[이슈분석] 역대급 대단지 청약도 '외면'…부동산 경착륙 우려 고조

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

부동산 시장 빙하기가 길어지고 있습니다. 불패라 여기던 서울 청약 시장이 높은 관심에도 불구하고 흥행에 실패했다는 평가가 나오면서 당분간 한파가 계속될 것으로 보이는데요. 집을 팔아야 하는 분도 사야 하는 분도 고민이 깊어지는 시기입니다. 무엇보다 실수요자들은 언제쯤 내 집 마련 적기인지 궁금하실 텐데요. 오늘(13일) 부동산 시장 함께 점검해보도록 하겠습니다. 

Q. 전국 아파트값이 속절없이 떨어지고 있습니다. 거래 자체가 실종되면서 집값 경착륙 우려까지 나오는데요. 규제 완화에도 불구하고 약발이 먹히지 않는 모습입니다. 최근 부동산 시장 분위기가 어떻습니까?

- '거래 절벽'에 아파트 매매·전셋값 역대 최대 하락세
- '노도강' 높은 하락률, 낙폭↓…강남권 다시 내림 폭↑
- 한은, 내년에도 금리 인상 기조 전망에 '속수무책'
- 정부, 서울·경기 일부 제외 전방위 규제지역 해제
- 서울 아파트값, 지난 5월 말 이후 28주째 '마이너스'
- 전세시장 '찬바람'…전세대출 금리 급등에 수요 급감
- 서울 아파트 전셋값, 지난주 比 0.47%↓…낙폭 확대
- 전국 아파트 수급지수 역대 최저…강남권도 약세
- 11월 서울 거래량 1년 새 반토막…매수심리 위축 지속

Q. 고금리 시대가 임대 시장까지 흔들어놓고 있습니다. 전셋값은 하락하고 전세의 월세화는 점점 가속화하는 모습인데요. 서울 임대 시장의 40% 이상이 월세라고 합니다. 내 집 마련 징검다리로 여겨지던 전세 제도가 이러다 종말 하는 것 아니냐는 얘기도 나와요?

- 서울 아파트, 올해 전·월세 거래 중 월세 계약 41.7%
- 월세 비율 매년 증가…2020년 31.4%→지난해 38.5%
- '중저가 밀집' 노원구, 월세 작년 33.3%→올해 38.1%
- 강남구 월세 46.4%…10월 은마 계약 중 월세 46.5%
- 전세대출 금리, 연 7%대…"이자 갚느니 월세 유리"
- 저소득층에게 추운 겨울…"주거비 부담 경감 대책 필요"
- 내 집 마련 '징검다리' 전세 제도 "이러다 종말" 우려

Q. 부동산 시장 한파는 청약시장만 봐도 실감할 수 있습니다. 지난주 두 개의 대단지에서 청약이 진행됐는데 예상보다 흥행이 저조하게 나타나면서 당분간 부동산 시장 상황 전망이 좋지 않다는 얘기가 나옵니다. 먼저 단군 이래 최대 단지로 기대를 한 몸에 받았던 둔촌주공은 2순위 청약으로 마감이 됐지만 과거에 비하면 굉장히 낮은 경쟁률입니다. 가장 큰 원인은 뭐라고 보시나요?

- '불패 신화' 1년 새 확 바뀐 서울 아파트 청약 경쟁률
- 당첨돼도 금리 걱정…'애지중지' 키운 청약통장 포기
- 한때 '로또' 서울 청약, 수백 대 1…올해 평균 9.3대 1
- 올해 수도권 아파트 1순위 청약자 수 4분의 1 수준
- '특급 단지'도 줄줄이 고전…둔촌주공 1순위 4.7대 1
- 둔촌주공, 청약 2순위 종료…평형별 경쟁률 '들쭉날쭉'
- 일명 '주방뷰' 논란 평수 등 일부 순위 내 마감 실패
- 상대적으로 높은 분양가…실거주 2년·8년 전매 제한
- 고금리·집값 하락 등 악재 겹치며 기대 이하 성적
- 전문가 "둔촌주공 이후 단지 적지 않은 부담 될 것"

Q. 장위자이 레디언트도 일부 미달이 발생했습니다. 일각에서는 금리도 높은데다 둔촌주공의 경우에는 중도금 대출이 안되는 평형도 있어서 계약 포기가 나올 수 있다는 우려가 나오기도 하는데요?

- 장위자이 레디언트도 일부 미달…평균 3.13대 1 경쟁
- 서울, 입주자 모집가구 수 5배 청약통장 들어와야 마감
- 계약률 저조 시 무순위 청약 진행…청약통장 없이 가능
- 청약 당첨에도 '눈물의 포기'…집값 하락에 금리 상승
- 일부 당첨자들, 높은 이자 감당 못하고 계약 포기 우려
- 청약 당첨 뒤 포기 시 투기과열지구 10년 재당첨 불가
- 1년 전 '묻지 마' 서울 청약 시장…"포기 사례도 늘어"

Q. 전국 청약시장에 냉기가 돌면서 건설사들이 밀어내기에 열을 올리는 모습인데요. 일부 손해를 감수하면서까지 현금 지원 등 조건을 내붙이고 있지만 쉽지 않은 모양이에요?

- 금리 인상·부동산 경기 침체…주택 구매 심리 위축
- 건설사들. 한동안 중단했던 파격적인 마케팅 재개
- 중도금 무이자 대출·계약금 정액제에 현금 지급까지
- 서울도 '밀어내기'…발코니 무료 확장·관리비 대납도
- 지방 청약 신청 수 '0' 기록…'고육지책' 내놓는 업계
- 10월 전국 미분양 주택 4만 7,217가구…전년 比 2.7배
- 전문가 "업체들, 수익 줄더라도 털어내려고 하는 것"
- 자금시장 경색에 부동산 PF 소극적…'계약률 높이기'
- 전문가 "혜택 현혹되지 말고 미분양 요인 따져봐야"

Q. 공급이 부족하다며 아우성치던 서울이 청약 흥행에 실패하면서 실수요자들이 민간분양이 아닌 공공분양에 더욱 관심이 쏠리고 있다는 얘기가 나옵니다. 사실 공공분양은 민간에 비해 인기가 없다는 선입견이 있는 것도 사실인데요. 금리나 정부 지원뿐 아니라 시세 대비 저렴한 분양가로 공급되면서 실수요자들에게 매력적으로 다가가고 있어요?

- 매력 높아진 서울 공공분양…내년까지 3,289가구 공급
- 민간분양, 시중 고금리…공공, 3%대 저리 장기모기지
- 시세보다 저렴한 분양가 경쟁력…집값 하락 만회 가능
- 공공택지 사전청약 의무화 폐지…공급 물량 감소세
- 내년부터 나눔형·선택형·일반형 3가지 모델로 진행
- 저리 장기모기지에 DSR 미적용…민간 대비 관심 급증
- 전문가, 서울 일부 사전청약 단지 66.9대 1 근접 전망
- 시세차익 환수 감소…'나눔형' 5년 의무거주 시 30%
- 전문가 "선호도 검증에 금융지원까지…청약 몰릴 것"

Q. 관망세가 짙어지고 있지만 그럼에도 여전히 현금을 보유한 부자들은 최고의 자산 증식 수단은 부동산입니다. 10명 중 4명꼴로 수익이 발생했고 손실은 거의 발생하지 않은 것으로 나타났어요? 

- "그래도 부동산"…한국 부자 재산 중 56.5% 차지
- 부동산 시장 침체 속 여전히 부동산 투자 선호도 유지
- 인플레에 경제둔화…금융보다 안정적 실물자산 선호
- 부자 부동산 자산, 2019년 1,735조→지난해 2,361조
- 장기 유망 투자처, 거주용 외 43%·거주용 39% 관심
- 방어적 성격 동시에 시장 회복 시 시세차익 기대감도
- 전문가 "요즘은 단기보다 미래가치에 집중해야" 조언

Q. 내년에도 금리인상 기조가 이어질 것으로 보이면서 집값이 더 하락할 거라는 기대감이 커지고 있습니다. 실수요자들 중 내년에 집을 살 계획이라는 대답이 점점 줄어드는 추세인데요. 실수요자들 과연 언제쯤 집을 사야 하는지 궁금하실 겁니다. 집값 움직임 어떻게 전망하시나요?

- 실수요자 10명 중 4명 "내년 집 살 계획 없다"
- 전국 미분양 증가에 기축 아파트 선호도 50.5%
- '고금리에 장사 없다?' 자고 일어나면 수억씩 '뚝뚝'
- 규제 완화에도 위축된 시장…'내 집 마련' 적기는

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