尹 당선인, 부동산 규제 풀어도..국회 협치 없다면 '반쪽 대책'

[윤석열 대통령 당선인이 18일 서울 종로구 통의동 인수위원회에서 열린 전체회의에서 발언하고 있다. /사진제공=뉴스1

윤석열 대통령 당선인이 현 정부의 규제 일변도 부동산 정책 실패를 지적하며, 각종 규제완화 공약을 내걸었지만 현실화하려면 넘어야할 산이 많다. 법개정이 필요한 정책이 많은데 현재 국회는 더불어민주당이 다수 의석을 차지하고 있기 때문이다. 정권 출범 초기 입법권을 쥔 국회와 협치가 이뤄지지 않으면 정책 추진 동력을 얻기 어렵다는 의미다.

양쪽 대립이 격화된 최악의 시나리오에선 2024년 총선 결과가 나오기 전까지 부동산 정책의 근본 틀을 바꾸기 어려울 것이란 관측도 나온다.

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부동산 규제완화 정책 국회 동의 필요…재초환 완전 폐지 어려울 듯

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18일 관련 업계에 따르면 윤 당선인 부동산 규제완화 핵심 공약들은 정권 출범 후 행정부 차원에서 즉시 시행이 가능한 정책과 국회 동의를 거쳐 법개정이 필요한 정책이 혼재됐다.

우선 이번 대선의 캐스팅보트 지역인 서울 표심을 가른 재건축 규제완화 공약부터 실효성을 높이려면 국회의 동의가 필요하다. 윤 당선인이 공약한 준공 30년 이상 아파트 정밀 안전진단 면제 및 용적률 인센티브, 재건축 안전진단 가중치 완화 등은 시행령, 시행규칙 개정 등을 통해 새 정부가 손질할 수 있다.

하지만 주요 재건축 단지들이 사업에 속도를 내기 위해선 현 정부가 만든 '재건축초과이익환수제(이하 재초환)'까지 해결돼야 한다. 가구당 재건축 초과이익 3000만원이 넘을 경우 이익금의 최대 50%까지 부과할 수 있는 규제로 강남권 등 고가주택 단지는 수억 원대 부담금이 예상된다. 그동안 주택 경기가 나쁘지 않았음에도 실제 사업이 진척되지 않은 가장 큰 이유로 꼽혔다. 이 제도를 바꾸려면 국회 동의를 구해 관련법을 고쳐야 하는데 민주당 우위 구조에선 진통이 예상된다. 때문에 '폐지' 수준까지 밟기는 어려울 것이란 관측이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "재초환 부담금은 기준금액과 부과율이 법에 명시됐고, 시행령에 부과율을 위임하지 않았기 때문에 시행령 개정으로는 규제 완화가 불가능하다"며 "민주당이 일부 개정에 동의한다고 해도 제도 폐지는 어려울 것"이라고 했다. 이어 "재건축 단지는 분명 새 정부에서 기대감이 커지고 테마주가 되겠지만 조합원 기대만큼 규제완화가 이뤄지지 않을 수 있기 때문에 과도한 기대는 금물"이라고 덧붙였다.

코로나 피해지원 관련 16.9조 규모의 내용이 담긴 2022년도 제1회 추가경정예산안 수정안이 21일 서울 여의도 국회에서 열린 제393회국회(임시회) 제3차 본회의에서 가결되고 있다. /사진제공=뉴시스(국회공동사진취재단)

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부동산 세제 개편도 '산넘어 산'…실수요 거래 정상화 필요

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취득, 보유, 양도 등 부동산 거래 전반의 증세구조 개편도 오롯이 새 정부 의지만으로는 바꿀 수 없다. 기본적인 과세표준 인하를 비롯해 △조정지역 2주택자 취득세 완화 △종합부동산세(이하 종부세) 보유주택 차등과세 폐지 △다주택자 중과세율 완화 등은 새 정부가 시행령을 고쳐 제도를 개편할 수 있다.

하지만 윤 당선인이 핵심 공약으로 제시한 종부세와 재산세 통합을 비롯해 1주택자 종부세율 인하, 1주택자 취득세율 개편, 생애최초 구매자 취득세 면제 등은 국회 심의를 거쳐 법을 바꿔야 추진할 수 있다.

전문가들은 실수요자 거래 정상화 차원에서 세제 개편을 고민해야 한다고 조언한다. 안창남 강남대 경제세무학과 교수는 "투기성이 있는 다주택, 비사업용 토지 등을 제외한 1가구 1주택 실거주자는 위치, 가격과 관계 없이 지금보다 세부담을 낮춰 주거이동 자유를 보장해야 한다"고 말했다. 다만 그는 "재산세 종부세 통합은 지방분권화 차원에서 신중히 접근해야 한다"고 덧붙였다.

서울 영등포구 63스퀘어 빌딩에서 바라본 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스

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LTV 완화 정부, 임대차법 개편 국회 몫…성과 내려면 협치 필수

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무주택자 주택담보인정비율(LTV)을 지역과 관계 없이 70~80%로 상향 조정하는 방안은 새 정부 출범 이후 금융위 행정지도 등을 통해 신속히 추진할 수 있다. 이 과정에서 초고가 주택 주택담보대출 금지 규제 등도 손질할 가능성이 크다. 다만 금리인상 국면과 가계부채 총량관리 차원에서 조정 폭은 달라질 수 있고, 여론과 정치권에서 다주택자까지 LTV규제 완화 대상을 넓히는 것에 반감이 커질 경우 전면적인 규제 완화는 쉽지 않을 것이란 관측도 나온다.

윤 당선인은 2020년 하반기 이후 전월세 가격 급등 요인으로 꼽히는 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제) 개편을 공약했지만, 이를 위해선 국회 동의가 필요하다. 또 전용 59㎡ 이하 소형 아파트 매입임대 등록, 10년 이상 장기보유 시 양도세 공제율 상향 등 민간임대시장 관련 규제 완화 정책들도 법개정 대상이다.

반면 청약제도 추첨제, 가점제 비중 조정을 비롯해 민간택지 분양가상한제 등 청약과 분양가 관련 정책은 새 정부 출범 이후 신속히 바꿀 수 있는 분야다.

결국 국민이 체감하는 정책 효과를 내기 위해선 새 정부와 국회의 협치가 필수적이라는 게 중론이다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr