건설업계 "정부 주택정책 효과 있어 시장 안정될 것"

10일 대한건설정책연구원은 최근 발표한 'RICON 건설브리프 46호'를 통해 현 정부의 주택시장 정상화를 위한 주요 주택정책 효과를 점검하고 정책시행 효과에 대한 시장의 동향과 반응을 진단했다고 밝혔다. 대한건설정책연구원은 기준금리를 높이고 주택 공급량을 늘리는 등의 현 정부의 주요 주택 정책이 시장에 긍정적 영향을 끼치고 있으며, 중기적인 안정으로 이어질 것으로 내다봤다./사진=뉴시스

기준금리 인상에서 출발한 주택시장 조정 국면 상황이 현 정부의 규제 완화책에 힘입어 안정적 연착륙으로 이어지고 있다는 주장이 제기됐다. 자발적인 인허가 물량 조정으로 공급 측면의 위험 강도가 약화돼 가격 중심의 시장 조정이 원활하게 이뤄지고 있으며, 수요의 급격한 하락으로 인한 가격 급락 리스크(위험)도 순화돼 중기 시장 안정성은 크게 개선될 것이라는 전망이다.

10일 대한건설정책연구원은 최근 발표한 'RICON 건설브리프 46호'를 통해 이 같이 밝혔다. 지난해 출범한 새 정부는 전 정부의 수요 억제·규제 강화와는 다른 관점으로 주택시장에 접근했다는 평가를 받아 왔다. 2개 축인 '규제 완화'와 '공급기반 구축'을 근간으로 중장기적 안정을 도모했다는 것이 대한건설정책연구원의 분석이다.

권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "1기 신도시 정비사업 등을 포함한 노후계획도시 정비사업이나 자금시장 경색을 원인으로 부실화 우려가 커졌던 신규 사업장을 대상으로 한 PF 지원을 추진하는 등 급격한 주택시장 조정으로 야기된 불안정 요인을 완화시키는 데 초점을 뒀다"고 설명했다.

현 정부는 크게 ▲저금리 기조 탈피 ▲규제 완화 ▲공급기반 구축 ▲정비사업 추진을 주요 정책 방향으로 설정했다. 한국은행은 저금리로 만들어진 인플레이션 문제를 해결하기 위해 기준금리를 인상, 지난해 3월 이후 7차례 오른 금리는 현재 3.5% 수준을 횡보하고 있다. 지난 2020년부터 등장한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 위기 극복을 위한 수요 확장 정책 여파로 기대인플레이션 수치는 2020년 0.5%, 2021년 2.5%에 이어 2022년 5.1%를 보이며 물가 상승으로 이어졌다. 5월 현재 기대인플레이션은 3.5%로 아직 안정적인 수준은 아니나 꾸준한 감소세를 드러냈다.

권 연구위원은 "인플레이션 억제를 목표로 한 조치였으나 경제성장 둔화와 주택가격 급락 등의 부차적 효과가 발생했다"며 "경제성장 둔화 등 부작용도 발생하고 있어 최근 3회 연속 기준금리 동결을 결정했지만 지난달 기준 자금조달비용지수(COFIX) 금리인 3.44%보다 기준금리가 높아져 비정상적인 시장금리 역전 상황이 벌어져 불안정성도 동시에 증폭시키고 있다"고 말했다.

정부는 주택수요를 억제하기 위해 사용됐던 세제(종부세, 재산세, 양도소득세, 취득세)와 LTV(주택담보대출비율) 등의 금융규제를 일부 실수요자 대상으로 완화하는 등의 방향성을 설정했다. 조정대상지역 등 직접 규제를 위한 지구지정을 해제 원활하고 정상적인 주택시장 작동을 유도한 바 있다.

대한건설정책연구원은 이를 통해 수요 억제가 크게 약화된 것으로 내다봤다. 기준금리 인상으로 촉발된 주택가격 하락세 전환에 속도가 붙으며 수요 위축이 유지됐고, 이것이 가격 하락세를 지속시키는 동력으로 작용했으나, 최근 주택가격 하락폭 둔화가 지속되는 현상은 곧 수요 위축 완화를 반영하는 것으로 시장 연착륙 가능성과 함께 저점에 대한 기대감이 확산되고 있다는 주장이다.

권 연구위원은 "지난해부터 이어진 규제 완화책 발표와 가격 조정 등을 통해 수요 위축이 약해지며 수급지수도 서서히 상승하는 변동을 보이고 있다"며 "여전히 수급지수는 '100' 수준을 밑돌고 있어 수요 회복으로 볼 수 없으나 하락 강도가 크게 낮아지고 있어 규제 완화 효과는 시장에 작용하고 있다"고 전했다. 다만 최근 시장금리 역전 등으로 과도한 수요 회복이 오히려 주택가격 조정의 조기 완료로 이어질 경우 자칫 반대 방향으로의 불안정성이 재현될 수 있다는 우려 또한 내비쳤다.

현재 정부는 전 정부의 3기 신도시를 포함한 중장기 공급계획을 발표, 향후 5년간 총 270만가구의 주택 건설을 통해 안정적인 수급 여건 조성을 지원하고 있다. 수도권과 정비사업에 집중하는 계획을 기반으로 수급 불안감을 해소하면서 동시에 정비사업 수요에 대응하고자 한다. 대한건설정책연구원 측은 현재 이 정책이 분양시장에서의 미분양 증가로 확장된 동시에 인허가 물량은 오히려 감소해 공급 계획과는 다른 방향성을 보이고 있으나, 공급계획 기간 초기 상황이라는 점과 분양물량 감소는 공급 시장에서의 미분양 위험에 대한 정상적인 선택이라는 점을 감안해야 한다는 입장이다.

권 연구위원은 "정책시행 효과가 작용하기에 이른 편이고 수요 위축 효과로 분양시장이 위축되는 상황이 나타난 것으로 해석되므로 2024년 이후가 돼야 정부의 공급 계획 효과를 점검할 수 있을 것"이라며 "지난해 발생한 자금시장 경색에 대비해 부동산 PF 부실화 가능성을 낮추기 위한 정부의 제 자금지원 대책의 경착륙 위험 완화 효과는 인허가 감소와 함께 공급기반 위축을 크게 제어할 것으로 판단된다"고 말했다.

정부는 1기 신도시 등 정비사업 대상이 확대되고 있는 여건 속에서 시장 불안정 원인으로 지목받은 탓에 강력한 규제가 적용되고 있었던 정비사업 이슈를 특별법을 통해 중장기적으로 해결하는 방법을 선택했다. 이 특별법 적용 대상은 대부분의 대규모 주택개발지구를 포함하고 있어 향후 수도권 중심의 정비사업 추진 여건 조성과 공급 기반 구축에 일조할 것이라는 예측이 제기됐다. 대한건설정책연구원은 보고서를 통해 "공급 계획에서 밝힌 수도권에서의 정비사업 물량 확대는 수요 위축에서 이어지는 공급기반 축소를 조기 진화하려는 의도가 있으며, 중장기 정비사업 활성화와 일치시키는 것으로 해석된다"며 "그러나 그 효과의 크기는 작을 수 있다"고 지적했다.