정부, 강남3구·용산 외 규제지역·분양가상한제 모두 해제

거래절벽, 미분양 해소 등 주택시장 연착륙 위한 ‘총력전’

원희룡 국토교통부 장관이 지난달 19일 오전 경상남도 창원 현대로템 창원공장에서 열린 GTX-A(파주~동탄) 노선 차량 출고식에서 관계자들과 시승하고 있다. 국토교통부 제공

정부가 서울 강남3구·용산을 제외한 규제지역을 해제하고, 분양권 전매제한 기간을 대폭 줄이는 등 거래절벽, 미분양 해소 등 주택시장 연착륙을 위한 총력에 나섰다.

관심을 모으는 광역급행철도(GTX) 추가 노선 청사진은 오는 6월 중 나올 전망이다.

뉴스1에 따르면 국토교통부는 3일 이런 내용이 담긴 2023년도 업무계획을 윤석열 대통령에게 보고했다.

정부는 지난 2일 주거정책심의위원회를 개최해 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의 및 의결했다.

서울 강남·서초·송파·용산구는 대기수요 등을 고려해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하되 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역을 규제지역에서 해제하기로 했다. 현재 조정대상지역과 투기과열지구로 포함된 지역은 서울과 경기 과천, 성남, 하남, 광명 등이다.

기획재정부도 같은 날 부동산가격안정심의위원회를 개최해 4개지역을 제외한 서울 전 지역을 주택 투기지역에서 제외했다.

규제지역에서 해제되면 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 부동산을 사고파는 전 과정에서 규제가 완화된다.

또 국토부는 서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 전 지역의 민간 택지 분양가 상한제 지정도 해제했다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내 집값 과열 우려가 있거나, 재건축·재개발 등 사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다.

서울 18개구 309개동과 과천, 하남, 광명 13개동은 분양가 상한제 지역으로 지정돼 있었다. 상한제 지역은 전매제한 최대 10년에, 실거주 의무도 최장 5년이다. 상한제가 해제되면 이런 요건이 사라진다

민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가 상한제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업도 분양가상한제 적용을 배제한다는 것이 국토부 측 설명이다. 다만 이는 주택법 개정 사항이다.

이번 규제지역 해제 및 분양가상한제 적용지역 해제 효력은 관보가 올라오는 1월5일 밤12시부터 적용된다.

업무계획에 따르면 우선 전매제한 기간은 대폭 줄어든다. 수도권은 현재 최대 10년인 전매제한 기간이 최대 3년으로 줄어든다. 비수도권은 4년에서 1년으로 줄어든다. 이를 위해 오는 3월 주택법 시행령을 개정하고 즉시 시행한다는 계획이다.

수도권 분양가상한제 주택에 적용하는 실거주 의무(2~5년)도 폐지된다.

중도금대출, 특공 배정 분양가 상한 기준도 폐지된다. 현재 12억원으로 설정한 중도금대출 보증 분양가 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 중도금 대출이 가능케 한다. 9억원인 특공 배정 분양가 상한 기준도 폐지해 모든 주택에서 특공 물량이 나오도록 한다. 이외에도 청약 당첨 1주택자에게 부과하는 기존주택 처분 의무도 폐지하고, 무순위 청약에 유주택자도 신청을 허용한다.

안전진단에 이어 상반기 중 재건축 초과이익환수제 등 규제를 완화해 정비사업 활성화를 유도한다. 이를 통해 신규 정비사업 4만8000가구 지정을 추진한다. 민간도심복합사업 제도와 소규모 정비사업 등도 개선한다. 3기 신도시는 부지착공 등 본격 추진하고, 앞서 발표한 후보지는 지구계획 수립 등 절차를 차질 없이 추진할 계획이다. 1기 신도시 재건축과 관련해서는 올해 2월 특별법 제정안을 발의한다.

올해 상반기 안에 GTX 추가 노선의 청사진이 나온다. 출퇴근 시간을 30분대로 단축하기 위한 D·E·F 등 추가노선의 추가방안이 6월까지 수립된다. 윤 대통령 임기 내 국가계획에 반영하고 예비타당성조사도 통과가 목표다.

GTX-A는 시험 운행을 거쳐 내년 상반기 수서~동탄구간부터 순차적으로 개통한다. 같은해 하반기 운정~서울역 구간에 이어 2025년 하반기에는 전 구간을 개통할 예정(2028년 삼성역 연결)이며 조기 개통도 강구한다.

GTX-B·C는 착공 속도를 높인다. GTX-B는 내년 상반기 재정 구간부터 단계적으로 착공하고, GTX-C는 우선협상대상자와 협상을 거쳐 올해 상반기 실시협약을 체결하고 하반기에 착공한다.

여기에 대곡소사선(2023년12월)·별내선(2024) 개통 등 수도권 광역철도와 광역버스(일 203회 증차)도 확충한다. 지방권의 경우 M버스(세종·담양)와 BRT(전주·제주)를 최초로 운행하고 BRT의 운행기준 개편(대도시→인구10만) 등을 통해 전국 확산을 추진한다.

비수도권 지방자치단체의 개발제한구역(그린벨트) 해제 권한은 대폭 확대된다. 이를 위해 올해 상반기 중 시행령을 개정해 비수도권 지자체 그린벨트 해제 권한을 기존 '30만㎡ 이하'에서 '100만㎡ 미만'으로 대폭 늘린다. 반도체·방산·원전산업 등 국가적으로 중요한 전략사업을 지역에 추진할 경우 그린벨트 해제 총량에서 제외한다.

그린벨트 내 환경우수지역 등 보전 필요지역은 철저히 관리하고, 해제시 공영개발 요건을 강화하는 등 질서 있는 개발 유도는 강화한다. 이를 위해 드론·항공영상 등 활용을 통해 불법행위를 모니터링하고 훼손지역을 우선 복원지역으로 지정할 계획이다.

상반기 중 주거·업무 등 다양한 기능이 융복합될 수 있도록 용도제한 등 기존 도시계획체계를 유연하게 개편한다. 이를 위해 민간과 지자체 자율성이 대폭 반영될 수 있도록 공간혁신구역을 도입한다. 이곳은 토지의 용도·밀도 등 도시규제 없이 자유롭게 개발 가능한 도시혁신구역이자 용도지역 변경 없이 허용 건축물 용도를 다양화하는 복합용도구역이다.

아울러 소형모듈원전, 원자력수소생산, 나노·반도체, 우주발사체 등 지역의 미래첨단전략산업 육성을 위해 국가산업단지를 신규 조성한다. 특히 미래첨단전략산업에 대한 국가지원(R&D, 규제자유특구 등)도 병행해 지역산업 육성이 국가경쟁력 강화로 이어지는 선순환 체계를 구축할 계획이다.

기존보다 2배 이상 조성(10곳 이상)하고, 후보지 발표 전 관계기관 협의(그린벨트·농지 등)를 완료하는 등 추진기간을 3분의 1로 대폭 단축할 예정이다. 기업 수요 및 애로사항에 대한 적극적 대응을 위해 기업과 지역·중앙정부가 함께 전담지원팀을 구성한다. 기존 노후 산단은 고밀·복합 개발해 첨단산업에 맞게 리뉴얼할 수 있도록 1분기 내 활성화구역(2곳)을 선정한다.

김현주 기자 hjk@segye.com