"너무 달렸나"..가장 먼저 오른 서울 신축 아파트, 하락도 빨랐다

서울 남산타워에서 바라본 압구정 성수전략지구 일대 모습 [사진 = 한주형 기자]

만성적인 공급 부족과 수요층 쏠림 등으로 서울에서 가장 먼저 상승했던 신축아파트가 올해 들어 가장 먼저 약세 전환한 것으로 나타났다.

25일 부동산R114가 올해 1~8월 누적 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과에 따르면, 1~5년차 신축아파트의 경우 매맷값이 0.54% 하락했다. 같은 기간 입주 6~10년차 준신축과 입주 10년 초과 구축 아파트 값은 각각 0.86%, 0.69% 상승했다.

앞서 문재인 정부는 2017년 투기 수요 억제하려는 목적으로 8.2대책을 발표하면서 민간택지 분양가상한제와 재건축초과이익환수제, 조합원 지위양도 제한 등 정비사업 관련 규제를 대거 도입했다.

이후 임대주택등록활성화 방안과 다주택자 중과세 정책 등을 추가 발표했다. 이는 서울 등 도심 지역의 공급 부족으로 이어졌고, 시장 내 기존 매물 잠김 현상까지 가세하면서 신축아파트를 중심으로 매매가격 급등세가 나타나기 시작했다.

서울 아파트 입주 연식별 매매가격 변동률 추이 [자료 = 부동산R114, 단위 = %]

실제 2017년 입주 5년 이내 신축아파트의 매매가격이 15.56%(부동산R114 자료) 상승한 가운데 준신축(입주 6~10년)과 구축(입주 10년 초과)은 상대적으로 낮은 12.68%, 13.56%의 변동률을 보였다. 이같은 상황은 2018년과 2019년까지 이어졌다.

그러나 2020년 이후부터 준신축과 구축의 매매가격 상승폭이 신축아파트 수준을 앞지르기 시작했다. 이는 단기 급등 부담과 대출 규제와 금리 인상 환경에서 상대적으로 가격 수준이 높은 신축에 대한 매수 진입장벽이 높았기 때문으로 풀이된다.

업계는 최근 5년(2017~2021년) 동안 누적 변동률은 재건축 기대감이 일부 반영된 구축아파트의 상승폭이 112.62%로 상대적으로 높게 나타난 만큼, 정부의 재건축 규제 완화 방향에 따라 앞으로의 방향성이 결정될 것으로 보고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "현재 서울은 아파트 공급물량의 50~80%가량을 재건축과 재개발 등 정비사업에 의존하고 있다"면서 "지난 정부에서 도입된 정비사업 관련규제 3가지(재건축초과이익환수제·안전진단·민간택지 분양가상한제)가 보다 전향적으로 완화되기 전까지는 정부의 서울 50만 가구 공급 대책에 대해 시장의 기대감은 물론, 우려감이 공존할 수 밖에 없는 형국"이라고 진단했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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