'25만원' 청약통장, '구멍난 세수 메우기'용이라고?

[선데이 부동산]
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1. 청약통장 '25만원' 높인 게 세수 '펑크' 때문이라고?
2. 돈줄 막힌 HUG, 전세자금 보증도 막힌다고요?
3. 공급 부족이라는데 '불 꺼진 새 아파트' 1만7000가구? 

청약통장 '25만원' 높인 게 세수 '펑크' 때문이라고?

이달부터 '주택청약종합저축' 일명 '청약통장'의 납입 인정액이 월 10만원에서 25만원으로 늘어났죠. 이 때문에 납입 금액을 높여야 하나 고민하는 분들이 많은데요. 일각에선 이와 관련한 비판과 불만의 목소리들이 쏟아지고 있습니다. 무슨 일일까요? 

청약통장은 월 2만~50만원까지 자유롭게 넣을 수 있지만 공공분양 주택 청약 시 인정되는 금액은 '월 10만원'이었습니다. 총 금액(예치액)보다 꾸준히 오랜 기간 저축을 넣은 사람에게 혜택을 주기 위함인데요. 청년층보다는 중·장년층에 들어서야 '내 집 마련' 꿈을 이룰 수 있었던 시기에 더 공정하게 주택을 제공하려고 했던 겁니다. 

이 틀이 40년만에 깨진 건데요. 인정 금액이 늘어나면 같은 기간을 냈더라도 더 많이 넣은 사람에게 우선순위가 돌아갈 수 있습니다. 특히 청약 유형 중 공공분양, 국민주택 중 노부모 특별공급과 일반공급에서 당락이 좌우될 수 있어요. 즉 '여력이 된다'면 더 많이 넣는 게 유리합니다. 

문제는 이렇게 모은 돈의 '용처'입니다. 청약통장에 넣은 자금은 국민주택채권과 함께 '주택도시기금'으로 모입니다. 청약시 목돈 마련용뿐 아니라 '버팀목전세자금대출', '디딤돌구입자금대출' 등 내 집 마련에 필요한 자금들을 지원합니다. 집을 짓는 공공·민간사업자에게도 대출을 해줘 전반적인 주거복지에 쓰이는데요.

하지만 정부가 이 기금을 올해 덜 걷힌 30조원 규모의 세수를 메우는 데 쓰겠다고 해서 비판을 받고 있습니다. 주택도시기금 3조원을 포함해 각종 기금에서 16조원을 끌어오겠다고 발표했는데요. 가계빚 증가와 주택도시기금 건전성이 우려된다며 대출 규제를 강화하고 있는 것과도 배치되죠. 온라인 커뮤니티 등에서는 '정부가 펑크난 세금을 국민 청약통장에서 돌려막는다'라는 지적이 나와요. 

청년층에서는 높아진 납입금에 부담감을 토로하기도 합니다. 상대적으로 임금이 낮은 청년들에게는 10만원의 2.5배인 25만원이 부담스러운데요. '차라리 청약통장을 해지해야겠다'라는 반응도 나오네요. 오히려 역효과가 나는 걸까요?

돈줄 막힌 HUG, 전세자금 보증도 막힌다고요?

불안한 소식은 또 있습니다. 앞서 청약통장 기금 조성 관리와 대출업무를 수행하는 주택도시보증공사(HUG)는 전세대출에 대한 보증도 지원하는데요. 자칫 내년부터 보증이 막힐 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 

최근까지도 전세사기가 잇따르며 HUG가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제액)이 올해에만 3분기까지 3조220억원에 달했습니다.

2021년까지만해도 연 5000억원 대였던 대위변제액은 2022년 9241억원, 지난해에는 3조5544억원으로 급증했는데요. 회수율은 10%에도 미치지 못하는 상황입니다. 당연히 HUG 재정건전성에 '빨간불'이 켜졌습니다. 보증사업을 통해 얻은 수익으로 도저히 메꿀 수 있는 수준이 아니기 때문이죠. 

특히 보증을 위해서는 그만큼 돈을 내어줄 수 있어야 하기 때문에 법적으로 HUG 자기자본과 보증한도를 연동되도록 하고 있습니다. 즉 HUG 자기자본이 부족하면 전세보증을 내줄 수 없다는 얘깁니다. 

올 초에도 이 같은 문제가 불거지며 보증한도를 전년도 자기자본의 70배에서 90배까지 확대하고 정부 지원을 통해 자기자본도 6조8000억원으로 늘렸는데요.

3분기까지는 보증배수가 53.7배 수준이지만 4분기 순손실이 반영되면 자기자본이 줄어들어 보증배수가 132.5배에 달할 것이란 전망이 나옵니다. 결산이 나오는 내년 3월 이후부터는 신규 보증을 내줄 수 없게 된다는 얘기입니다. 

이 때문에 최근 HUG는 5000억원에서 최대 7000억원 규모의 신종자본증권(영구채)을 발행해 자본을 확충하려고 했는데요. 금융당국이 제동을 걸었습니다. '부처 간 협의가 필요하다'라는 이유를 댔지만 HUG의 채권 상환능력이 부족하다고 봤기 때문이라는 얘기도 나옵니다.

영구채는 만기가 길지만 통상 5년마다 조기상환(콜옵션) 조건을 거는데요. 이를 충족하기 어렵다고 본 겁니다. 앞서 '흥국생명 사태'를 겪었기 때문으로 풀이되는데요. 

만약 불안한 상황에서 HUG가 채권을 발행하면 채권 금리가 높아질 테고 공공기관 채권금리가 높아지면 다른 금융사들에게도 악영향을 미치는 등 연쇄적인 문제도 발생할 수 있습니다. 하지만 자본확충을 하지 않으면 당장 내년부터 전세자금대출 보증이 어려워지는데요. 자본 확충과 함께 HUG의 사업손실을 줄이는 근본책 마련이 필요하다는 목소리가 높아지고 있습니다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

공급 부족이라는데 '불 꺼진 새 아파트' 1만7000가구? 

정부가 잇따라 공급부족 대책을 내놓고 있는데요. 한편에선 짓고도 불 꺼진 새 아파트가 늘어나고 있습니다. 국토교통부가 지난달 31일 발표한 자료에 따르면 이른바 '악성미분양'으로 불리는 준공후 미분양 아파트가 9월 말 기준 전국 1만7262가구에 달하는 것으로 나타났어요. 

악성미분양은 14개월 연속 늘고 있는데요. 2020년 8월 1만7781가구 이후 4년 1개월만에 최대치예요. 전북과 대전, 울산 등 지방에서 물량이 대거 늘었어요. 전체 미분양 물량은 6만6776가구로 3개월 연속 줄어드는 추세지만 여전히 적지 않은 물량이에요.  

짓고도 팔리지 않으니 공급도 줄고 있습니다. 전국 아파트 인허가는 1만5769가구로 전월 대비 36.8% 줄었어요. 1~9월 누계 물량도 19만970가구로 1년 전과 비교하면 21.2% 줄었어요. 빌라는 더 심각한데요. 전국 비아파트 인허가 물량은 2717가구에 불과했어요. 1~9월 누계로는 2만7671가구로 전년 대비 31.3% 줄었어요. 

인허가와 함께 주택 공급 선행 지표로 불리는 9월 착공물량도 아파트는 1만8548가구로 전월대비 31.5% 줄었습니다. 비아파트는 2435가구에 그쳤고요. 3~5년 후 공급부족 경고음이 나오는데요. 이와 함께 미분양 해소를 위한 방안도 시급해 보입니다. 

김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)

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