'1기 신도시' 정비사업 원만한 추진 가능할까[1·10대책 한달]④

"'롤모델' 선도지구 만들어야…공공주택 비율 조정도 필요"
"이주 대책 등 질서 있는 사업 추진 필요…사업성 보완해야"

[편집자주] 속도는 빠르게, 문턱은 낮추면서 재건축-재개발의 사업성을 높인다는 1·10대책에 대한 관심이 여전히 뜨겁다. 정비사업 규제 완화와 사업 과정 속 갈등 차단뿐만 아니라, 비(非)아파트 공급 활성화를 위한 폭넓은 대책이 냉각기를 맞은 부동산시장과 실수요자의 '내집마련'에 어떤 마중물 효과를 가져다줄지가 관건이다. <뉴스1>은 발표 한달을 맞이한 1·10대책의 영향과 실효성, 그리고 추가적인 제언을 살펴본다.

사진은 이날 서울 남산에서 바라본 시가지 모습. 2024.1.30/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 지난달 정부의 '1·10 공급대책'(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안) 발표 이후 하위법령을 입법 예고 하는 등 후속 조치에 속도를 내고 있다. 특히 대규모 정비사업을 필두고 한 노후계획도시정비특별법 적용 대상지를 2배 이상 확대하고, 용인 수지, 고양 행신 등 서울과 가까운 지역도 대상지에 포함하는 등 지역도 구체화했다.

전문가들은 사업지가 방대한 만큼 '롤모델' 역할을 할 선도지구를 선정하는 등이 필요하다고 했다. 또 대규모 이주가 이뤄지는 만큼 질서 있는 사업 진행 및 사업성이 부족한 단지의 경우 공공기여율 조정 등 핀셋 조정도 필요하다고 조언한다.

앞서 지난달 10일 정부는 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다.

우선 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비에 적극 나선다. 노후계획도시의 안전진단 면제, 용도지역 변경·용적률 상향 등을 통해 사업기간을 단축하고, 서업성을 개선한다. 주거지역 평균용적률 100%p 내외 상향하고, 3종 일반주거에서 준주거로 변경시 최대 500%의 용적률 상향한다. 내년 12조원 규모의 미래도시 펀드를 조성하고, 신도시 정비 전용 보증상품을 출시해 원활한 자금조달 지원에 나선다.

주민들이 자유롭게 사업방식(조합 또는 신탁)을 선택하고, 공공은 총괄사업관리자를 통해 사업 단계별로 조합을 지원한다. 공공에서는 공공기여금을 유동화해 기반시설 설치 비용을 적기에 조달할 계획이다. 이주계획은 내년부터 1기 신도시별로 1개소 이상 이주단지를 먼저 조성하기로 했다.

준공 30년이 넘은 주택은 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하고, 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간을 최대 3년 단축한다. 지금은 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능해지는 것으로, 안전진단은 사업시행인가 전 까지만 통과하면 되도록 개선한다.

사업성 제고를 위해 사업 초기 자금지원, 재건축부담금도 합리화한다. 재건축 부담금 완화를 위해 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등을 위한 부담경감 개정법이 다음달부터 시행된다.

지난달 31일엔 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(4월27일 시행)에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 입법예고하기도 했다.

특별법 내용을 구체화한 것으로, 법률에서 정한 단일택지가 100만㎡ 이상인 경우 외에 연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 100만㎡ 이상인 경우도 노후계획도시에 포함하도록 했다. 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다.

단일 택지개발지구로서 100만㎡ 이상이며 조성 후 20년이 경과한 택지는 51개이지만, 시행령에서 조성의 근거가 되는 개발사업을 추가하고, 인접·연접한 지역을 포함함에 따라 최대 108개 지역에 특별법 적용이 가능할 전망이다.

시도별로는 △서울 9곳 △인천·부산·강원 5곳 △대구 10곳 △광주·대전·경남·전북 6곳 △울산 2곳 △경기 30곳 △충북 8곳 △충남 1곳 △경북 2곳 △전남 4곳 △제주 3곳 등이다.

전문가들은 노후단지의 정비 속도도 탄력을 붙을 것으로 내다봤다. 다만 현재 부동산 시장이 침체기며, 공사비 상승에 따른 사업성 저하에 따라 지역별로 속도 편차가 클 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "지은지 30년 지나면 주민들의 뜻에 따라 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있다"며 "정부가 공급촉진을 위한 '재건축 패스트트랙' 구상의 일환으로 내놓은 것으로, 서울시의 경우 신속통합기획까지 적용하면 사업 기간이 최대 5∼6년가량 단축될 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

반면 김효선 NH농협 부동산 수석위원은 "사업성이 우수해야 조합원들의 사업 의지가 강해지면서 속도가 빨라질 수 있는데, 현재는 2021년과 비교했을 때 비용이 크게 증가하고 사업성은 낮아져 시장이 좋아지지 않으면 빠른 추진에는 한계가 있다"며 "사업성을 높일 수 있는 고민이 더 필요해 보인다"고 말했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수도 "사업성이 없는 단지에 공공기여율을 높일 경우 더 사업성이 나빠질 가능성이 있다"며 "사업성 여부를 따져 공공기여율을 보정할 필요가 있다"고, 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수도 "용적률 상향에 따른 공공임대주택 비율에 관해서 조정이 필요해 보인다"고 했다.

공공기여 비율의 경우 수정해야 한다는 의견이 우세했다. 정부가 발표한 기본계획은 노후계획도시별 기준용적률을 기준으로 공공기여 비율을 2구간으로 차등화하는 방식이다.

1구간은 현재 용적률에서 기준용적률까지는 증가된 용적률의 10~40% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용해 공공기여량을 산출한다. 지구단위계획상 용적률과 건축물대장상 용적률 중 높은 값을 적용한다. 2구간은 기준용적률에서 특별정비계획으로 결정된 용적률까지는 증가된 용적률의 40~70% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용한다. 기준용적률을 초과하는 범위는 높은 수준(40~70% 범위에서 조례로 결정)을 적용해 과도한 고밀화를 억제하도록 한 것이다.

예컨대 기준용적률이 300%이고, 공공기여 비율 1구간 15%, 2구간 50%인 도시에서, 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 경우 산출식은 이렇다. 기준용적률 300에 단지 용적률 180을 뺀 뒤 15%(1구간 비율)를 곱하고, 특별정비계획으로 조정된 용적률 330에 기준용적률 300을 뺀 숫자에 50%(2구간 비율)를 곱한 값을 서로 더하면 최종 공공기여 비율은 33%가 된다.

고준석 교수는 "용적률 상향에 따른 공공임대주택 비율에 관해 조정이 필요하다"고, 윤지해 부동산R114 리서치팀장도 "분양가 상승, 공사비 갈등 완화 등 사업성 개선이 필요하다"고 지적했다.

정비사업 규모가 커 대규모 이주가 예상돼 일대 시장 혼란을 방지하기 위한 질서 있는 사업추진도 함께 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "노후계획도시 사업 관련 지역이 수도권 내 방대한 상황이라 지정요건, 특례, 이주대책 등에 대한 순서 및 지구 선정 등 질서있는 사업추진이 필요하다"며 "정비사업의 롤모델 역할을 할 노후계획도시의 선도지구를 잘 만들어 후행하는 단지들의 모범사례 역할을 하도록 해야 한다"고 조언했다.

dyeop@news1.kr