합법과 불법 경계…신축 열풍에 분양입주권 '손피 거래' 성행

양도세 매수자 현금 부담 '꼼수'…"'부정확한 세금' 엄연한 불법"

<자료 사진> 지난 2017년 국토교통부와 강남구청 공무원들이 떴다방 등 청약 불법행위 및 다운계약서 작성 등 실거래가 허위신고를 집중점검하기 위해 부동산 과열지역 집중점검을 하고 있다. 2017.6.13/뉴스1 ⓒ News1 유승관 기자

(서울=뉴스1) 최서윤 기자 = 서울 재건축·재개발 아파트 분양·입주권 인기에 매도자가 낼 양도소득세를 매수인에게 전가하는 거래가 다시 성행하고 있다. 높은 청약 경쟁률과 신축 열풍에 분양권 시장은 상대적으로 매도자에게 유리한 환경이 조성되고 있어서인데, 버젓한 위법에 당국의 단속 의지가 부족하다는 지적이 나온다.

30일 부동산 업계와 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 입주를 시작한 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 분양권 거래가격은 천차만별이다.

직거래를 제외한 7~8월 거래 건수는 총 10건인데, 전용면적 84㎡ 9건 기준 최저 10억5660만원(42층)에서 최고 16억5600만원(33층)으로 최대 6억원까지 차이가 난다.

또 특이한 점은 중개사 소재지다. 물건이 소재한 서울 동대문구에서 이뤄진 중개거래는 전체 10건 중 절반에 불과하다. 그마저도 2건은 타 지역 업소와 공동중개다.

그 외에 서울 강서구 소재 업소에서 2건, 경기 화성시 1건, 경기 하남시 1건, 인천 계양구 1건 중개거래됐다. 일명 '떴다방'이 의심되는 흔적이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 화면 갈무리. 2023. 8. 29/뉴스1

청량리역 인근 한 개업 중개사는 "일종의 가짜신고"라며 "일단 금액상으로 지금 (전용 84㎡ 기준) 15억에도 거래가 되고 13억 이하로는 거래되지 않는다. 그 이하는 짜고 하는 불법거래"라고 말했다.

이 단지는 2018년 분양 당시 (전용 84㎡ 기준) 9억~10억원대에 공급됐다. 전매제한 해제에도 만만찮은 양도소득세를 감안하면 지난 7월 12일자로 인천 계양구에서 신고된 42층 10억5660만원 거래가 실제이긴 쉽지 않아 보인다. 현재 네이버 부동산에 올라온 동일면적 최고 호가는 18억원이다.

이 중개사는 "신축 단지라 분양입주권 거래가 활발한데도 (정상적인) 매매 거래 딱 한 건 성사했다"며 "양도세 전가나 다운계약서 같은 비정상 거래를 정상적인 업소는 안 한다"고 했다. 그는 "우리는(이 지역 부동산은) 다 아는 일"이라면서 "말썽 한번 터질 걸로 본다"고 귀띔했다.

업계에서는 매도인이 내야 하는 양도세를 매수인에게 전가하는 거래를 '손피(실제 손에 쥐어지는 웃돈-프리미엄·P)'로 부른다. 양도세율이 높아지자 나온 '꼼수'인데, 거래가격을 실제보다 낮게 신고하고 매도인이 내게 될 양도세액을 매수인이 현금으로 얹어주는 방식이다.

통상 매도자 우위시장에서 흔한데, 현재 부동산 시장 전반이 매도우위는 아니지만 청약 열기와 신축 아파트 인기에 분양권 시장은 '매도자가 부르는 게 값'인 분위기를 반영한다는 평가다.

한 블로그 게시물로 올라온 '손피' 광고 화면 갈무리. 2023. 8. 29/뉴스1

'매도우위 시장에서는 분양권 거래 100%가 다운계약'이란 말이 있을 만큼 흔한 형태라 위법성 인식이 약한 측면도 있다. 양도세를 매수인이 부담해 주되 실거래가 신고 시 양도세를 포함한 가격으로 정확히 신고하면 위법이 되지 않는다는 해석도 힘을 더한다.

그러나 이는 엄밀히 따지면 불법이라는 게 전문가 의견이다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "손피거래는 어떻게 해도 위법이 맞는다"며 "예를 들어 12억원 거래에 매수자가 줄 양도세 1억원을 포함해 신고하더라도 13억원에 대한 세금이 발생하기 때문에 결국은 세금이 명확하게 신고되지 않아 불법"이라고 강조했다.

국토부 시스템에도 버젓이 드러나는 불법거래신고가 성행하는 데에는 단속의 어려움보다, 당국의 의지가 부족하다는 지적이다. 김 변호사는 "(정부가) 그냥 방치하는 면도 있다"면서 "떴다방이라도 (매수자와 매도자간)거액의 현금이 오가기 때문에 단속을 철저히 하면 충분히 잡아낼 수 있다"고 말했다.

sabi@news1.kr