수도권 집값 5주째 최고.."공급물량 부족해 내년까지 오를 것"

8월 셋째주 수도권 0.4% 상승
분양가 상한제·심사제 겹쳐
수도권 분양물량 6년만에 최저
"공급 부족해 내년까지 오를 것"

◆ 아파트 분양 절벽 ◆

민간의 주택 공급을 막는 정부 규제로 수도권 아파트 매매가격 상승률이 5주 연속 역대 최고치를 경신했다. 분양가 규제 등을 풀지 않을 경우 집값 과열로 국민만 큰 피해를 볼 것이란 염려가 커지고 있다.

19일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 셋째주(16일 기준) 수도권 아파트 가격 상승률은 0.40%로 전주 상승률보다 0.01%포인트 증가했다. 이는 부동산원이 통계 집계를 시작한 2012년 5월 이래 9년3개월 만에 역대 최고 상승률이다. 수도권 아파트값은 올해 누적 상승률이 10.67%로, 지난해 같은 기간 상승률(5.13%)의 2.1배에 달한다. 서울 아파트 매매가격도 상승률 0.21%로 전주 0.20% 대비 0.01%포인트 상승폭이 커졌다. 수도권 아파트는 집값뿐 아니라 전세가격 역시 상승폭이 커졌다.

집값이 요동치는 것은 서울과 수도권 등 집값 상승 발원지에 명확한 공급 시그널이 없기 때문이다. 정부가 공공부문 공급에 최선을 다했지만 주민 반발 등으로 연이어 무산되자 민간 섹터의 공급을 옥죄고 있는 분양가상한제와 고분양가 심사 제도 등 '겹규제'를 풀 때가 됐다는 진단이 나오고 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 '민간 아파트 분양 시장 동향'에 따르면 올 상반기 수도권에서는 6년래 최저치인 3만7792가구가 분양됐다. 이는 수도권 분양이 가장 많았던 2016년 6만2453가구보다 39.5%(2만4661가구) 급감한 수치다.

수도권 분양 물량이 줄어든 것은 분양가상한제 적용 이후부터다. 올 상반기 서울의 민간 아파트 분양 물량은 1809가구로 2016년 이후 역대 최저치다. 상반기 서울 아파트 분양 물량이 2000가구를 넘기지 못한 것은 올해가 처음이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공급 물량이 계속해서 줄고 있는 만큼 내년까지는 아파트 가격이 오를 수밖에 없는 상황"이라며 "집주인이 불안감에 아파트를 팔려 해도 세금과 실거주 규제 등이 워낙 꼬여 있어 쉽게 내놓을 수 없는 만큼 규제를 풀지 않을 경우 당분간 불안한 상황이 유지될 것"이라고 밝혔다.

낡은 아파트에 분양가 맞추라는 HUG…"누가 집 짓겠나"

아파트 공급난 부추기는 고분양가 심사제도

'500m이내 단지 시세와 비교'
HUG 분양가 산정기준 논란

1㎞밖 신축은 비교대상 제외
"분양가 산정 기준 깜깜이"
조합 반발에 사업 차질 일쑤

신축 밀집지만 사업추진 원활
울산 구도심은 신규분양 전무
분양 양극화 현상까지 불러

분양가 관련 규제로 아파트 공급이 막히면서 수요자들의 `내 집 마련`도 멀어지고 있다. 19일 서울 송파구에 위치한 성남 복정1지구 사전청약 현장 접수처에 붙어 있는 포스터를 한 시민이 바라보고 있다. [박형기 기자]

"반경 1㎞ 이내에 작년에 준공된 새 아파트(e편한세상둔산)가 있는데 기준 거리에 맞지 않는다는 이유로 비교 대상에서 제외하고 분양가를 깎으면 사업을 어떻게 하라는 건지 모르겠다."

대전광역시 서구 탄방동1구역(숭어리샘) 재건축 조합 관계자는 지난 18일 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도에 대해 황당한 제도라고 목소리를 높였다.

HUG가 숭어리샘 재건축 조합에 제시한 평(3.3㎡)당 분양가는 1137만원으로 2200만원을 책정한 조합 수치의 거의 절반밖에 안 된다. 이 관계자는 "신규 아파트라면 최근에 입주한 단지를 비교 대상으로 삼아야지 단순히 가깝다는 이유로 값이 싼 아파트를 기준으로 삼는 것은 형평성에 맞지 않는다"고 말했다.

HUG의 고분양가 심사 제도에 최근 지방 핵심 주거지역으로 꼽히는 주요 광역시들 분양 시장이 얼어붙고 있다. 서울 대부분 지역에 분양가상한제가 시행되기 전 서울의 민간 분양 아파트 공급을 막는 '주범'으로 꼽힌 고분양가 심사 제도가 이제는 지방 광역시에서 공급의 독소조항으로 부각되는 모양새다.

정비사업조합이 고분양가 심사 제도에 대해 가장 큰 불만을 드러내는 부분은 '기준사업지'가 되는 아파트가 명확하게 공개되지 않는다는 점이다. 주민들은 인근 아파트 가운데 몇 곳을 기준사업지로 추측할 수밖에 없고, 이로 인해 HUG가 자의적으로 기준을 정한다는 의혹도 나타나며 분양가에 대한 신뢰도 떨어지고 있다.

탄방동1구역 조합원들은 사업지 건너편에 있는 주안에쉐르와 시티빌1~4차 단지가 분양가 책정에 영향을 준 것으로 추측하고 있다. 사업지 500m 내에 위치한 주안에쉐르와 시티빌1~4차의 준공 연도는 각각 2004년, 2005년이다. 시티빌1차 전용면적 59㎡ 매매 신고가는 1억7500만원으로 e편한세상둔산1단지의 같은 면적 최고가 5억5000만원의 3분의 1 수준이다.

이는 고분양가 관리지역 분양가 산정 기준에 '사업지 인근 500m 이내에 있는 준공 20년 미만의 아파트 매매가격'이 반영되는 규정 때문이다. 인근 공인중개사는 "거리가 별로 차이가 나지도 않는데 20년 가까이 된 단지와 비교해 분양가가 책정되면 주민들이 납득하겠느냐"고 말했다.

부산 재건축 최대어로 꼽히는 동래구 온천4구역(래미안 포레스티지) 역시 상황은 마찬가지다. 정비업계에 따르면 HUG는 온천4구역 정비사업조합에 일반분양가로 평당 1628만원을 통보했다. 조합 측이 산정한 1900만원대와 차이를 보이면서 조합원들 불만이 거세지고 있다.

조합에서는 HUG가 온천2구역(동래래미안 아이파크·2021년 입주)을 비교 기준으로 삼은 것으로 보고 있다. 조합 측은 감정평가 금액이 낮은 다른 구역보다 분양가가 낮게 책정됐다며 거세게 반발하고 있다.

조합은 기준사업지로 온천2구역보다 분양가가 높게 책정된 명륜2구역을 원했지만 받아들여지지 않았다. HUG와 조합 간 대립으로 일반분양 일정이 늦어지면서 주택 공급에 차질이 빚어지고 있다. 정비업계에서는 탄방동1구역과 온천4구역 모두 예정대로 사업이 진행됐다면 올해 상반기 일반분양이 이뤄졌을 것으로 보고 있다. 그러나 두 구역 모두 후분양을 검토하는 등 일정이 미뤄지면서 구체적인 분양 시기도 나오지 못하고 있다.

리얼투데이에 따르면 올해 상반기 분양 예정이었다가 밀린 가구는 총 3만318가구다. HUG가 집계한 올해 상반기 전국 민간 아파트 분양 물량인 9만5674가구의 31.7% 수준이다. 대형 건설사 관계자는 "분양가 규제로 사업이 속도를 내지 못하는 곳이 한두 곳이 아니다"며 "규제만 해결되면 연간 분양 물량을 대폭 늘릴 수 있을 것"이라고 설명했다.

HUG의 분양가 통제로 공급에 차질이 발생한 것은 분양가상한제 도입 이전 HUG가 서울을 고분양가 심사 제도로 관리할 때도 빈번하게 발생했다. 서울 중구에 들어서는 '힐스테이트 세운 센트럴'의 경우 HUG가 제안한 분양가와 사업체가 예상한 분양가 간 격차가 큰 탓에 2년 반이 넘는 기간 동안 분양이 이뤄지지 못했다.

이로 인해 1000여 가구 아파트를 공급하려던 당초 계획을 수정해 분양가 규제가 덜한 도시형생활주택 300여 가구를 먼저 분양한 뒤 아파트 분양을 추진 중이다.

HUG가 지난 2월 개편한 고분양가 심사 제도가 공급 양극화를 부추긴다는 지적도 나온다. 개편된 심사 제도에서는 민간 분양 단지와 신축이 많은 지역 분양가는 상승하는 반면, 구축 아파트가 밀집한 구도심이나 외곽 지역 분양가는 낮게 책정될 수밖에 없기 때문이다.

울산(중·남구) 등 지난해 말 고분양가 관리 심사 제도를 새로 적용받게 된 지역들도 반발이 거세다. 울산은 2018년, 2019년 2년 연속 민간 분양 아파트가 단 한 건도 없을 정도로(상반기 기준) 공급 절벽에 시달린 곳이다. 이 기간 민간 분양이 전무한 곳은 전국 광역시 중 유일했다. 건설업계 관계자는 "가뜩이나 공급이 적었던 지역인데 이렇게 규제로 묶으면 사업이 차질을 빚을 수밖에 없다"고 지적했다.

이 같은 지적에 대해 HUG는 "올해 초 제도 전면 개정 이후 심사 내용 중 불합리한 사례 발생 여부를 상시 모니터링하고 있으며, 공개 범위를 지속적으로 확대하고 제도상 미흡한 점은 보완할 예정"이라고 밝혔다.

[정석환 기자]

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