3기 신도시 청약 기다린다 vs 서울 구축 매입한다 [집코노미TV]

본격 콘셉트 10분 토론 '부동산월드컵'
3기 신도시 vs 서울 구축

내집마련은 어떻게 해야 좋을까요.
자강두천! 전형진 기자와 윤아영 기자가 내집마련을 주제로 본격 콘셉트 배틀을 벌였습니다. 전 기자는 이번 시간에 3기 신도시 청약을 기다려야 한다는 편에 섰고 윤 기자는 지금이라도 서울 구축을 매입하는 게 유리하다는 논리를 펼쳤는데요.
댓글로 승자를 가려주세요!

▶전형진 기자
저는 3기 신도시!

▷윤아영 기자
저는 서울 구축!

▶전형진 기자
그런데 저희 오늘 토론 해서 댓글 반응으로 이긴 사람이 선배 하는 거죠.

▷윤아영 기자
ㅎㅎㅎㅎㅎ.

▶전형진 기자
그럼.. 아영이가 먼저 해. 왜 서울 구축을 사야 하나요?

▷윤아영 기자
일단 청약은 로또예요. 하늘의 뜻에 나의 인생을 맡길 순 없어요. 청약을 기다렸는데 안 돼. 그럼 어떻게 할 거야, 당장 내가 살 집을 찾기 위해서는 당장 서울 구축을 사야 된다, 이게 저의 의견입니다.

▶전형진 기자
아, 네. 경쟁률 말씀하셨는데 청약경쟁률이 높아지는 추세인 건 맞아요. 그런데 3기 신도시가 공급될 때는 경쟁률이 떨어질 수밖에 없습니다.

▷윤아영 기자
왜 그렇죠?

▶전형진 기자
이게 구조적으로 그럴 수밖에 없어요. 중복당첨이 원래 안 되잖아요. 그러다 보니까 청약하는 날짜 하나에 여러 곳을 묶어서 청약하는 거죠. 예를 들면 3월 5일 계양신도시 2000가구, 왕숙신도시 몇 블록 3000가구, 이런 식으로 묶어서 하다 보니까 수요가 계속 갈라질 수밖에 없어요.

▷윤아영 기자
수요가 갈라지더라도 청약경쟁률이 최소한 0.몇 퍼센트 이렇게 떨어지지 않는 한 불확실성이 크단 말이죠.

▶전형진 기자
청약은 원래 운에 기댈 수밖에 없습니다. 그런데 이 경쟁률이 떨어진다는 것만으로도, 안 그러면 무혈입성이죠. 우리가 왜 청약통장에 돈을 넣습니까. 왜 경쟁을 합니까. 3기 신도시만 이번에 공급되는 게 아니에요. 3기 신도시와 함께 발표했던 수도권 30만 가구 공공택지가 있죠. 거기 끼어서 수요가 막 분산이 돼요. 분산되면 처음엔 말씀하신 대로 경쟁률이 높겠죠. 그런데 쭉 가면, 제가 볼 땐, 왕숙 같은 경우는 6만6000가구인데 미달 나서 그냥 무혈입성 합니다. 솔직히.

▷윤아영 기자
그런데 그렇게 미달이 나는 상황에서 과연 3기 신도시에 살 만한 경쟁력이 있나, 이것도 생각해봐야 하는 문제예요. 아무리 정부에서 3기 신도시에 교통편의를 놔주고, 직장도 거기 만들어주고, 생활편의시설을 다 만들어준다고 하지만 아무리 그래봤자 사람은 예전부터 서울로, 말은 제주로 보내라고 했어요. 서울의 편의시설을 따라갈 수 없습니다.

▶전형진 기자
괜찮은 논리네요. 사실 3기 신도시 같은 경우엔 발표 초기부터 계속 얘기가 나왔지만.. 이거 제대로 못 지으면.. 정권이 날아갑니다.

▷윤아영 기자
이미 뭐... ㅎㅎ

▶전형진 기자
정권이 끝나지만 같은 당이 유지될 수 있느냐 안 되느냐가 달려 있기 때문에 삽 뜨는 시늉이라도 해야 돼요. 제대로 삽 뜨는 시늉.

▷윤아영 기자
지금 GTX 보세요. 삽은 이미 떴어요.

▶전형진 기자
하지만, GTX뿐만 아니라 다른 자족기능을 갖춘 시설이라든지, 저번에 김승범 국토부 과장 나와서 말씀하셨지만 학교가는 길을 즐겁게, 아이들, 횡단보도조차 없게 만들겠다, 그런 도시를 만들거든요.

▷윤아영 기자
아니 횡단보도조차 없는 도시.. 차도 없고, 사람도 없고.. 주변에 논밭이 있는 건가요?

▶전형진 기자
아이, 처음엔 논밭이 있을 수 있겠죠. 그런데 세종시를 보세요. 처음엔 허허벌판이었지만 도시가 만들어지고 완성 단계에 오르면서, 10년 정도 지나면 서울의 웬만한 도심에 있는 뉴타운 못지않은 곳이 될 거다, 라고 저는 보고 있어요.

▷윤아영 기자
10년을 기다려야 돼요. 이게 입주할 때까지 10년인데 집값은 얼마나 변할 것이며, 정권이 이대로 유지가 되면 진행되지만 정권이 바뀌면 일정이 연기되고, 그 기간 동안 기다리면서 전셋값은 끊임없이 올라가고. 전세에 살면서 포기하게 되는 기회비용은 어떻게 할 것입니까.

▶전형진 기자
사실 3기 신도시의 사전청약을 일부 물량에 대해서 받고 있기 때문에 10년 뒤에 입주하게 되더라도 어쨌든 그 분양가는 일정 고정은 돼요.

▷윤아영 기자
청약은 되겠죠. 그런데 내가 당장 살 수 없으니까 마찬가지로 전세를 긍긍하면서 다녀야 되는 거예요. 만약 10년 뒤에 입주라고 치면 그 사이 이사만 세 번을 가야 돼요. 이것만큼 주거불안성이 커지는 건 없다고 봅니다.

▶전형진 기자
그런데 10년까지는 안 걸려요. 3기 신도시를 2018년에 발표했죠, 2025년에 첫 입주를 한단 말이죠.

▷윤아영 기자
이게 입주 시작까지는 7년밖에 안 걸렸지만 주변에 위례신도시 첫 입주 때 들어가셔서 사신 분들 얘기를 들어보면 주거만족도가 너무 낮았어요. 지금이야 이제 좀 살만 하죠. 초반엔 도로 정비도 안 돼 있어서 정말 진흙탕길에서 걸어다녀야 됐고, 차가 없으면 어디 나가지도 못했어요. 여기서 10년 정도 버티면 좋아진다고 하지만 그거야 말로 정말로 먼 미래를 내다보는 투자인데 될지 안 될지 모르는 3기 신도시의 청약을 믿고, 또 언제 들어갈지 모르는 3기 신도시 입주를 믿고..

▶전형진 기자
될지 안 될지가 아니라 됩니다.

▷윤아영 기자
정부에 대한 확신이 크시군요.

▶전형진 기자
아 그렇지는 않은데, 제가 3기 신도시를 맡게 됐으니까.ㅎㅎ

▷윤아영 기자
네.ㅎㅎ

▶전형진 기자
그리고 사실 아까 주거 만족도를 말씀하셨지만 기왕이면 새 아파트 살면 좋잖아요. 서울에서 새 아파트 살기 힘듭니다.

▷윤아영 기자
그렇죠. 서울 새 아파트 너무너무 비싸죠. 하지만..

▶전형진 기자
녹물이 나오는 구축 아파트에 사느니 나는 수도권에 있는 3기 신도시 새 아파트 살겠다, 그러면 청약 해야죠.

▷윤아영 기자
그건 약간 개인 취향이 있을 것 같아요. 포기할 건 포기하자. 서울이 아닌 지역이지만 새 아파트에 살고자 한다면 굳이 3기 신도시일 필요가 있나요. 인천, 경기권에도 새 아파트 많이 있어요. 지금 들어갈 수 있는 새 아파트입니다.

▶전형진 기자
3기 신도시는 정권 차원에서 역대급 지원사격을 받는 택지입니다. 같이 발표됐던 30만 가구 택지엔 없는 교통망이 일단 깔리는 거죠. 일단 GTX가 몇 개 노선은 불확실한 면도 있지만, 일단 A노선 같은 경우는 굉장히 확정적으로 속도를 내고 있거든요. 확정적으로 준공될 거다. 물론 시기는 편차가 있어요. 그런데 앞으로는 특히 A노선에 걸친 창릉이나.. 창릉밖에 없나요?

▷윤아영 기자
네.ㅎㅎ

▶전형진 기자
ㅎㅎ 좋은 곳이 될 것 같다. 그리고 지연될 수 있는 건 당연한데 계획조차 없는 것보단 좋습니다.

▷윤아영 기자
계획은 누구나 세울 수 있어요. 지금 당장 나는 앞으로 10년 뒤엔 건물주가 되겠어, 그걸 얼마나 현실성 있게 옮길 수 있느냐, 그건 또 따져봐야 합니다.

▶전형진 기자
제 생각엔 가장 중요한 게 일단 대금의 문제, 돈의 문제입니다. 지금 서울 구축 소형아파트도 8억~9억 넘어가고 있잖아요. 강북도 10억을 찍고 있는데. 3기 신도시는 구조적으로, 공공택지에서 하는 분양이기 때문에 9억을 넘는 집이 많지 않을 수밖에 없어요. 위례도 지금 9억이 넘었는데 위례보다 입지가 떨어지는 곳에서 분양을 한다, 그리고 9억이 넘어가면 특별공급이 안 나온다는 한계를 갖고 있기 때문에 일단 가격적인 면에서 메리트가 있어요. 그리고 새 아파트의 장점이 뭡니까. 입주대금까지, 분양받아서 준공될 때까지 2년 6개월 동안 내가 자금을 조달할 시간이 있습니다.

▷윤아영 기자
2년 6개월 동안 어디서 자금을 조달하나요.

▶전형진 기자
은행이 주죠. 그런데 구축 아파트 도장 찍고 봐요. 그럼 한 6개월 안에 잔금 내야됩니다. 잔금도 얼마입니까. 10억 내야 해요. 감당 됩니까 여러분?

▷윤아영 기자
서울에도 아직까지 저렴한 아파트가 있어요. 이건 발품을 팔고 열심히 찾아보면 나오는 것이거든요.

▶전형진 기자
자 강남 아파트가 지금 최근 3년 동안 10억~20억 올랐는데 저렴한 아파트다, 이렇게 오르는 동안 아직도 저렴한 아파트다, 뭔가 이유가 있을 것 같지 않습니까.

▷윤아영 기자
그래도 서울이잖아요. 메리트가 있죠.

▶전형진 기자
일단 저 같은 경우엔, 갑자기 조금 다른 얘기이긴 한데요.ㅎㅎ

▷윤아영 기자
ㅎㅎㅎ

▶전형진 기자
주택의 유형이 굉장히 다양한 것도 장점입니다. 그러니까 내가 진짜 여건이 안 되다 그러면 3기 신도시에 있는 임대주택에 들어가도 돼요. 분양을 받겠다고 하면 분양도 크게는 두 가지죠. 민간분양과 공공분양이 나오는데 공공분양 같은 경우엔 또 유형이 많아요. 일반 아파트처럼 계약금-중도금-잔금 내고 살고 싶으면 그렇게 들어가는 것이고, 아니면 지분적립식으로. 이번에 나왔던 지분적립. 그런데 일반 구축시장에선, 매매시장에선 이게 안 돼요. 저처럼 돈이 없는 사람들은 입주 대금의 문제를 해결할 수 있는, 금융지원을 받을 수 있는 3기 신도시에 청약해야 된다.

▷윤아영 기자
아까도 말씀하셨지만 지금까지 안 오른 서울 구축 아파트가 메리트가 있느냐, 라고 말씀을 하셨는데. 저는 3기 신도시에도 마찬가지로 적용할 수 있을 것 같아요. 이게 저렴하게 공급되지만 새 아파트라서 많이 오를 것이냐, 저는 그렇지 않다고 보거든요. 왜냐면 정부에서 지금 내놓고 있는 게 지분적립식, 토지임대부주택을 어필하고 있어요. 이게 뭐냐 하면 분양받는다고 무조건 내 집이 아니라 정부와 내가 나눠서 갖고 있다가 10년~20년 동안 조금씩 내 지분을 넓혀 나가는 것이거든요. 여기서 내가 살다가 이사를 가게 됐어요. 그럼 그 집은 시세차익은 하나도 없는 거예요.

▶전형진 기자
일단 자신이 들어갈 때 금융적인 조건이 안 됐기 때문에 그분들 같은 경우엔 차익에 대해서 일부 포기를 하시는 거예요. 대신 주거안정을 꾀할 수 있는 것이고. 서울 구축 아파트는 일단 서울은 조정대상지역이잖아요. 온갖 세금 규제를 다 두드려맞습니다. 2년 거주하고 나오지 않는 이상에 비과세 안 돼요.

▷윤아영 기자
살면 되죠. 편하게 살 집을 찾기 위해서 지금 우리가 보고 있는 건데 아무리..

▶전형진 기자
그러면 사실 차익에 대한 얘기도 할 필요 없습니다. 지분적립식 들어가야죠. 편하게 살 거면.ㅎㅎ

▷윤아영 기자
편하게 살더라도 나중에 나올 때 시세차익도 기대를 할 수는 있는 거잖아요. 저는 청약은 정말로 로또라고 보고, 하늘에 달린 것이기 때문에 3기 신도시를 기다리면서 부양가족수를 한 6명 정도 늘리지 않는 한, 마음 편하게 청약을 기다리는 건 아닐 것 같습니다.

▶전형진 기자
저는 일단 말씀드린 것처럼 금융적인 조건이 가장 중요합니다. 내가 집을 살 때 그 돈을 다 낼 수 있느냐, 얼마만큼 지원받을 수 있느냐, 얼마만큼의 시간을 벌 수 있느냐가 굉장히 중요할 것 같고. 그리고 절대적인 가격 자체가 3기 신도시는 비싸게 나올 수가 없는 구조다. 그렇다면 바늘구멍까진 아니더라도, 그래도 한 2~3 대 1의 경쟁률은 감당해야죠. 어떻게 날로 먹겠습니까. 회사 들어올 때도 경쟁했잖아요. 어떻게 날로 들어옵니까.

▷윤아영 기자
회사 들어올 땐 경쟁에 대한 기회비용이 없었어요. 여기서 떨어지면 다른 데 또 가면 되는 것이고.

▶전형진 기자
청약 떨어지면 다른 데 또 넣으면 되죠.

▷윤아영 기자
하..

▶전형진 기자
혹시 지금 살고 계신 집이 신축인가요?

▷윤아영 기자
아니요. 구축이요.

▶전형진 기자
몇 년차입니까?

▷윤아영 기자
20년차.ㅎㅎㅎ

▶전형진 기자
아.. 그렇다면 할 말 없습니다. 저는 지금 당장 할 수 있는 방법이 청약밖에 없기 때문에 3기 신도시에 청약해야 된다, 그리고 서울의 분양시장과는 분위기가 다를 것이다, 왜냐면 물량이 늘어날 것이기 때문에. 그런 기대를 갖고 있습니다.

▷윤아영 기자
알겠습니다.

▶윤아영/전형진 기자
어떤 선택을 하시겠습니까. 댓글로 남겨주세요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영·전형진 기자
촬영 김윤화·조민경 PD 편집 김윤화 PD
연출 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴

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