한강변 재건축 몸값 '꿈틀'…오피스텔·상가 거래 '꽁꽁'

[돈이보이는 창] 커버스토리 전문가가 본 2023 부동산 시장
아파트분양·청약, 시장 위축…내 집 마련 기획 확대 "물량 많은 특공노려야"
재개발·재건축, 규제완화로 정비사업 투자유망…이주·철거단계 마친 곳 관심
주택경매, 경매 투자의 원년될 가능성…호가보다 낮을 때 들어가야

[이데일리 이성기 김아름 기자] 경기 침체 국면이 이어지면서 부동산 시장도 위기에 처해 있다. 현재 부동산 시장은 2020년 이전으로 돌아가는 중이는 분석이 나온다. 업라이즈 부동산 애널리스트 채상욱 대표는 11일 “2020년~2021년에는 `제로 금리화`로 대표되는 유동성 확대가 이뤄졌다. 또 임대차법 개정을 통해 전세가가 큰 폭으로 상승하면서 매매가도 함께 올랐다”며 “올해 부동산 시장은 2020년~2021년과 정반대인 상황이다”고 진단했다.

이어 그는 “2022년 하반기부터는 전세가가 하락하면서 `역전세`로 전환됐다. 이러한 역전세 기조는 2023년 말까지는 강화될 것으로 예상한다”며 “코로나 기간에 있었던 유동성 특수가 끝나고 다시 코로나 이전의 상황으로 회귀하는 기간이라고 요약할 수 있다”고 설명했다.

과거와 달리 수도권, 비수도권 모두 가격이 하락하며 낙폭이 커지고 있다. 전문가들은 금리 급등에 따른 부채 상환 부담 증대로 매수 심리 위축이 이어지면서 가격 하락이 장기화할 가능성에 주목한다.

부동산 전문가들은 금리 급등에 따른 부채 상환 부담 증대로 매수 심리 위축이 이어지면서 가격 하락이 장기화 할 가능성에 주목한다. 사진은 11일 서울 시내 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)

정비사업, 규제 완화로 ‘내 집 마련’ 특공 노려야

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 우선 `부동산 시장`과 `부동산 시행 시장`을 구분해서 볼 것을 제안했다. 김 소장은 “투자 시장이 바닥을 찍었다고 판단하면 즉각 반등하겠지만 한 번 망가진 시행 시장은 회복하는데 오랜 시간이 걸린다”며 “지금 위기 상태기도 하지만 기회를 잡으려고 하면 결국은 신축 아파트 희소성이 더 강조될 수밖에 없다”고 설명했다. 이어 “신축 대장 단지의 경우 급매로 내놓아도 실소유 목적의 사람들이 `이 정도면 괜찮다`고 판단하고 매매 계약을 성사하는 것이다”며 “구축이나 나 홀로 아파트 등 상품성이 떨어지는 단지들은 반년 넘게 거래가 단 한 건도 없는 곳도 수두룩하다”고 덧붙였다.

공급 절벽 목소리가 커지는 만큼 정비사업 규제 완화에 서울시 등 지방자치단체가 적극적으로 나설 것으로 내다봤다. 김 소장은 “정비사업 규제 완화는 앞으로 신규 공급을 위한 정책적 명분이 존재하기 때문에 먼저 움직일 수 있다”며 “최근 서울 대치동 은마 아파트를 시작으로 여의도 시범 아파트, 목동 신시가지 아파트 등 굵직굵직한 이슈가 나오고 있는데 인허가권을 쥔 서울시가 그간 시장에 큰 영향이 있을 만한 행동은 자제해 왔지만 이제는 풀어줘도 된다고 판단하고 있다”고 설명했다.

이어 그는 “세 곳의 공통점이 토지거래허가구역임을 고려 시 다음 지역은 잠실·성수·압구정이 되지 않을까 싶다”고 예상했다.

김 소장은 정비사업(재개발·재건축) 투자의 핵심인 `안전 마진`을 고려하라고 주문했다. 상대적인 소액으로 신축을 받을 수 있는 권리가 재개발·재건축 입주권 투자인데 시장 방향성이 명확하지 않은 상태에서 아파트 투자보다는 정비사업 투자가 보다 확실한 대안이 된다는 게 김 소장의 설명이다.

특히 리스크를 피하기 위한 가장 확실한 방법으로 이주·철거 단계 이후 지역에 투자할 것을 조언했다. 김 소장은 “통상 정비사업의 비용 결산을 보면 이주 개시 이후로 전체 사업 비용의 70%가 들어간다”며 “이주비가 나가기 시작하면서 발생하는 금융 비용과 공사비가 절대적이다. 이주 개시 이후로는 어떻게든 속도전으로 가지 사업이 멈추지 않는다”고 말했다.

`내 집 마련`을 원하는 실수요자들은 특별공급을 노려 볼 것을 권했다. 윤지혜 부동산R114 수석연구원은 “특별공급 비중을 많이 늘려놔 기본적으로 특별공급 대상이 되는 게 가장 중요하다”며 “특히 공공분양에서는 85% 수준까지 특별공급 물량이 올라간다”고 말했다.

1순위 조건 충족도 중요한 포인트다. 윤 연구원은 “3기 신도시 사전청약 얘기가 나왔을 때 지역 우선과 관련한 조건들이 있었다. 서울 같은 경우 2년 거주 조건이 우선 조건이고 조정대상지역은 1년 이상, 비규제 지역은 지자체 결정에 따라 거주 기간 제한을 둘 수도 있고 아닐 수도 있다”며 “수도권에서 최근 미분양이 늘고 있지만 그렇다고 핵심지에서 경쟁이 안 붙는 건 아니라서 미리 지역 우선도 챙겨야 한다”고 조언했다.

윤 연구원은 “어쨌든 최근 분양시장도 위축되면서 내 집 마련을 할 기회가 확대됐다”며 “특히 지방은 다 규제지역 해제가 된 상황에서 최근 분위기로는 무작정 분양가를 높게 올려서 되는 시장은 아니라서 지방에서 내 집 마련을 하려는 실수요자로서는 좋은 기회가 될 수 있다”고 말했다.

그래픽=이미나 기자.

경매 투자, 원년 될 수도…수익형 부동산, `빙하기` 지속

경매는 경기 침체와 맞물려 물건이 큰 폭으로 늘면서 큰 시장이 형성될 수 있을 것으로 진단한다. 이에 내년이 경매 투자의 원년이 될 가능성도 있다.

미스고옥션 서비스를 운영하는 정다혜 미스고 사업대표는 “금리 인상 기조가 이어지면서 매수 심리 위축으로 유찰 횟수가 많아져 경매 물건이 쌓이고 있다”며 “1회 유찰 시마다 최저 매각가가 20~30%씩 낮아지기 때문에 낙찰가가 매매 시세나 호가 보다 더 낮을 때 입찰에 들어가야 한다”고 말했다.

최근 재건축 `대어`로 꼽히는 대치동 은마 아파트와 목동 신시가지 아파트 등도 경매 시장에 등장했지만 2번 정도 유찰된 뒤에도 주인을 찾지 못하는 상황이다. 정 대표는 “매각 차익을 목적으로 접근한다면 정비사업 등 미래 가치가 접목된 물건을 눈여겨보다 입찰에 응할 필요가 있다”고 조언했다.

당분간 경매 시장의 한파가 이어지리라 예상하기 때문에 감정 평가가 어느 때보다 중요하다는 분석도 나온다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “매매 시장 역시 하락장이기 때문에 상대적으로 감정가가 매매 시세보다 더 높을 수 있다”며 “시세 조사를 철저하게 해야 하는 부분이 가장 유념해 할 점”이라고 진단했다. 정 대표는 “감정평가 시점에 따른 투자 전략도 있다. 감정평가 시점이 1년 이상 지나있는 물건은 가격 그래프가 우상향하는 부동산의 특성상 시세가 낮을 가능성이 크다”며 “감정평가 시점이 현재 시세를 반영하지 못한 물건의 유찰을 기다려 입찰하는 전략도 눈여겨 볼 필요가 있다”고 설명했다.

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 `거래 빙하기`가 이어질 것이란 전망이 지배적이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “저금리 시절에는 매력적이었던 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 고금리 시절에선 매력이 줄어들 수 밖에 없다”며 “주로 시중금리와 비교 우위를 통해 투자 여부를 결정하는데 자본 이득보다는 임대 수익을 주로 추구하는 특징이 있다”고 설명했다. 박 위원은 “임대 수익을 겨냥한 수익형 부동산일수록 대출 의존도가 높은 편이다. 이른바 레버리지 효과를 극대화하는 것이다”며 “투자해 임대료를 받아도 대출 이자를 내고 나면 실익이 없다. 일각에선 오히려 역마진이 생길 수 있다. 내년에도 올해처럼 거래 빙하기가 계속될 것 같다”고 내다봤다.

박 위원은 “시장의 기대와는 달리 2024년에 가서야 금리가 낮아질 것이라는 관측이 많다. 또 올릴 때는 단기간 큰 폭으로 인상했지만 여전히 높은 수준의 물가 부담 때문에 내릴 때는 찔끔찔끔 인하할 가능성이 있다”며 “적어도 내년은 고금리가 이어질 것이어서 금리가 어느 정도 낮아지지 않는 한 수익형 부동산은 활기를 찾기 어려울 것이다”고 말했다.

다만, 경기 침체 본격화와 고금리까지 진행되면 내년 하반기쯤 급매물이 나올 수 있을 것으로 봤다. 박 위원은 “상가와 오피스텔은 마치 채권처럼 거래되는 아파트보다는 움직임이 후행적”이라며 “MZ세대는 오피스텔을 아파트와 비슷한 살림집으로 생각하는 경향이 있어 MZ세대가 선호하는 도심권과 업무 밀집 지역 위주로 매매가 이뤄질 것”이라고 했다.

그러면서 “저금리 시대에서 고금리 시대로 이행하면서 고통스러운 적응 과정을 겪는 상황이어서 시중금리에 민감한 수익형 부동산은 좀 더 보수적으로 접근하면 좋을 것 같다”고 덧붙였다.

이성기 (beyond@edaily.co.kr)