무자본·갭투자 막는다... HUG, 전세가 90%만 보증

정부 '제2 빌라왕' 방지책 내놔
5월부터 HUG 전세가의 90%만 보증
전세사기 피해자, 거주 주택 낙찰받아도 무주택 인정
공인중개사, 전세사기 가담하면 '원스트라이크 아웃'

무자본·갭투자 막는다... HUG, 전세가 90%만

[파이낸셜뉴스] 오는 5월부터 무자본 갭투자·악성 임대인 퇴출을 위해 주택도시보증공사(HUG) 전세반환보증 전세가율이 90%로 하향 조정된다. 임대인은 집을 팔때 임차인에게 사전에 고지해야 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입이 어려울 경우 계약을 해지하거나 보증금을 반환받을 수 있다. 또 임차인이 거주 주택에 대해 전세반환보증 보험을 가입해야 임대사업자 등록이 허용되는 등 총망라한 전세 사기 피해 예방·지원 대책이 추진된다.

■전세반환보증 전세가율 90% 하향

국토교통부는 관계부처 합동으로 이런 내용을 포함한 '전세사기 예방 및 피해 지원 방안'을 마련했다고 2일 밝혔다. 지난 정부 시절 집값 급등으로 전세가율이 높은 고위험 계약이 증가했지만, 최근 집값 하향세 속에 고가에 거래된 전세 계약분 만기가 도래하면서 전세 피해가 확산되고 있다.

지난해 전세보증 사고액은 전년대비 2배 이상 증가한 1조2000억원이다. 전세 사기 검거 건수도 전년 대비 3배 이상 늘어난 618건이다. 공인중개사의 사기 가담 사례도 이어지고 있다.

정부는 이같은 조직적인 사기에 개인적 차원의 대응이 어렵다고 판단, 전세 사기 예방, 피해 지원, 단속 및 처벌 등 3대 핵심 전략 나눠 전세 사기 대책을 추진키로 했다.

우선 무자본 갭투자 근절과 악성 임대인 퇴출을 위해 주택도시보증공사(HUG) 전세반환보증 전세가율이 100%에서 90%로 하향 조정된다. 오는 5월부터 시행된다. 이른바 '빌라왕' 사태의 전세보증 가입 주택의 평균 전세가율은 98%였다.

이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 통상계약 체결부터 잔금 납부까지 유예기간 부여을 부여하고, 기존 보증갱신 대상자는 내년 1월부터 적용키로 했다.

임대사업자 역시 보증 제도를 무자본 갭투자의 수단으로 악용하고 있다는 지적에 따라 임차인이 거주 주택은 보증을 가입해야 만 임대사업자 등록을 허용하는 법 개정을 추진한다. 공실은 등록 후 가입을 허용하되, 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고, 위약금을 지급토록 했다.

보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한하도록 할 계획이다. 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안은 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 오는 7월까지 마련할 예정이다.

오는 4월부터 임대차 계약 체결 후 보증금이 안전하게 보호될 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사시 확정 일자 확인 후 대출을 진행하기로 했다. 공인중개사 범용 계약서에는 대항력 확보 전 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영할 예정이다.

임대차 계약 체결 이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 이전 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호돼 임차인이 예기치 못한 피해를 입는다는 지적에 따른 것이다.

임대인이 집을 팔 경우에는 임차인에게 미리 고지하고, 신규 임대인이 보증사고 이력 등으로 보증 가입이 어려운 경우 계약 해지나 보증금을 반환 받을 수 있다는 내용도 특약에 반영키로 했다.

일부 감정평가사의 전세사기 가담 방지를 위해 이달부터 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우만 적용하기로 했다.

■전세사기 피해 지원 '총망라'

제2의 빌라왕 사태와 같은 임차인 피해자 지원 대책도 추진된다.

전세 사기 피해 지원을 위해 임차인의 저리 대출 보증금 요건을 2억원에서 3억원까지 확대하고, 대출액 한도는 1억6000만원에서 2억4000만원까지 늘린다.

전세사기에도 불구 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인에 대해 기존 전세대출을 1~2%대 금리로 저리 대출로 대환할 수 있도록 상품을 신설한다. 임차인 긴급 거처를 위한 수도권 공공임대 500가구 이상을 상반기 중 추가 확보한다.

전세사기 임차인이 불가피하게 공시가격 3억원 이하(지방 1억5000만원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받은 경우 임차인을 무주택자로 간주하기로 했다.

임대인 사망 시 상속 대위 등기 없이 임차권 등기가 가능하도록 법원의 등기선례와 송무선례를 개선하고, 임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 '주택임대차보호법' 개정도 추진한다.

아울러 공인중개사는 사기 가담시 '원스트라이크 아웃' 요건을 확대하고, 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진한다. 전세사기에 가담한 감정평가사에 대한 자격 취소 사유도 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회로 강화하기로 했다.

원희룡 국토부 장관은 "전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄"라며 "이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다"고 말했다.