청약저축으로 모은 주택도시기금, 사업자 대출이자 민간의 '3분의1'

[머니S리포트] '공공지원 민간임대' 건설업체만 이익 ① 이래서 '국피아'(국토부 마피아)라고 하나

[편집자주]‘공공지원 민간임대’에 ‘공공’을 찾아볼 수 없다. 서민·중산층의 주거안정을 위해 공적 자원을 투입한 민간임대주택이 이전 정부에 이어 현 정부에서도 공공성 부족 논란의 중심에 섰다. 당초 제도 설계부터 잘못됐다는 지적이 나온다. 10년의 장기거주와 임대료 인상 제한은 공공임대와 비슷한 효과를 내고 있지만 10년 후 분양전환으로 인한 분양가 폭등 리스크를 입주자가 고스란히 떠안아야 하는 구조다. 공공임대와 마찬가지로 사업자에 대한 각종 특혜가 제공되면서 사실상 공공임대와 같은 기능을 하기엔 부족하다는 문제점이 있다.

법적 명칭이 ‘기업형 임대주택’인 뉴스테이는 공공 지원을 받음에도 비싼 임대료를 책정하고 입주자격 제한이 없다 보니 중산층의 주거안정보다 건설업체 이익만 늘려준다는 지적이 잇따랐다. /사진=이미지투데이

◆기사 게재 순서
‘공공지원 민간임대’ 건설업체만 이익(1) - 청약저축으로 모은 주택도시기금, 사업자 대출이자 민간의 '3분의1'
‘공공지원 민간임대’ 건설업체만 이익(2) - 국민 돈으로 지은 집인데 건설업자만 배불리는 꼴

‘중산층의 주거안정’이란 미명 하에 박근혜 정권 때 도입된 ‘뉴스테이’(New Stay)가 민간 사업자에 대한 각종 특혜 논란으로 현 정부 들어 ‘공공지원 민간임대’라는 명칭으로 바뀌었지만 문제점은 여전히 개선되지 않은 것으로 드러났다.

법적 명칭이 ‘기업형 임대주택’인 뉴스테이는 공공 지원을 받음에도 비싼 임대료를 책정하고 입주자격 제한이 없다 보니 중산층의 주거안정보다 건설업체 이익만 늘려준다는 지적이 잇따랐다. 이후 2018년 7월 시행된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 공공지원 민간임대가 뉴스테이를 대체했다. 하지만 ‘공공지원 민간임대’ 역시 공공임대 기부채납과 초기 임대료 제한 등 규제를 통해 공공성을 강화했을 뿐 건설업체에 과도한 특혜가 제공된다는 점에선 여전히 개선할 것이 많다는 지적이다.

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기금 대출금리 민간 PF 대비 고작 ‘3분의1’ 수준

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뉴스테이와 공공지원 민간임대는 둘 다 사업자가 8년 이상 법적 임대료 인상률(5%)을 지키면서 임대를 유지할 의무가 있고 대신 각종 공적 지원을 받을 수 있다. ‘주택도시기금법’상 주택도시기금의 출자 지원을 받거나 공공택지 수의계약, 법적 용적률 완화, 용도지역 변경 등의 사업상 혜택을 받는다.

다만 공공지원 민간임대는 일반공급의 경우 임대료를 주변 시세의 90~95%, 청년·신혼부부·고령층 70~85% 이하로 제한했다. 용적률 완화 시 사업자에 50% 이하 공공임대 기부채납 등 공공기여 의무를 부과한 점도 개선된 부분이다. 사업자 입장에선 분양대비 임대는 상대적으로 수익률이 하락할 수밖에 없고 민간 참여의 유인이 적다. 이 같은 이유로 정부는 기금 융자이율을 추가 인하했다.

국토교통부에 따르면 주택도시기금 사업자대출 한도와 이자율은 ▲45㎡(이하 전용면적) 이하 5000만원(이하 가구당), 2.0% ▲45~60㎡ 8000만원, 2.3% ▲60~85㎡ 1억원, 2.8% 등이다. 국회 정무위원회 김한정 의원(더불어민주당·경기 남양주을)이 공개한 금융감독원 자료에 따르면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금리는 지난 10월 말 기준 3.24~6.91% 수준이다.

정부 기금 대출과 비교할 때 최대 3배 이상 차이가 난다. 국토부 관계자는 “사업자별로 전체 사업비 대비 기금대출 비율은 다르지만 민간 PF보다 이자율이 낮다 보니 우선적으로 기금에서 조달하고 부족한 부분만 민간 PF로 충당한다”고 설명했다.

만약 건설업체가 공공지원 민간임대 60~85㎡ 1000가구를 지을 경우 주택도시기금으로부터 총 1000억원을 조달할 수 있다. 정부는 한 건설업체당 연이자수익 28억원을 벌어들일 수 있다. 건설업체는 민간 PF 대비 연간 56억원의 이자를 아껴 자금조달이 가능한 셈이다. 정부의 2018~2022년 공공지원 민간임대 공급계획인 연간 3만3000가구를 기준으로 단순 계산 시 924억원의 연이자수익이 발생한다.

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정부 지원금 받아놓고 배당 꿀꺽

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공공지원 민간임대의 전신 격인 뉴스테이는 초기 임대료 제한이 없었다. 그렇다보니 2017년 입주자 모집을 끝낸 뉴스테이 17개 단지의 평균 월세는 100만원을 넘었다. 경기도 수원시 권선동에서 선보인 84㎡ 뉴스테이는 월세가 99만원 수준으로 주변 시세(97만~98만원)보다 오히려 비쌌다. 주택도시기금을 지원받아 낮은 금리로 사업비를 조달하면서도 공공성은 없다는 지적이 나온 이유다.

뉴스테이는 사업장 절반 이상이 초과이익 100%를 민간에 귀속되도록 설계한 점도 올해 국정감사에서 논란이 됐다. 국회 국토교통위원회 소속 김교흥 의원(더불어민주당·인천서갑)이 뉴스테이 사업장 23곳을 전수조사한 결과 초과이익의 공공배당 조항이 없는 경우가 절반 이상인 12곳에 달했다. 초과이익의 민간 대비 공공배당 비율이 더 높은 곳은 광주광역시 ‘효천1지구 중흥S클래스 리버티’ 한 곳뿐이었다. 해당 단지는 공공 대 민간 수익배분 비율이 65대35였다. 나머지 10곳은 공공배당 비율이 10~35% 수준이다.

김 의원이 공개한 민간 배당이익은 KB 시세를 기준으로 해당 아파트의 매각을 가정했을 때 4조8379억원으로 추정됐다. 이는 초기 투자액 6405억원의 7.5배에 달하는 규모다. 민간 추정이익은 기금 투자 심의 당시의 추정이익인 1조466억원보다 4.6배 많았다.

미실현 추정이익이란 전제 하에 건설업체별로 ▲롯데건설 9714억원 ▲DL이앤씨 7445억원 ▲대우건설 4817억원 ▲금성백조주택 4444억원 ▲한화건설 4242억원 ▲GS건설 3265억원 ▲HDC현대산업개발 2602억원 ▲SK에코플랜트 2402억원 ▲현대건설 2398억원 등으로 예상됐다. 중견 건설업체인 ▲서희건설 918억원 ▲호반건설 853억원 ▲중흥건설 617억원 ▲쌍용건설 435억원 ▲KCC건설 234억원 등도 수백억대 이윤을 남길 수 있을 전망이다.

민간 참여를 위해 일부 혜택을 제공하는 것이 불가피한 점을 감안하더라도 공공기금이 부동산 개발사업의 도구로만 이용되는 것은 특혜 수준이란 지적이 나온다. 김 의원은 “분양 방법, 초과이익 환수, 분양가상한제, 분양 전환 등에 대한 기준이 없다 보니 민간에 과도한 특혜를 제공하게 되는 것은 잘못된 정책”이라며 “공공기금이 지원된 사업인 만큼 민간 이익 환수에 대한 논의가 필요하다”고 지적했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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