[철&민 부동산백서]역대급 '전세대란' 과거에는 어땠나?

1989년·1999년·2011년·2015년..전세난 '진통'
정책 변화줬던 1989년과 닮아..진정기 예측 어렵다

[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

© News1 이은현 디자이너

(서울=뉴스1) 이철 기자 = 요즘 수도권 전세난이 심각하죠? 지방 광역시의 전셋값 상승폭도 커지고 있지만 서울은 지금 '상상초월'입니다. 얼마 전에는 세입자들이 가양 아파트에서 전세 매물을 보기 위해 줄을 서 있는 사진이 화제가 되기도 했지요.

당정도 당황스러운 모습입니다. 지난 국정감사 때 한 여당 의원이 "매물이 없는 것이 아니다. 전세계약은 계속 이뤄지고 있다"면서 방어에 나서기도 했었는데요. 물론 계약갱신청구권 발효에 따라 재계약 위주의 시장으로 변화는 있었습니다만, 시장에 나온 매물이 없다는 사실이 변하지는 않습니다. 새로 전세를 구하시는 분들의 어려움은 여전하고요.

그렇다면 예전에 '전세난', '전세대란'이라고 불렸던 때는 언제였을까요? 일단 김현미 국토교통부 장관이 최근 국정감사에서 언급한 1989년을 들 수 있겠습니다.

당시 주택 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 법안이 통과됐습니다. KB국민은행 자료를 뒤져보니 1989년과 1990년 전국 평균 전셋값이 13.2%, 17.5%씩 뛰었습니다. 계약기간이 늘자 집주인들이 2년치 임대료를 한꺼번에 올렸기 때문입니다. 다행히도 이듬해인 1991년 수요가 줄면서 진정됐습니다.

1997년 외환위기 직후에는 집값이 폭락하면서 전셋값도 떨어져 세입자들이 집주인들에게 보증금을 돌려받지 못하는 '역(逆)전세난'이 일어났습니다. 이 위기를 극복하자 1999년부터 다시 전세가가 급상승했죠. 실직·파산한 사람들도 전세로 몰렸습니다. 여기에 외환위기로 민간건설사들이 주택공급을 대폭 줄인 것이 2~3년 후 수급불균형으로 나타났습니다.

정부는 대대적인 공급정책을 폈습니다. 건축 기간이 긴 아파트 대신 단독주택, 다세대, 다가구 등을 건설하면서 공급 물량을 확 늘렸죠. 2003년부터 전셋값이 안정기에 들어갔습니다.

그로부터 약 8년이 지난 2011년에 또다시 전세난이 왔습니다. 당시 유럽발 재정위기로 인한 금융시장 불안과 국내 부동산 시장의 침체로 거래 자체가 실종됐습니다. 정부의 부동산 대책도 거래 활성화에 영향을 주지 못했죠.

수요자들 사이에선 아파트값이 하락할 것이란 여론이 지배적이었습니다. 주택을 매매하는 대신에 전세로 눌러앉으려는 수요가 늘었죠. 여기에 2009년 발표한 이른바 '반값 아파트', 보금자리주택 보급을 기다리는 사람들이 늘어나면서 집을 사려고 하지 않았던 때입니다.

2015년에도 전세 구하기가 어려웠던 시절이 있었습니다. 매매가격이 크게 오르면서 전셋값까지 끌어올렸죠. 서울 곳곳에서 재개발·재건축이 진행되면서 이에 따른 이주 수요도 많았습니다. 정부는 임대 물량을 확대하고 리모델링 매입 임대를 도입했습니다. 민간임대 주택인 '뉴스테이' 활성화 방안도 발표했죠. 오르던 전셋값은 2016년이 돼서야 잠잠해졌습니다.

28일 서울 시내 부동산 공인중개사 사무소에 전세, 월세, 매매 등 매물 정보가 붙어있다. 2020.10.28/뉴스1 © News1 안은나 기자

이번 전세난은 어떻게 해결될까요? 1999년과 2011년에는 외환위기, 글로벌 금융위기 등의 외부효과가 부동산 시장까지 영향을 끼친 사례였습니다. 이번에는 임대차법 시행에 따라 전세 계약기간이 최대 4년으로 늘었고, 계약갱신 시 보증금 인상률이 최대 5%로 제한된 것이 가장 큰 이유로 볼 수 있겠습니다.

그렇게 보면 이번 전세난은 정부정책의 변화가 있었던 1989년과 비슷한 상황인듯 합니다. 7·10 대책에서 나왔던 임대사업자 혜택 폐지도 향후 전세공급 감소의 원인이 될 가능성이 있습니다. 갭투자 등을 막기 위해선 효과적인 조치였지만 말이죠.

일단 당정은 해법을 찾기 위해 골몰하고 있지만 이렇다 할 해결책이 있는 것 같진 않습니다. 정부 입장에서는 임대차 3법 전으로 되돌릴 수도 없는 노릇이고요. 개인적으로는 여기서 정부가 손을 대면 오히려 더 악화할 수 있다는 생각도 듭니다. 그런데 3기 신도시와 서울 내 유휴부지 활용 주택 등 대규모 공급이 이뤄질 때까지 이 상황을 계속 겪어야 할까요? 저 같은 무주택자는 너무 멀게만 느껴지네요.

iron@news1.kr