'로또 분양' 이유있네..서울 분양가-시세 차이 역대 최대

서울 아파트 3.3㎡(평) 당 시세와 분양가 및 편차 추이 /사진=부동산R114

지난해 서울 분양가와 매매시세 편차가 역대 최대치로 벌어진 것으로 조사됐다. 정부가 분양가 관리를 강화하기 시작한 2017년부터 분양가와 시세 차이가 벌어지기 시작하면서 '로또 분양'이 굳어졌다는 해석이 나온다.

24일 부동산R114에 따르면 지난해 3.3㎡(평) 당 서울 아파트 분양가는 평균 2798만원이었으나 시세는 평균 4300만원으로 1502만 차이가 나는 것으로 나타났다. 전국 기준으로는 분양가가 1313만원, 시세가 2233만원으로 920만원 차이가 난다. 국민평형인 전용 85㎡를 기준으로 비교하면 현재 시세가 분양가보다 3억~5억원 저렴했다는 의미다. 부동산R114가 2000년부터 아파트 시세 조사를 시작한 이후 역대 최대로 가격 차이가 벌어졌다.

정부는 2017년 8·2대책을 발표하면서 고분양가가 주변 집값을 자극한다고 판단하고 분양가 관리 의지를 나타냈다. 이후 주택도시보증공사(HUG)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰다. 민간택지에 대한 분양가상한제도 도입해 일정 수준 이하로 분양가를 제한하면서 2019년부터 분양가와 시세 차이가 벌어졌다.

분양가가 관리 대상이 되면서 '로또 청약'이 등장했다는 게 부동산R114의 분석이다. 서울 기준으로 보면 2016년 분양가는 시세 대비 3.3㎡ 당 124만원 비쌌지만 2017년에는 117만원 저렴했다. 이후 분양가와 시세 편차는 △2018년 -40만원 △2019년 -543만원 △2020년 -1094만원 △2021년 -1502만원 등으로 꾸준히 벌어졌다. 부동산R114는 "청약 당첨만 되면 수억원의 차익이 발생하면서 '로또 분양'이 트렌드로 자리잡은 이유"라고 라고 설명했다.

2021년 지역별 3.3㎡(평) 당 가격편차(분양가-시세) /사진=부동산R114

지난해 분양가가 시세보다 저렴한 지역은 서울을 비롯해 세종, 경기, 부산, 인천 등 6곳으로 확인됐다. 대부분이 투기과열지구나 조정대상지역인 곳으로 규제지역에서 분양가 통제 강도가 더 강한 것으로 해석된다. 이들 지역의 분양가-시세 차이는 △세종 -892만원 △경기 -643만원 △부산 -182만원 △대전 -158만원 △인천 -86만원 등이다.

분양가의 매력이 커질수록 무주택 수요층이 몰리며 청약경쟁률은 고공행진을 거듭했다. 서울의 경우 지난해 역대 최고 경쟁률인 164대 1을 기록했다. 그 외의 지역은 전년도와 비교하면 청약경쟁률은 다소 낮아졌으나 평균적으로 두 자릿수(10~30대 1)의 경쟁률을 나타냈다. 과거 침체기와 비교하면 여전히 높은 수준이다. 최근 정부가 주도하는 3기 신도시 사전청약 경쟁률 10대 1과 비교해도 높다.

부동산R114 관계자는 "정부는 최초 분양가 수준을 낮추면 입주 시점에 주변시세를 안정시킬 것으로 예상했지만 분양가 자율화로 시세보다 분양가가 높았을 때와 결과가 별반 다르지 않았다"며 "예를 들어 주요 신축아파트는 입주와 동시에 프리미엄이 한 번에 반영되거나 혹은 주변시세를 끌어가는 랜드마크 단지가 된다"고 말했다.

이어 "즉 분양권이 준공 혹은 입주와 동시에 주변시세 혹은 그 이상에 맞춰지는 것으로 볼 수 있다"며 "따라서 낮은 분양가를 통해 시세를 안정시키기 위해서는 수요를 넘어서는 초과공급이 이어져야 한다"고 주장했다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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