"아차 하면 과태료 최대 100만원"..내달 1일 전월세신고제 시행

보증금 6000만원 월세 30만원 초과 대상
계약일 30일 내 지자체에 신고
미신고 4만~100만원 허위신고 100만원

주택임대차 3법의 마지막 개정 사항인 전월세신고제가 오는 6월 1일부터 시행된다. 지금까지 부동산 매매계약 외 주택임대차계약은 거래신고 대상이 아니었다. 법 시행 후 최초로 주택임대차계약을 체결하거나 변경하는 임대차계약 당사자는 계약을 체결하거나 계약 체결 후 임대차 가격 변경 또는 계약 해제 확정 시 30일 이내 신고의무가 부과된다.

신고 내용은 계약체결 시 해당 임대차계약 당사자의 인적사항, 임대차 대상 주택사항, 보증금 등 임대차계약내용, 임차인의 계약갱신요구권 사용 여부 등이다. 시행령을 보면 신고 대상 금액은 보증금이 6000만원 또는 차임이 월 30만원을 초과하는 경우다. 신고지역은 서울시, 광역시, 도(경기도 외 나머지 도의 군은 제외), 세종특별자치시, 제주특별자치도 등이다.

계약당사자가 위의 신고를 하지 않더라도 임차인이 주민센터 등에 전입신고를 하게 되면 전월세신고를 한 것으로 간주한다. 민간임대주택특별법 등에 따른 임대사업자가 해당 관련 법상 계약의 신고 또는 변경신고를 해도 전월세신고를 한 것으로, 신고관청에 임대차계약서를 제출하는 것을 전제로 계약 체결 또는 변경 등의 신고 접수가 완료된 때엔 주택임대차보호법상 확정일자가 부여된 것으로 각각 본다.

전·월세신고를 하지 않는 경우 당사자는 과태료를 부과받는다. 반면 임차인이 전입신고(주민등록)를 하지 않게 되면 주택임대차의 대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해서도 주장할 수 있는 효력)이 인정되지 않는다.

임대차계약 체결 후 전입신고를 해 전월세신고가 면제되더라도 임대차계약이 변경되는 경우에는 전월세신고를 다시 해야 과태료 부과를 피할 수 있다. 반대로 전월세신고를 하더라도 주민등록법상 전입신고가 되는 것은 아니어서 임차인은 전입신고가 누락되지 않도록 주의해야 한다.

주택임대차의 경우 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야만 해당 주택에 경매 절차가 진행되더라도 임차인의 우선변제권을 인정받을 수 있다. 전월세신고제에 따른 신고(체결 또는 변경 시) 접수를 완료한 때에는 주택임대차보호법상의 확정일자를 부여받은 것으로 본다. 이때 임대보증금 증액을 위해 계약을 변경하는 경우에도 전월세신고제에 따른 변경신고를 하게 되면 변경 계약서에 확정일자를 다시 받을 필요가 없다. 우선변제권도 증액된 보증금만큼 인정된다.

주의할 점은 전입신고만으로 확정일자를 부여한 것으로 본다는 명시적 규정이 없기 때문에 임차인은 전입신고만으로 전월세신고를 대체하더라도 계약서에 별도의 확정일자를 받아야 한다.

전월세 계약 한달 뒤 전입시 확정일자 자동부여 안돼

계약 후 한 달 이내에 전입을 하지 않으면 자동으로 확정일자가 부여되지 않는다. 계약이 한 달이 넘지 않는 저가 초단기 계약의 경우 신고를 하지 않는다고 해도 과태료가 부과되지 않는다.

정부는 전월세 신고를 장려하기 위해 신고 시 임대차 확정일자를 자동으로 부여하는 방안을 추진해 왔다.

그동안 임대차 계약을 하고 나서 한 달 이상 지난 후 잔금을 치르고 전입할 때가 문제로 지적돼 ?�는데 행정안전부는 아직 전입하지 않은 상태인데 임대차 계약을 했다는 이유로 전입 처리하고 확정일자를 주는 것은 어렵다는 입장을 고수했다. 행안부는 전입신고 소관 부처다.

전월세 신고는 계약 후 한 달 이내에 해야 하는 것이라 그 안에 전입하면 신고하면서 확정일자를 받을 수 있다. 즉, 계약일 한 달 이후 전입하면 확정일자는 따로 받아야 한다. 전입신고가 자동으로 부여되는 임대차 계약은 신고 대상 계약만 한정된다. 예컨대 보증금 5000만원의 계약은 신고한다고 해도 확정일자가 자동 부여되지 않는다.

또한 계약 기간이 한 달이 되지 않는 단기 소액 계약은 신고를 하지 않아도 과태료가 부과되지 않는다. 그동안은 정부가 전월세신고제를 공고할 당시 고시원 등 임시거처에서 초단기 계약을 할 때 일일이 신고해야 하느냐를 두고 논란이 있어 왔다.

국토부는 30일 이내 계약기간에 대한 전월세신고제 제외 법 개정 대신 유권해석을 내리고 이를 감안해 관리하도록 지자체에 통보했다. 다만, 단기 계약이라도 임대료가 고액이어서 임차인이 신고한 경우 접수 처리된다.

또 같은 임대주택에서 30일 미만으로 나눠 계약을 체결하는 경우 총 거주일 수가 30일 이상이면 신고 대상이며, 미신고시 과태료가 부과된다.

신고 누락에 대한 과태료는 미신고 기간과 '계약금액'에 비례해 4만원부터 100만원까지 다양하다. 최저 과태료인 4만원은 보증금 1억원 미만 임대차 계약이 이뤄진 지 3개월 이내에 신고하는 경우 부과된다.

기준이 되는 계약금액을 산정할 때 계약금과 월세가 같이 있는 경우엔 월세의 200배를 계약금과 합산해 산출한다. 임대차 계약을 허위로 신고하면 계약금액 등에 상관없이 100만원의 과태료 폭탄을 맞게 된다.

아울러 국토부는 지자체에 갱신 계약의 경우 종전 임대료와 임대료 인상폭을 5% 이내로 한 5% 룰, 계약갱신청구권 행사 여부 등을 철저히 확인하고 전산에 입력하도록 했다. 표준계약서를 쓰지 않는 경우 임대차 계약 특약조건 등을 확인해 갱신 정보를 입력해야 한다.

이와 함께 신규 제도 도입에 따른 국민 적응기간 등을 감안해 내년 5월 말까지 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다. 신고 정보는 올 11월부터 시범 공개된다. 실거래 정보처럼 각 매물의 정확한 계약일, 가격, 계약 갱신 여부 등을 알 수 있게 된다.

제출된 임대차계약서를 은행과 연계해 전세대출에 활용하도록 하는 방안도 추진한다. 대출 신청인이 계약서와 확정일자 증빙자료를 제출하지 않아도 은행 창구에서 기존 신고 정보만으로도 대출을 가능하게 하려는 것이다. 다만 관계기관 협의 등이 필요해 아직 시행 시점, 범위 등이 구체화되지는 않았다.

한편, 국토부는 761만 임차가구 가운데 전월세신고제를 통해 자료를 확보할 수 있는 가구는 365만가구로 추산하고 있다. 여기에 공공임대 입주자 정보와 주거급여 지급 조사자료 등 대체정보를 통해 228만 가구의 임대차 정보를 합할 경우 총 584만 가구의 임대차 정보 파악이 가능해진다. 전체 임차가구의 77%에 달하는 수치다.

임차인 보호하는 제도 맞나…의구심 여전

전월세신고제 시행을 앞두고 질적인 임차인 보호 장치로 작용할 수 있을지에 대한 시장의 의구심은 여전히 많다.

정부는 지난달 19일부터 대전 서구 월평1·2·3동과 세종 보람동, 용인 기흥구 보정동 총 5개동을 대상으로 시범적으로 전월세 신고제를 운영했다. 이들 시범대상 지역의 온라인게시판에는 벽에 난 작은 흠집까지 세입자에게 책임을 물겠단 집주인이 나오거나 과세 목적이 아니라는 정부의 발표를 믿지 못하겠다는 반응이 많았다.

한 작성인은 "임대주택 관리나 유지에 드는 비용을 최소화하려 할 텐데 금액적인 부분뿐만 아니라 주거환경 측면에서도 임차인이 불리해지는 것 아니냐"며 "정부가 정책을 통해 임대인, 임차인을 구분지으려는 모습"이라고 지적했다.

또 다른 이는 "임대소득이 노출되는 만큼 기존보다 세 부담이 커질 수 있고 그럼 집주인들이 임대료를 올릴 것이 불보듯 뻔한다"면서 "이 과정에서 다툼이 발생할 여지가 많다"고 말했다.

부동산 전문가들은 단기적으로는 제도 회피를 위한 편법이 늘 것으로 우려한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "30일 미만 초단기 계약, 보증금 6000만원에 월 30만원 미만은 의무 신고대상에서 빠진다는 조항 자체가 악용할 여지를 주는 것"이라며 "임차인에게 전월세 신고를 하지 않으면 그만큼 임대료를 깎아주는 등 편법이 나타날 수 있다"고 진단했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "처벌 규정이 약해 처벌을 받고도 마음대로 하겠단 집주인이 나타날 수 있을뿐더러 하자보수를 비롯해 할 수 있는 모든 책임을 세입자에게 전가하려고 할 것"이라며 "다음 정책으로 넘어가기 위한 발판으로 삼지 않고 현 제도만으로 임대차시장 안정을 거두긴 힘들다"고 진단했다.

전월세신고제 때문에 부동산 시장이 요동치고 오히려 전세시장이 위축될 것이라고 주장하는 전문가들도 있다. 실제로 먼저 '임대차 2법'이 시행됐을 당시 전월세 매물을 구하기가 어려워지고 전세 가격이 급등한 바 있다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]

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