분상제에도 최고가 찍은 '원베일리'..억눌린 재건축 탄력 받을까

지가 상승분 등 반영해 3.3㎡당 5,668만원 
HUG 심사 의미 상실..국토부 규제 개선 시사

서울 아파트 단지 모습. 뉴스1

분양가상한제(분상제) 대상인 서울 서초구 반포동 재건축 아파트 ‘래미안 원베일리’의 3.3㎡당 분양가가 최근 역대 최고로 책정되며 재건축시장에 파장이 일고 있다. 시장에서는 특별건축구역 지정으로 인한 가산비와 지가 상승분 등을 반영해 주택도시보증공사(HUG)가 산정한 일반 분양가를 넘어섰다는 데 의미를 두는 분위기다. 국토교통부도 규제 개선을 암시하고 나서 지체된 서울 재건축단지들에도 여파가 미칠 전망이다.

국토교통부가 10일 공개한 서초구청의 분양가 심사 결과에 따르면 원베일리의 3.3㎡ 기준 일반분양가는 5,668만원이다. 택지비 4,204만원에 기본형건축비가 798만원, 가산비가 666만원이다. 앞서 지난해 7월 HUG가 산정한 일반 분양가(3.3㎡당 4,892만원)보다 15.9%나 높은 금액이다. 그 동안 정부는 분상제를 도입하면 HUG가 산정한 분양가보다 5~10% 낮아질 것이라고 주장해왔지만 이번에 정반대의 결과가 나왔다.

분상제는 유사 입지의 최근 분양가격을 기초로 심사하는 HUG의 고분양가 심사 방식과 달리 택지비(감정평가액), 건축비, 가산비 금액을 기초로 심사한다. 이에 따라 서초구는 심사 요청 시점(2019년 9월~2020년 8월)의 토지 가치 상승분을 반영했다.

원베일리 사례를 계기로 서울 강남 등 민간 택지에서 HUG 분양가 심사가 무용화되고 땅값을 반영한 분상제로 그간 억눌려왔던 민간주택 재건축 사업이 속도를 내는 것 아니냐는 시각이 나온다. 서울에서는 강동구 둔촌주공, 서초구 신반포 4지구 등이 이미 분상제를 통한 분양을 앞두고 있다.

정부도 강력한 분양가 규제로 민간 공급을 억제하기보다는 이제 면밀한 재검토를 해야 할 시점이라는 인식을 드러내고 있다. 이날 국토부는 공식 자료에서 “분상제가 주택 공급을 저해하지 않아야 한다”면서 민간의 주택 공급을 막을 정도의 지나친 규제는 개선하겠다는 방침을 밝혔다.

이에 따라 HUG의 고분양가 산정 방식은 대폭 수정될 것으로 보인다. 국토부는 이미 HUG에 고분양가 산정 방식 개선 방안을 검토하라고 주문했다.

전문가들도 달라진 정책 기조로 재건축 사업의 숨통이 트일 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 사례로 분상제가 터무니 없이 분양가를 짓누르는 수단으로 이용되지 않을 것이라는 선례를 민간정비사업자에게 심어줬다”며 “그렇다고 분상제와 HUG 분양가 심사 결과가 벌어지면 안 되기 때문에 적절한 개선 방안이 필요하다”고 말했다.

김지섭 기자 onion@hankookilbo.com