새 집주인 "실거주하니 나가라"..계약갱신 요구할 수 있나

■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 배삼순 변호사

주택임대차보호법 개정으로 집주인과 세입자 간의 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 세입자들의 계약갱신청구권 행사로 집주인들은 난처한 상황인데요. 어떤 상황이 벌어지고 있는지, 법적으로 대처할 방법은 있는지 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 임대차법에 관한 국토교통부의 유권해석 한 줄이 전세 시장에 대혼란을 주고 있는데요. 자세히 살펴보죠. 유권해석이 어떻게 달라졌나요?

<사례>
기존 임대인과 세입자가 계약갱신청구권으로 전세를 2년 연장하는 것으로 합의를 봤는데, 기존 임대인이 집을 매도 후 새 임대인이 실거주를 하겠다며 세입자에게 비켜달라고 할 경우, 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있는건가요? 만약 계약갱신청구권이 가능할 경우 새 임대인은 '반쪽 집주인'이 되는 것이 아닌가요?

- 임대차법 유권해석 한 줄에 발칵 뒤집힌 전세시장
- 8월 시행된 임대차법…'졸속입법' 비판도
- 계약갱신청구권 행사…새 임대인도 적용될까
- 새 임대인 실거주로 무조건 갱신 거절은 어려워
- 임차인의 계약갱신 요구 시점 기준으로 판단해야
- 민변 "기존 임대인과 형성된 계약갱신 효력"

Q. 임대차법 피해사례가 여럿 나오고 있습니다. 그중 전세 계약 만료 후 나가겠다던 세입자, 갑자기 말을 바꿔서 계약갱신청구권을 행사하겠다고 하는데 이같은 경우 법적으로 어떻게 해결 가능할까요?

<사례>
- 집주인 A씨, 첫 직장이 있는 대구에 집 산 후 거주한 적 없어
- 최근 회사 사정으로 정착하고자 부산으로 직장 이전
- A씨, 계약 만료 앞둔 대구 집 세입자에 뜻 전달
- 세입자 "나가겠다, 다른집 찾겠다"
- A씨, 부산집 매도자와 계약 진행 중 세입자가 계약갱신요구권

- 말 바꾼 전세 임차인…법적 해결 방법은?
- 임차인 "나가겠다" 후 계약갱신청구권 행사
- '임대차3법' 피해↑…정부 "일부 사례 국한"
- 임차인, 특별 사유 없을 경우 2년 연장 가능

Q. 다음 사례는요. 분양권을 가진 아파트 지역이 투기과열지구로 지정된 상황으로 기존 아파트를 처분해야 하는데 전세 세입자가 있어 팔릴 기미가 없는 경우, 세입자의 강제 퇴거 등 가능할까요?

<사례>
- B씨, 신축 아파트 분양권 소유, 실거주 기다리는 중
- 기존 갖고 있던 주택은 전세 주고 월세살이로 신축 아파트 입주 기다리는 중
- 신축 아파트, 투기과열지구로 지정
- 아파트 담보 대출 위해 전세 2년 내 팔아야 하는 상황
- 세입자 낀 주택, 도무지 팔리지 않는 상황

- 대출 위해 매도…임차인 강제 퇴거 가능?
- 임차인 "계약갱신청구권 행사 2년 더 살 것"
- 기존 전세 매물 처분 전에는 대출 어려워

Q. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있을까요?

<사례>
- 신혼집으로 거주할 명목으로 아파트 매수
- 공인중개사 "세입자 퇴거할 예정이니 걱정 말라"
- 세입자 "계약갱신청구권 사용해 2년 더 살겠다" 통보
- 기존 세입자의 전세금으로 크게 오른 전셋값 충당 어려워

- 새 임대인 실거주 희망…'갱신청구권' 거절은?
- 공인중개사 "임차인 곧 퇴거"…계약 유도
- 임차인 "계약갱신청구권 행사 2년 더 거주"
- 실거주 어려워진 임대인, 원룸 거주할 상황
- 기존 전세금으로 오른 '보증금' 충당 어려워

Q. 임대인이 실거주 이유로 계약갱신청구권 거절. 2년 살기 전에 다른 실거주 목적인 사람에게 집 팔아도 되나요? 소송 이유가 될 수 도 있다고 하던데요?

- 계약갱신 거절한 임대인, 살다 팔아도 소송
- 임대인 실거주 후 팔고 새 임대인 거주 안 돼
- 국토부 "임차인과 갱신 거절 사유 어긴 것"
- 임대인 실거주 사유 위반 땐 손해배상 가능
- 임대인, 2년 내 다른 임차인 받으면 안 돼
- 임대인, 제3자에 집을 판 경우는 규정 없어

Q. 올해부터 임대료를 5% 넘게 올린 임대주택사업자는 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외돼 세금 폭탄을 맞게 된다고 하는데, 언제부터 적용이 되는겁니까?

- 임대료 상한 제한 '5% 이내'…적용 시기는?
- 임대인, 임대료 5%↑ 올리면 '종부세 폭탄'
- 5% 임대료, 증액 할 수 있는 상한 일뿐
- 임대인·임차인, 5% 내 임대료 협상 가능
- 임대료 협의 불발에도 '계약갱신청구' 가능
- 임차인이 거절하면 임대료 5% 인상도 어려워

Q. 앞에서 짚어본 사례들 중 핵심이 계약갱신청구권인데요. 좀 더 자세히 짚어보죠.

- 임차인 '계약갱신청구'…행사 가능 시기는?
- 임차인, 만기 6개월~1개월 전까지 갱신 가능
- 12.10 후 계약, 만기 6~2개월 전까지 요구
- 계약갱신청구권, 1회 행사 가능·2년 보장
- '묵시적 갱신'도 계약갱신요구권 적용되나
- 계약갱신요구권, 명확한 '의사표시' 필요
- 묵시적 갱신 적용 경우…재갱신 요구 가능

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 계약갱신요구권 행사할 수 있나요?

- '계약갱신청구' 거절 후…새 임차인 계약될까
- 법 시행 전 계약…'갱신요구권' 부여 안 돼
- 새 임차인과 계약…기존 임차인, 갱신 요구 못해
- '갱신요구권'…법 안정성 훼손으로 어려워

Q. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도 계약갱신요구를 또 할 수 있나요?

- 임대인과 합의 계약 갱신 후…재갱신 될까
- 임대인과 합의 계약 후…요구권 행사 가능

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)         

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