[기고] 전세보증금 피해 확대, 정부와 한국공인중개사협회 공동 노력 필요할 때

이종혁 한국공인중개사협회장

이종혁 회장 [사진 = 한국공인중개사협회]

최근 본격화되는 주택가격의 급락으로 임차인의 전세보증금 피해가 확대되고 있다.

역전세 현상이 심화될 것으로 보이는 올해는 심각성이 더욱 우려되는 상황이 아닐 수 없다. 정부 당국도 여러 방향의 대책 마련을 고심하고 있는 모습이다.

특히 전세 사기의 문제는 그 피해자가 청년이나 사회초년생, 신혼부부 등 사회적 취약 계층이 주된 대상이 된다는 점에서 더욱 심각하다.

크게 보면 대한민국의 사회 안전망과 결부된 사안으로 정부 당국은 물론 부동산 시장의 구성원 전체가 함께 고민해 나가야 할 숙제다.

전세 사기는 다양한 유형으로 발생한다. 최근 조명되는 깡통전세로 인해 발생하는 보증금 미반환 문제와 다가구주택 등에서 주로 발생하는 선순위 권리관계로 인한 임대차 사기 등이 대표적이다.

이외에도 하나의 임대차 대상 물건에 2개 이상의 이중계약을 체결하는 경우 근저당권과 임대차 전입신고의 효력 발생 시점의 차이를 악용한 임대인 변경 등의 전세 사기, 임대인으로 위장하거나 무권대리인을 통한 임대차 계약, 공인중개사나 분양업체가 가담하여 임차인을 기만하는 전세 사기행위, 선순위 근저당이나 신탁등기 말소 등에 대한 단순한 불이행 등 다양한 형태가 임차인의 재산권을 위협한다.

대표적 유형인 깡통전세의 경우 부동산가격의 상승기에 전세 낀 갭투자가 성행하다가 부동산경기의 급락 상황이 올 때 크게 대두된다.

주택 가격하락과 전세수요의 급감에 따라 신규임차인 수급에 불균형이 심화되는 것이 구조적 원인으로 부동산 시장이 안정되기까지는 피해 방지에 특히 주의를 기울여야 할 유형이다.

다가구주택에서 주로 발생하는 선순위 권리문제로 인한 피해도 주목해야 한다. 특히 다가구주택은 부동산 시장에서 가격의 변동성이 가장 심하고, 임차인들 또한 상대적으로 취약 계층이 많기에 문제를 주의 깊게 바라볼 필요가 있다.

선순위 권리에 대한 파악이 쉽지 않은 한계로 인해 임대인의 악의적 보증금 편취가 쉽고, 신축건물의 경우 건축주나 소유자와는 별도로 건축업자가 건축비용의 마련을 위해 전세보증금을 편취하는 사례도 흔해서 위험성이 높은 유형이다.

확대되고 있는 전세 사기 문제의 해소를 위해서는 정부 당국의 노력은 물론 현장에서 실무를 담당하고 있는 공인중개사의 책임과 역할 또한 매우 중요하다는 관점에서 몇 가지 개선되어야 할 내용들을 정리해 보고자 한다.

먼저, 정부 당국은 전세 사기 방지를 위한 제반 시스템을 조속히 보완해 나가야 할 필요가 있다.

깡통전세의 경우 이를 보완할 수 있는 가장 유용한 시스템이 전세보증금반환 보증보험이다. 지금과 같이 주택 시세가 급변하는 상황에서 보증보험의 가입조건과 요율 변화로 인한 사각지대를 해소할 수 있는 탄력적 운용이 필요하다.

기존 가입자에 대해서도 신규 및 재계약 시 보증보험의 안전망에서 제외되지 않도록 보호해 나가야 할 것으로 보인다.

이와 함께 임대차 계약 시 임대인에 대한 정보를 더욱 폭넓게 조회할 수 있는 시스템의 개선이 필요하다. 특히 중개업무를 담당하는 공인중개사에게는 선순위 임차인 정보와 임대인의 세금 체납 정보와 함께 해당 대상물에 대한 보증금 총액까지 확인할 수 있는 권한이 부여되어야 한다.

동시에 해당 정보를 임대인의 동의서를 바탕으로 동사무소 등에서 조회해야 하는 구시대적 방식도 개선하여 온라인을 통해 편리하게 조회할 수 있는 시스템을 마련할 필요가 있다.

30호 미만의 공동주택에 대한 분양 시세 등이 특정되어 있지 않아 분양 및 임대차 사기의 주된 표적이 되고 있다.

정부와 공인중개사 간 업무협조를 통해 해당 대상물에 대한 시세정보의 정확성을 높이는 시스템을 마련할 필요가 있으며, 장기적으로는 자격을 갖춘 공인중개사에게 업무를 부여해서 무자격 중개행위를 통한 사기 피해 예방에 노력을 다해야 할 것으로 생각된다.

이어서 중개업무를 담당하는 공인중개사 또한 한국공인중개사협회를 중심으로 국민의 재산권 보호라는 공공의 가치를 실현하기 위한 책임 있는 노력이 필요하다.

현재 중개 사고의 현황을 보면 개설등록 5년 차 이내의 개업공인중개사와 중개보조원에 의한 사고가 큰 비중을 차지한다. 윤리교육을 강화하고 중개사고 예방을 위한 교육 프로그램을 적극적으로 확대해 나갈 필요가 있다.

이와 함께 중개보조원의 무분별한 고용을 제한하기 위해 발의된 공인중개사법 개정안도 도움이 될 것으로 보인다.

계약 시 공인중개사들이 주로 사용하는 계약서에 전세 사기를 예방할 수 있는 특약과 체크리스트 등을 강화하고, 확인설명서에도 전세 사기를 예방할 수 있는 안전장치의 보완이 필요하다. 정부 당국과 한국공인중개사협회의 논의를 통해 다양한 보완책이 추가될 것으로 기대한다.

중개사고를 포함한 전세 사기는 미리 예방할 수 있는 사전적 지도점검이 중요하다.

공인중개사 윤리강령의 제정, 빌라·연립주택의 정확한 시세 파악을 위한 시세 모니터 강화, 위험매물 리스트의 공유 등의 방안을 마련 중이다.

또한 다수의 중개보조원을 고용하거나 사고가 잦은 중개사무소를 포함하여 건축주와 연대한 사기행위가 의심되는 중개업소 및 분양사무소에 대한 협회의 자체적인 지도점검과 예방 활동에도 총력을 다해 나가야 한다.

지난 11일 한국공인중개사협회는 국토부와 함께 전국 11만 공인중개사 회원들의 뜻을 담은 전세 사기 방지를 위한 결의대회를 개최했다.

국민 재산권 보호를 위한 공인중개사의 공적 역할을 되새기고 전세 사기 방지를 위한 다양한 예방 및 근절 대책을 공표하면서, 민관이 전세 사기에 대한 심각성을 공유함은 물론 공동의 노력을 통해 이를 방지해 나가겠다는 내용의 결의대회였다는 점에서 큰 의미가 있다고 하겠다.

이후로도 한국공인중개사협회는 정부 당국과의 긴밀한 소통과 협력을 바탕으로 국민의 재산권 보호라는 사회적 책임을 다하는 모습을 이어 나갈 것을 약속드린다.