“얼죽신 너무 비싸”… 30년 초과 ‘예비 신축’ 뜬다

구축 아파트 거래 비중 14.8→21.7%
재건축 패스트트랙에 신축 기대감↑

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 트렌드로 신축 아파트 가격이 급등하자, 차선책으로 ‘예비 신축’인 재건축 단지 매매가 늘고 있다.

부동산R114는 30년 초과 구축 아파트 거래 비중은 지난 1~2월 기준 21.7%를 차지했다고 13일 밝혔다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2021~2025년(1~2월) 서울 아파트 연식 구간별 매매를 분석한 결과다. 2021~2024년까지 14.8%→14.6%→18.2%→19.6%로 꾸준히 증가 추세다. 신축 아파트 가격 급등과 가계부채 관리방안 등으로 높은 현금 보유력이 요구되자 구축으로 수요가 점차 이동하는 것으로 해석된다.

신축 매매 비중은 점차 줄고 있다. 2021년 거래 비중이 22.3%였던 준공 10년 이하 아파트는 집값 급등기인 2022년 35.2%까지 치솟았으나 지난해 23.9%로 하락했다. 올해 1~2월 기준으로는 19.9%까지 떨어졌다. 30년 초과 구축 거래 비중보다도 낮다.

구축 아파트는 ‘예비 신축’ 기대로 수요가 늘고 있다. 애초 구축은 주거환경이 쾌적하지 않고, 30년 초과 재건축 단지를 사업 완공까지 투자 기간이 길어 선호가 떨어졌다. 하지만 지난해 도시정비법 개정안을 통해 ‘재건축 패스트트랙’이 도입되면서 준공 30년 초과 아파트들이 안전진단 통과 없이 재건축 사업에 착수할 수 있게 되면서 가격이 소폭 상승했다.

서울은 신축 공급 부족 우려가 지속되고 있지만, 가격 상승 피로감도 누적되고 있다. 오는 6월부터 민간아파트에도 제로에너지건축물 인증, 전기차 화재 대응 시설 구축 등의 의무화가 예고되면서 분양가 상승 압력이 높아져 진입 장벽이 높아지면서 구축 선호도 또한 증가한 것으로 분석된다.

다만 매매가격은 여전히 얼죽신이 우세하다. ‘준공 10년 이하’ 신축·준신축 아파트 평균 매매 가격이 연평균 9.1% 상승해 가장 높은 증가율을 보였다. 정비사업 건축 연한에 해당하는 ‘30년 초과’ 아파트가 연평균 3.7% 올라 뒤를 이었다. ‘10년 초과~30년 이하’ 아파트는 연평균 3.5% 올라 오름세가 가장 낮았다.

부동산R114는 “얼죽신 선호가 계속되지만 공급량이 한정적이기 때문에 입지가 우수한 재건축 아파트, 신축으로 변모할 가능성이 큰 단지 위주로 자연스레 수요가 몰릴 수밖에 없을 것”이라며 “당분간 신축과 연동되며 가격 오름세가 이어질 전망”이라고 말했다.

권중혁 기자 green@kmib.co.kr

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