공모리츠로 임대주택 공급.."시도 좋은데, 세제혜택 없이 누가?"

정부, 임대주택 공급 위한 공모 리츠·펀드 활성화 추진
"낮은 수익으로 민간 참여 한계..수익률 확보 관건"

전세난이 서울을 넘어 수도권, 지방으로 확산하며 급등한 전셋값이 매매가격에도 영향을 미치고 있는 16일 서울 도심의 아파트 단지 모습. 정부가 이번 주 수도권을 중심으로 10만가구 안팎의 공공임대주택을 공급하는 내용의 전세대책을 발표할 것으로 알려졌다. 2020.11.16/뉴스1 © News1 이광호 기자

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 정부가 중산층이 살 수 있는 임대주택 공급 방안의 일환으로 공모형 리츠·부동산펀드를 활성화하는 대책 마련에 나섰다. 일반 국민이 부동산에 대한 간접투자 기회를 늘리고, 풍부한 시중유동성을 흡수해 공급 기반을 구축하겠다는 복안이다.

중장기적으로 시장 안정을 도모하는 새로운 시도라는 점에서 긍정적인 평가를 받는다. 다만 임대주택의 낮은 임대료 책정으로 적정 수익을 기대하기 어려운 탓에 보완이 필요하다는 목소리가 나온다.

6일 부동산업계에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 2일 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "정부는 민간과 협력해 중산층의 다양한 주거수요를 충족시킬 수 있는 임대주택을 공급하는 방안을 마련하고 있다"며 "풍부한 시장 유동성을 활용하는 공모형 리츠와 부동산펀드를 활성화해 공급을 확대할 계획"이라고 밝혔다.

정부는 이와 관련 Δ임대주택 공공성과 시장성간 합리적인 균형 추구 Δ주택공급 순증 효과가 있는 건설임대 중점 지원 Δ공공, 국민, 사업자와 재무적 투자자 등 참여자 모두 이익을 공유하는 배분체계 마련 등 기본원칙을 내놨다. 구체적인 방안은 이달 중순쯤 발표한다.

공모형 리츠·부동산 펀드는 49인 이상의 다수로부터 투자금을 받아 임대주택 사업에 투자한 뒤 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자를 의미한다. 사모형은 49인 이하의 일부 투자자를 대상으로 한다는 점에서 차이가 있다.

업계에선 시장의 풍부한 유동성이 유입될 통로를 마련해 주택 공급을 늘리겠다는 취지에 공감하는 분위기다. 그러나 공모형 리츠·부동산 펀드는 일반에게 여전히 생소한 데다, 임대주택 투자에 따른 낮은 수익으로 투자자 유치가 쉽지 않을 것으로 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "과도한 시장유동성을 흡수하는 방법 중 하나로 공모형 리츠나 부동산 펀드를 활성화하는 것에 대해선 이견이 없다"면서도 "리츠는 운용 수익을 극대화해서 수익을 배분하는 게 목적인데, 공공 임대주택에선 높은 임대료를 받을 수 없어 충분한 수익률이 나오기 어려워 보인다"고 말했다.

실제 임대주택 리츠 수익률은 일반 리츠 상품에 비해 낮은 수준이다. 한국리츠협회에 따르면 지난해 기준 우리나라 임대주택 리츠를 포함한 국내 리츠 수익률은 4.2%다. 여기에 임대주택 리츠를 제외하면 수익률은 9.5%로 두 배 넘게 뛴다. 이는 임대주택 리츠 수익률이 다른 리츠 상품에 비해 수익률이 크게 떨어진다는 의미로 해석된다.

임대사업자의 세금 부담까지 늘면서 임대주택 리츠 수익률은 향후 마이너스(-)를 기록할 것이란 전망도 나온다. 정부의 7·10 대책에 따라 임대주택 리츠 사업 추진 시 종합부동산세, 양도소득세, 취득세, 법인세 등 각종 세제가 적용되면서다.

종부세율은 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로, 단기 거래 양도세율도 규제지역 내에서 1년 미만 보유 시 현행 40%에서 70%로 올랐다. 2년 미만 보유 기준으론 60%로 인상됐다. 다주택자, 법인의 취득세는 기존 1~3%에서 최고 12% 늘었다.

한국리츠협회 관계자는 "종부세 과세와 세율 인상으로 민간임대주택사업의 사업성 악화가 우려된다"며 "종합부동산세 인상만 적용한 결과, 마이너스 수익률로 문제가 발생한다"고 설명했다.

업계에선 임대주택 공급을 위한 공모 리츠 활성화를 위해 세제 보완이 필요하다고 보고 있다. 임대주택 리츠를 신규로 추진·운용할 경우 종부세 공제 한도 및 합산 배제를 유지하고, 재산세와 취득세 등 지방세 감면 혜택을 제공해 안정적인 주택 공급을 유도해야 한다는 것이다.

정부도 이같은 업계 목소리에 일부 공감하는 분위기다. 홍 부총리는 "리츠·펀드 성공을 위해선 민간의 참여가 무엇보다도 중요하다"며 "세제 등 필요한 지원을 강화해 나갈 방침"이라고 말했다.

sun90@news1.kr