[하우머니] 부동산 최대 변수 ‘금리’…집 언제 사고 팔아야?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 ‘하우머니’ - 송승현 도시와경제 대표

#1. 2023년 부동산 시장 결산

Q. 부동산 시장만 두고 봐도 올 한해 상반기와 하반기 분위기가 이렇게까지 상반됐던 적이 있었나 싶어요?

- 2023년 부동산 시장, 연말 결산 키워드는?
- 올 한해 부동산 시장 ‘다사다난’…냉·온탕 오간 집값
- 경기 침체·고금리 등 악재 속 불확실성 컸던 한 해
- 중대 재해·부실시공·부동산 PF발 자금경색 등 악재
- 1월 집값 하락세 속 정부 부동산 전방위 규제 완화
- 연초 시장 연착륙 조짐…고금리 여파에 또다시 주춤
- 올 1·3 대책 규제 대폭 완화…아파트값·거래량 상승
- 지방·수도권 중저가 지역 위주 단기간에 집값 급등락
- 정부, 청약·세제·대출 등 완화…실거주 의무 폐지 아직
- 원자잿값·인건비 상승 등 분양가 1년 새 10%대 상승
- 11월 전국 민간 아파트 평균 분양가 ㎡당 509.4만원
- 고분양가에 급등하던 청약 경쟁률…계약 앞두고 포기
- 서울 평균 청약 경쟁률, 6월 122대 1→10월 25대 1수준
- 청약 경쟁률 양극화…전국 215곳 중 67곳 경쟁률 0%
- 전세 사기·집값 침체 등에 역전세 사태…월세 선호 현상
- ‘역전세난 공포’ 월세 수요 급등…매매가 회복 다시 전세

Q. 올해 부동산 시장에서는 사건, 사고도 많았습니다. 무엇보다 전세 사기를 빼놓을 수 없는데요. 서울은 물론 전국으로 퍼지면서 빌라왕, 건축왕 등 웃지 못할 별칭까지 생겨났고 청년층, 취약층을 위주로 대규모 피해자가 생겨났어요?

- 전국 강타한 ‘전세 사기’ 사건…절망에 빠진 피해자들
- 인천·경기·부산·대전까지 전국 발생…피해 70％ 청년
- ‘빌라왕·건축왕’ 등 별칭까지 생겨…67% 수도권 발생
- 5월 전세 사기 특별법 통과…반년 후 “달라진 것 없어”
- 피해 극심했던 인천 ‘건축왕’ 범죄집단조직죄 첫 적용
- 인천 ‘전세 사기’ 기소된 일당만 35명…대규모 범죄집단
- 지난 7월까지 전세 사기 사건 피의자 500명 이상 검거
- 부산 60억대 ‘빌라왕’ 사기, 동탄 200억대 사기 등 발생
- 대전 ‘3천세대 이상’ 역대급 전세 사기 피해…LH도 속아
- 정부·지자체 나서 피해 구제책 마련…실효성 논란 지속
- 전국전세사기대책위 “실질적 보증금 회수 방안 전무”

Q. 올해 생긴 신조어가 있어요. 바로 순살아파트인데요. 철근 누락 아파트들이 속속 밝혀지면서 안전 불감증 문제가 대두됐어요? 

- 가슴 쓸어내린 ‘순살 아파트’…여전히 논란 중?
- 건설 과정서 보강 철근 누락…‘순살 아파트’ 일파만파
- 정부, ‘무량판 구조’ 아파트 철근 누락 단지 명단 발표
- LH 아파트, 철근 누락 외 최근 5년 하자 25만건 발생
- 민간아파트도 전수조사…건설사 등 관련 업계 ‘초비상’
- 작년 1월 광주 아이파크 이어 올 4월 인천 붕괴 사고
- “입주 한 달 만에”…철근 누락 아파트 입주민들 ‘분통’
- 싸늘해진 ‘민심’…공공·민간 건설 현장 감시 강화 주문
- LH ‘순살 아파트’ 최저가 입찰 지적…양질 업체 요구
- 설계 재검토 부족…중소 건설사 “설계만 믿고 가”
- ‘순살 악몽’에도…고양아파트 기둥 파열 철근 노출

#2. 집값 2차 하락기 현실화

Q. 올해 마지막 주 집값도 살펴보죠. 2차 하락기에 진입했다는 분석이 힘을 얻고 있습니다. 서울 강남권조차 집이 팔리지 않는다는 아우성이 들리는데요. 대장 아파트마저도 하락 전환했어요?

- 대장 아파트마저 하락…‘2차 조정기’ 진입?
- “똘똘한 한 채마저”…‘대장 아파트’ 8개월만 하락 전환
- 부동산 시장 불확실성 고조…대표 랜드마크도 ‘휘청’
- 강남권 주요 아파트 가격도 약세…2차 하락장 현실화
- “대단지도 예외 없다”…‘선도아파트 50지수’ 0.14%↓
- 현금 부자들도 부동산 시장 관망세…매물 적체 심각
- 실수요자들 매수심리 위축…주요 아파트 단지도 타격
- 10월 서울 아파트 2311건 거래…11월 2000건↓ 전망
- 작년 고금리에 연평균 1000건 이하…올 상반기 증가세
- 서울 아파트 매매수급지수, 11월 첫째주 후 ‘내리막길’
- 거래 감소세 당분간 지속 전망…“내년까지 이어질 듯”

Q. 이 상황이 가장 공포스러운 건 2030대, 영끌족이 아닐까 싶습니다. 올 한해 서울아파트 매수 가장 많은 연령대가 30대라는데요. 결국 감당하지 못한 부동산들이 경매로 나오고 있어요?

- 집값 ‘뚝’ 매물 ‘쑥’…영끌족 ’눈물의 경매’?
- 올해 서울시 내 아파트 구매 나선 30대 ‘큰 손‘ 등극
- 올해 1∼10월 아파트 구매자 중 30대 33.4％ ‘최대’
- ‘영끌족’ 많은 ‘노도강’ 아파트값, 최고가比 절반 수준
- 낙폭 키우는 ‘노도강’…올해 누적 하락률 1위 도봉구
- 부동산 급등기 2021년, 2030세대 ‘노도강’ 적극 매수
- 노원 2030 매수 비율 49.3% ‘최대’…2위 도봉 41.5%
- 전문가들 “집값 반등세 주도한 2030 매수심리 위축”
- 집값 상승기 매수 나선 ‘영끌족’ 아파트 경매 ‘봇물’
- 주담대 갚지 못해 법원 경매행…임의경매 물건 속출
- 11월 전국 임의경매 부동산 1만688건…1월比 61.4%↑
- 경기, 임의경매 부동산 2623건 ‘최대’…1월比 약 2배↑
- 영끌족 일부, 2금융권·사금융 추가 대출…이자 가중
- 11월 전국 경매 아파트 중 채권자 2금융권 최대 4배↑

Q. 임대시장은 올 초 예상했던 것과 전혀 다른 흐름입니다. 역전세난은 기우였고 전셋값이 고공행진하고 있는데요. 실거주의무 폐지는 불발이 됐고 입주 물량도 점점 줄어들면서 집값 하락세에도 전셋값은 뛰고 있습니다. 그래도 임대3법이 진행된 때보다는 상대적으로 상승세가 낮아서 보증금을 돌려준 집주인도 많다고 해요?

- 집값 하락 속 전셋값 ‘고공행진’…임대시장은?
- 전셋값 상승폭 축소…전국 전셋값 0.05%0.03%
- 계절적 영향 등 전세수요 감소…일부 저가 매물도
- 전셋값 상승 속 서울아파트 역전세 반환보증금 규모↑
- 3분기 평균 6천567만→4분기 7천179만원 임차인 반환
- 2년전 전셋값 상승폭 더 커…‘역전세’ 내년 1월 정점
- 최근 전셋값 상승세…집주인 전세금 반환 대출 시행
- 서울 전셋값 임대차2법 시행에 작년 1월 역대 최고
- 내년 서울 아파트 입주 1만가구 수준…조사래 최저
- 전문가 “고금리 속 역전세난, 완전 해소 시간 걸려”

#3. 내년 집값 전망은

Q. 내년 집값을 두고 의견이 분분합니다. 요즘처럼 변수가 많은 상황에서 전망이 쉽지는 않은데요. 어떻게 보시나요?

- 연말 갈수록 ‘뚝’…내년 집값 전망은?
- 내년도 아파트 가격 두고 전문가들 간 ‘엇갈린 전망’
- 내년도 집값 ‘상저하고’ 전망…국내외 불확실성 지속
- 내년 주택시장 전망 ‘안갯속’… 관건은 금리·원자재값
- 집값 하락세 전망 우세…수도권 중심 일부 상승 전망
- 주산연, 전국 집값 연간 1.5%↓…서울 1.0%↑ 전망
- 내년 저성장 전망 속 당분간 고금리 기조…가격 하락
- 금리인하 인하 예상 속 내년 중순부터 보합세 전환
- 전셋값, 올 하반기처럼 오름세 지속 의견 ‘압도적’
- 매매 수요, 전세 전환 현상 지속…신축 입주물량 급감

Q. 실수요자들은 체계적으로 내 집 마련 계획을 세울 때입니다. 한은이 내년부터 금리인하에 나선다고 해도 여전히 고금리인 것은 변함없는데요. 그래도 눈여겨볼 정책들이 있죠? 

- 고금리에 ‘내 집 마련’ 고민…눈여겨볼 정책은?
- 내년 2월, 청년 주택 구매 ‘청년 주택드림 통장’ 공개
- 만 19~34세·연 5000만원 이하 무주택자 가입 가능
- 월 최대 100만원 납입 가능…연 이자 최대 4.5% 적용
- 청년 주택드림 통장 가입자, 청약 당첨시 저리 대출도
- 내년 3월부터 공공분양 뉴:홈 ‘신생아 특별공급’ 신설
- 입주자 모집 공고일 2년 이내 임신·출산 가구 대상
- 민간분양, 생애최초·신혼 특공서 출산가구 우선 배정
- 근로자 월평균 소득 160% 이하 대상…연 1만가구 공급
- 내년 1월부터 출산 가구 ‘내 집 마련’ 저리 대출 시행
- 2년 내 출산한 무주택 가구, 연소득 1.3억 이하 대상
- 신생아 특례 전세자금대출 도입…금리 최대 3.0% 적용

Q. 올해도 부동산 규제가 많이 완화됐다곤 하지만 여야가 충돌하면서 정부가 추진했다가 국회 문턱을 넘지 못한 게 많습니다. 내년에는 총선도 앞두고 있는데요. 분위기가 조금 달라질까요?

- 내년 부동산 좌우할 규제 완화 정책은?
- 국토부, 재개발-재건축 절차 합리화·규제 완화 검토
- 내년 총선 앞둔 정치권…시장, 규제 완화 추진 기대
- 올해 집값 급등에 규제 완화 ‘주춤’…내년 최대 ‘변수’
- 부동산 세금 인하·실거주 의무 폐지 등 결국 ‘불발’
- 최근 서울 집값도 하락세…커지는 규제 완화 요구
- 수장 바뀐 국토부…화제성 이슈보다 빠른 실무 기대
- 박상우 신임 장관, 임명 직후 “규제완화 추진” 의지
- 국회, 1기 신도시 특별법·재초환 면제 완화 등 통과
- 박상우 “빌라·오피스텔 등 비아파트 규제 완화 계획”
- 비아파트, 단기 주택 공급 효과…시장 안정 효과 기대
- 지방 맞춤형 대책 마련…지방 1가구 2주택 규제 완화
- 일각, ‘규제 완화=집값 상승’ 우려…“다 적용되진 않아”

Q. 내년 가장 걱정되는 부분은 공급입니다. 정부에서도 대책을 마련한다고는 하지만 당장 닥친 공급 부족이 쉽게 해결되긴 어려워 보는데요. 그래서 내년 재건축, 재개발이 올해보다 더 속도를 낼 거라는 기대감도 있어요?

- ‘확’ 줄어든 입주 물량…내년 집값 영향은?
- 내년 전국 아파트 입주 물량 약 30만가구…약 4.6%↓
- 내년 수도권 입주 물량 14만1533가구…18% 감소
- 서울 공급 1만2334가구에 그쳐…올해보다 59% 급감
- 신축 ‘집들이’ 물량 급감…서울 전셋값 상승 지속 관측
- 서울 아파트 20% ‘안전진단 없이’ 재건축 가능 전망
- 30년 넘으면 ‘노후 정도’로 결정…대단지 수혜 전망
- 올부터 안전성 비중 50% → 30%…주민 부담 줄어
- 즉각 주택공급 효과 미미…사업 완료까지 시간 걸려

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