새로 구한 전셋집이 신탁 자산이라면?

[똑똑한 부동산]
부동산 전문 김예림 변호사
신탁원부상 수탁자·채무관계 꼼꼼히 따져야
신탁 부동산, 전세 반환 보증·전세 대출 어려워

[이데일리 박종화 기자] 최근 전세가가 많이 오르면서 상대적으로 아파트보다 전세가가 낮은 빌라 전세 수요가 늘어났다. 문제는 빌라나 다가구는 아파트에 비해 시세 파악 등이 어려워 전세 사기에 취약하다는 점이다.

서울 시내 한 공인중개사무소에 아파트 시세표가 붙어 있다. 2022.02.15.(사진=뉴시스)

요즘 늘어나는 전세 사기 유형 중 하나로는 신탁된 부동산을 임차하는 경우다. 보통 임대차계약을 체결할 땐 등기부상 소유자가 임대인이 맞는지 근저당권 등 채무는 얼마나 설정돼 있는지 등을 살펴본다. 그러나 신탁된 부동산은 우선 소유자는 수탁자(신탁을 받은 사람)로 되어 있지만 사실상 소유자는 신탁자(신탁을 한 사람)인 경우가 많아 신탁자가 수탁자를 대신하여 임대차계약을 체결하는 경우가 대부분이다.

이럴 땐 반드시 신탁자로부터 임대차 계약에 관한 사전 동의를 받고 신탁사 계좌로 임대차보증금을 이체한 후 영수증까지 수령해야 한다. 신탁된 부동산을 임차하면서 이런 절차를 거치지 않고 신탁자와 임대차계약을 체결한 경우라면 임대차 계약 종료시 수탁자에게 임대차 보증금을 반환받을 수 없는 건 물론이고 임대차 계약상의 권리를 보호받기 어렵다.

신탁된 부동산에 설정된 채무 등을 구체적으로 확인하려면 직접 등기소를 방문해서 신탁원부를 별도로 발급받아 살펴봐야 한다. 등기부는 인터넷으로 간단히 발급받을 수 있지만 신탁원부는 직접 등기소를 방문해야만 발급받을 수가 있다. 이와 관련해서 등기부에 위와 같은 사항을 알아보기 쉽도록 기재하는 방향으로 법 개정 논의가 이루어지고 있기는 하나 아직까지 구체화되진 않고 있다. 만약 신탁원부에 기재되어 있는 채무와 나의 임대차보증금을 합쳐 임차목적물 시세의 70%를 넘어선마면 이른바 ‘깡통전세’, 즉 임대차 계약 종료시 임대차보증금을 돌려 받지 못할 위험이 높은 경우로 볼 수 있다.

임대차보증금을 돌려 받기 위한 장치로서 전세보증보험에 가입하려는 경우가 많은데, 보통 신탁된 부동산의 경우에는 전세보증보험 가입이 어렵다는 점도 주의해야 한다. 이런 경우를 대비해 임대차계약을 체결할 때부터 전세보증보험에 가입 승인이 되지 않으면 임대차계약을 무효로 한다는 등 특약을 작성할 필요가 있다. 전세자금대출을 받을 때도 마찬가지다. 신탁된 부동산은 전세자금대출이 어려운 경우가 많다.

최근 임대차보증금을 돌려받지 못하는 사례가 급격히 늘면서 국토교통부 장관이 직접 전세 사기 근절을 위한 대책 마련을 약속하기도 했다. 임대차 계약을 체결하는 임차인 입장에서는 임대차계약시 계약 내용을 꼼꼼히 따져보고 조금이라도 의심스러운 임대차 계약의 경우에는 피하는 게 안전하다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)