이번엔 4억 부담금 폭탄..강남 재건축 쇼크

반포3주구 재건축부담금 통보
2년前 최고액 반포현대의 3배
강남 재건축 부담금 기준될듯
서울 주택공급 위축 우려 커져
시세 22억인 22평 1490가구
2000가구 넘는 대단지로 변신

1인당 4억원의 재건축 부담금을 받은 반포주공 1단지 3주구 아파트 단지 전경. [매경DB]

재건축초과이익환수제에 따라 서울 서초구 반포주공 1단지 3주구 아파트가 예상 부담금으로 1인당 4억200만원을 통지받았다. 조합 전체로 따지면 총 5965억6844만원에 달한다. 초과이익환수제 시행 이후 사상 최대 부담금으로 기록됐다. 23일 서울 서초구청은 이날 반포주공3주구 재건축 조합에 이 같은 예상 부담금 규모를 통보했다. 지금까지 조합원 1인당 부담금이 가장 많은 곳은 1억3568만원을 부과받은 반포 현대아파트였다. 조합 전체로 따지면 502억4000만원의 통지서가 날아간 송파구 문정 136 일대 재건축 예정 단지가 가장 컸다. 하지만 소규모 아파트가 대부분이라 재건축초과이익환수제의 실제 영향을 가늠하긴 어렵다는 지적이 많았다.

반면 반포주공3주구는 서울 강남권 재건축 대단지 부담금의 '바로미터'가 될 가능성이 높아 시장에서 관심이 컸다. 이 단지가 가구당 4억원이 넘는 예정 금액을 받아들면서 다른 재건축 단지의 초과이익환수금도 높아질 가능성이 커졌다.

재건축초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻게 되면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 가져가는 제도다. 2006년 도입된 환수제는 2012년 말부터 2017년 말까지 5년간 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐다.

특히 지난해 말 헌법재판소에서 합헌 결정이 내려지면서 강남 재건축 시장에 '규제 대못'으로 작용할 것이라는 우려가 많았다. 2012년 9월 1인당 5544만원의 부담금을 통지받은 용산구 한남동 한남연립이 헌법소원을 냈으나 받아들여지지 않았기 때문이다. 부동산 업계에선 한남연립의 경우 이르면 올 하반기 고등법원이 부담금 부과 판결을 내릴 것으로 보고 있다.

전문가들은 전례 없는 '부담금 폭탄' 충격으로 재건축 시장이 당분간 위축될 가능성이 크다고 보고 있다. 공시가격 상승에 따른 보유세 증가로 주택 소유주들의 세금 부담이 늘어난 가운데 가구당 수억 원의 부담금까지 떠안게 될 경우 재건축이 제대로 되겠느냐는 것이다.

실제로 현재 관리처분인가 취소 소송을 진행 중인 반포1·2·4주구의 경우 최종심에서 관리처분인가가 취소되면 1인당 부담금이 10억원에 이를 것이라고 보는 시각도 있다. 최근 대림산업을 시공사로 선정한 서초구 방배동 방배삼익에도 조만간 부담금 예정액이 통보될 전망이다. 이 밖에 강남권 대표 재건축 단지인 은마아파트와 잠실주공5단지도 1인당 수억 원대 부담금을 떠안게 될 것으로 예상된다.

재건축 사업이 중단될 가능성도 제기된다. 예를 들어 대치동 대치쌍용2차 등 일부 단지는 부담금 여파에 사업 추진이 사실상 중단된 상태다. 개포동 개포주공 5·6·7단지는 추진위원회 설립이 1년 이상 늦춰졌으며 최근 6·7단지의 경우 비상대책위원회가 서울시에 정비구역 직권해제를 요청하기도 했다.

물론 일각에선 반포3주구 재건축 부담금이 예상보다 적어 사업 추진에 큰 걸림돌이 되지 않을 것이라는 반응도 있다. 그동안 시장에선 이 아파트 부담금이 조합원당 8억원에 달한다는 얘기도 돌았다. 그럼에도 이번 산출 결과가 적지는 않다는 게 전문가들 시각이다.

반포3주구는 지하철 9호선 구반포역 역세권에 전용면적 72㎡ 1490가구로 조성된 단지다. 재건축을 통해 지하 3층~지상 35층, 17개동, 2091가구 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 조합은 올해 5월 말 삼성물산을 시공사로 낙점했다. 반포3주구 전용면적 72㎡(22평)는 현재 시세가 약 22억원이다.

[손동우 부동산전문기자 / 이선희 기자 / 박윤예 기자 / 이축복 기자]

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