보증금 떼인 '깡통전세', 보증료 받아 '7895억원' 갚았다

[머니S리포트-임대보증금보증 가입 딜레마③] 안전한 보험만 받아 곳간 채운다?

[편집자주]국내 무주택가구 수 888만가구. 이 중 수도권의 무주택가구는 절반 이상인 463만가구(52.1%)다. 세입자에게 때론 전 재산과 다름없는 전·월세 보증금을 보호하는 목적으로 정부가 주택임대사업자의 ‘임대보증금보증’ 가입을 의무화해 오는 8월 시행이 완료된다. 지난해 1분기 임대사업자는 51만1000명이며 이들이 등록한 임대주택은 156만채다. 세입자의 보증금 보호라는 긍정적 효과가 있음에도 현장에선 집주인과 세입자가 보험료에 불만을 제기한다. 미반환 위험이 낮은 계약만 보증가입이 되다 보니 실제 보호받아야 할 세입자는 사각지대에 놓인다는 지적도 있다. 하지만 보증을 운영하는 주택도시보증공사(HUG)는 리스크 관리를 위해 가입 제한이 불가피하다는 입장. 보험회사가 암 발생 위험이 높은 소비자의 가입을 제한하거나 보험료를 올리는 것과 같은 이치라는 설명이다.

HUG에 따르면 오피스텔과 연립·다세대주택(빌라) 등에서 보증사고와 대위변제금액이 상대적으로 많이 증가했다. /사진=이미지투데이

주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금보증 수입 대비 대위변제금액이 지난해 처음으로 적자를 기록했다. 머니S가 HUG에 요청해 제공받은 자료에 따르면 임대보증금보증 가입금액(보증금액)은 ▲2016년 9조7477억원 ▲2017년 12조8091억원 ▲2018년 14조3878억원 ▲2019년 15조9208억원 ▲2020년 21조7075억원 등으로 지속적인 증가세를 보였다. 지난해엔 관련법 개정으로 신규 주택임대사업자 임대보증금보증 가입이 의무화돼 가입금액이 20조원을 훌쩍 넘었다.

하지만 수입 대비 지출은 더 늘었다. 실제 지난해 보증료 수입금액은 347억원인데 비해 대위변제금액은 558억원으로 211억원의 적자를 기록했다. 2018년(수입 284억원, 지출 15억원)과 2019년(수입 312억원, 지출 209억원)에 비해 보증금 미반환 사고율이 그만큼 높았던 것이다. HUG에 따르면 오피스텔과 연립·다세대주택(빌라) 등에서 보증사고와 대위변제금액이 상대적으로 많이 증가했다.

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“채권 회수 못해 강제 가입시켰다”(?)

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전세금만 보증하는 전세보증금반환보증은 피해액이 더욱 크다. HUG의 전세보증금 미반환사고 금액은 ▲2018년 792억원 ▲2019년 3442억원 ▲2020년 4682억원 등을 기록했다. 전세보증금반환보증의 대위변제금액은 지난해 4415억원으로 2013년 보증 출시 후 누적 7895억원에 달했다.

HUG가 대위변제 후 돈을 돌려받은 경우는 2017~2020년 보증사고 상위 30개 임대인의 변제금 1575억원 가운데 130억원(회수율 8.3%)에 그쳤다. 이 때문에 부동산업계 일각에선 정부가 HUG의 전세보증금반환보증 부실을 막으려고 임대보증금보증 상품을 강제 가입시키는 법안을 만들었다는 비판도 나왔다. 부동산업계 한 관계자는 “세입자 보호라는 법의 취지를 고려할 때 정작 위험한 계약을 배제시키고 굳이 가입하지 않아도 되는 안전한 채권만 받는 것은 부실사업의 적자를 상쇄시키려는 의도로 보인다”고 지적했다.

이에 대해 HUG는 오해라는 입장이다. 임대사업자 의무 대상이 된 임대보증금보증은 지난해 8월 법 시행 이후 가입금액이 급증해 처음으로 적자 전환됐다는 것이다.

HUG 관계자는 “공사 운영 과정에 흑자사업을 이용해 적자사업을 메울 수는 있겠지만 임대보증금보증 역시 지난해 적자였고 이번 법안 개정은 ‘깡통전세’로 인한 임차인의 보증금 사고가 빈번하게 발생했기 때문에 이뤄진 것”이라며 “임차인이 보증금 걱정 없이 안심하고 거주할 수 있도록 하는 것이 법의 목적일 뿐 적자 상쇄를 위해 가입을 의무화한 게 아니다”라고 반박했다.

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“집주인 부채·체납 사실 고지해 달라”

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세입자 단체인 ‘갭투기대응시민모임’(이하 시민모임)은 보증금 미반환 사고 피해자 108명을 대상으로 설문 조사를 실시한 결과 89명(82.4%)이 보증에 가입되지 않았다고 밝혔다. 미가입 이유는 ▲임대인이 싫어해서 24명(중복 응답) ▲근린생활시설·불법증축 등의 문제 37명 ▲기타 사유 45명 등이었다.

시민모임은 보증 사각지대에 놓인 세입자 보호대책으로 ▲정부의 갭투기 매물 환수 후 공공임대주택 전환 ▲임대사업자의 부채·체납 사실 고지 ▲공인중개사의 계약위험 설명의무 강화 등을 제시했다.

시민모임 관계자는 “세입자가 집주인의 부채·체납 내역에 대해 알기 어려운 경우가 많다”며 “이때 세입자가 피해 없이 일방적인 계약 해지가 가능해야 하고 공인중개사가 받은 중개수수료에도 이 같은 사고 대비 비용이 다 포함된 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

국회 국토교통위원회 소속 소병훈 의원(더불어민주당·경기 광주갑)은 국토교통부와 지자체가 보증금 미반환 사고를 낸 임대사업자의 신용정보를 HUG에 제공해 세입자를 보호할 수 있도록 하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 대표발의했다. 보증금 반환을 거부해 재산상 이익을 취하거나 제3자로 하여금 취득하게 한 자를 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하도록 하는 형법 개정안도 발의됐다.

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[Tip] 전세가율 70~80% 이상은 ‘위험’

현행 제도 하에 세입자의 보증금 피해를 막을 수 있는 가장 현실적인 방법은 사전에 계약 위험을 인지하는 것이다. 전문가들은 매매가와 전세금의 차이가 20~30% 이하인 경우 ‘깡통전세’가 될 위험이 높기 때문에 의무가입 대상이 아니라도 세입자가 스스로 보증에 가입하는 것이 안전하다고 조언했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “매매가가 전세금보다 낮아 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어려운 깡통전세가 있다”며 “전세금과 집주인의 대출금을 합해 집값의 80%를 넘으면 계약을 피해야 한다”고 조언했다. 이때 보증금을 낮추고 일부 월세를 내는 준전세 계약으로 전환하는 것도 좋은 방법이란 의견이다. 만약 가입자격이 제한돼 보증 이용이 불가한 경우 집주인의 동의를 받아 전세권 설정 등기를 해야 한다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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