전셋값 15억 넘는 30평대 아파트 3년새 18배 급증..전세의 월세화도 심화

정부 초고가 아파트 기준 15억인데
서울 전용 84㎡ 전셋값이 이를 넘어서
2018년 3개 → 올해 53개 단지로
"대출규제로 월세화 심화될 것"

금융권에서 가계대출을 전방위로 옥죄면서 매매뿐 아니라 전세 거래까지 어려워지자 서울에서 월세를 낀 임대차 거래 비중이 약 40% 수준까지 올랐다. 서울시내 공인중개사무소에 붙은 부동산 매물 안내문. 연합뉴스

'국민 평형'이라 불리는 전용 84㎡ 아파트 전셋값이 15억원을 넘는 경우가 속출하고 있다. 올해 들어 서울 50여 곳의 아파트 단지에서 15억원이 넘는 전세계약이 체결된 것으로 나타났다. 정부는 투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대한 대출을 전면 금지하면서 초고가 주택의 매매가격으로 15억원을 꼽았다. 그런데 올해 들어 서울에서는 아파트 국민 평형 전세보증금이 이 기준을 넘어서는 경우가 늘고 있다.

3일 부동산정보제공업체 경제만랩이 국토교통부의 아파트 실거래가 통계 시스템을 분석한 결과에 따르면 올해 서울 아파트 단지(전용 84㎡ 기준) 중 전세보증금이 15억원을 넘긴 곳은 총 53곳으로 집계됐다. 2018년 3곳에 그쳤던 것과 비교하면 18배 늘었다. 남은 11월~12월 통계를 더 하면 더 늘어날 전망이다.

전셋값이 15억원을 넘긴 국민 평형 아파트는 강남구(26개 단지)에 가장 많았다. 이어 서초구(21곳), 송파구(4곳), 성동구·동작구(각 1곳)가 뒤를 이었다. 거래 건수도 늘고 있다. 2018년의 경우 전셋값이 15억원이 넘는 전용 84㎡ 규모의 아파트 거래 건수는 17건에 그쳤지만 2019년 50건, 2020년 231건으로 늘었다. 올해는 1~10월에 351건의 거래가 성사됐다.

아파트 월세 거래 비중. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

지난해 7월 말부터 새 임대차법(계약갱신청구권, 전·월세 상한제)이 시행되면서 전셋값이 급등했다. 최근 들어 매매시장의 상승세는 주춤하고 있지만, 전세시장의 상승세는 꺾이지 않고 있다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “3기 신도시 사전청약 등으로 전세수요가 늘어난 상황에 내년 입주물량은 늘지 않고 계약갱신청구권까지 만료돼 상황이 악화할 수 있다”고 전망했다.

임대차 시장에서 월세 비중도 점차 높아지고 있다. 국토부에 따르면 올해 9월까지 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 39.9%를 기록했다. 지난해 같은 기간(30.1%) 대비 9.8%포인트 상승했다. 전국적으로도 아파트 월세 거래 비중이 점점 높아지는 추세다. 다세대·다가구와 같은 비(比)아파트의 월세 비중도 높아지고 있다. 지난 9월까지 전국 비아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 47.9%를 기록했다.

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전셋값이 1년 만에 월세 보증금 수준으로

오른 전셋값 일부를 월세로 돌리는 반전세 계약도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 30일 강남구 대치동 은마 아파트 전용 76㎡의 경우 보증금 6억원에 월세 70만원에 임대차 계약이 체결됐다. 지난해 7월만 해도 같은 평형의 전셋값이 5억 원대였다.

강동구 고덕동 고덕그라시움 전용 84㎡도 지난달 11일 보증금 6억원에 130만원의 월세 계약을 맺었다. 이 단지의 경우 지난해 6월만 해도 6억 원대에 전세계약을 맺을 수 있었다. 강남구 대치동 인근의 한 공인중개사무소 대표는 “전세난이 심해지면서 순수 월세나 월세를 조금이라도 낀 반전세 형태의 거래가 증가하고 있다”고 전했다.

정부도 연말에 추가 전세대책을 내놓을 계획이다. 노형욱 국토부 장관은 지난달 28일 열린 기자간담회에서 전세 이중가격 현상을 언급하며 “필요한 공급을 꾸준히 하는 게 정공법이라고 생각한다”면서 “단기간에 효과가 나올 수 있는 도심형생활주택이나 오피스텔 등 비주택 규제 해제도 고려 중”이라고 밝혔다. 하지만 빌라 등과 같은 비아파트 임대차 물량을 늘리더라도 아파트를 선호하는 시장의 수요를 진정시키기엔 역부족이라는 지적도 많다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리가 인상되면 전세의 월세화가 둔화하는 것이 정상이지만 내년에는 전세 대출 규제가 강화되다 보니 월세화가 더 심해질 우려가 있다”고 진단했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr