"아파트 대체 투자처 마련하자"..수익형 부동산 '신중동 더퍼스트 기숙사' 주목

틈새 투자처로 주목받는 지식산업센터 내 기숙사, 전매제한 없고 세금 부담↓
산업단지, 지식산업센터 근로자들로 배후수요 풍부한 ‘신중동 더퍼스트 기숙사’

아파트를 겨냥한 잇따른 부동산 규제에 지식산업센터 내 기숙사가 신흥 투자처로 떠오르고 있다. 상대적으로 규제에서 자유로운데다 배후수요도 탄탄해 투자자들에게 매력적으로 다가가기 때문이다.

지난 6.17 부동산 대책에서 정부는 규제 지역을 전국적으로 확대하고 해당 지역 내 주택담보대출(LTV) 취급 시 전입•처분 요건을 강화하는 등 투기 수요를 제한하기 위한 방안을 발표했다.

또 얼마 되지 않아 7.10 부동산 대책을 추가 발표하면서 다주택자의 세 부담도 크게 높였다. 조정대상지역 2주택자의 경우 종합부동산세 최고세율을 현행 3.2%에서 6%까지 인상하고, 세 부담 상한은 300%까지 상향 조정하기로 했다. 또 조정대상지역 내에서 2주택자가 주택을 양도하게 되면 20%p, 3주택자는 30%p 높아진 양도세를 부과한다.

여기에 내달부터는 수도권뿐 아니라 지방광역시 내 분양권 전매제한 기간을 소유권이전 등기 시까지 강화하기로 했다. 사실상 분양권 전매를 금지하겠다는 것이다. 해당 규제는 주택법 시행령 개정인 만큼 유예기간 없이 대통령 재가 후 바로 효력이 발생할 전망이다.

이와 같은 촘촘한 규제에 더 이상 아파트를 통한 시세차익을 기대하기가 어려워지면서, 전매제한이 없는 지식산업센터 내 기숙사가 투자 대안으로서 주목받고 있다. 이 상품은 주택 수에 포함되지 않아 무주택 기간을 이어가며 청약자격을 유지할 수 있고, 이에 따라 최근 인상된 양도세, 종합부동산세 등의 세금 부담에서도 벗어날 수 있다. 더불어 주택담보대출비율(LTV) 역시 타 상품 대비 높다.

또한 배후수요가 풍부해 수익 창출도 안정적으로 할 수 있다. 보통 지식산업센터 내 기숙사는 산업단지 인근에 위치하고 있어 해당 산업단지 및 입주기업 근로자들을 고정수요로 확보할 수 있다. 또 기업에서 직원 복지 차원으로 기숙사를 지원하는 경우, 다수의 호실이 한 번에 계약돼 장기간 공실이 발생할 우려도 적다. 

업계 관계자는 “정부의 부동산 규제로 아파트 투자 수요가 크게 움직이면서, 수익형 부동산의 투자 문의가 어느 때보다 많이 들어오고 있다”며 “최근 떠오르는 지식산업센터 내 기숙사의 경우 매달 들어오는 임대료로 추가 수익을 얻을 수 있는데다 전매제한에서 자유로워 시세차익도 볼 수 있기 때문에 투자자들의 관심이 더욱 커질 것으로 보인다”고 말했다.

한편 안정적인 투자상품으로 떠오른 지식산업센터 내 기숙사가 공급 중에 있어 주목할 만하다. 경기 부천시 신흥로 284번길 23 일대에 들어서는 ‘신중동 더퍼스트’는 공장과 상업시설, 기숙사를 갖춘 지식산업센터로, 지하 1층~지상 13층, 1개동 규모의 단지로 지어지며, 제조형 특화 지식산업센터 및 근생시설, 기숙사를 갖추게 된다.

이 단지는 풍부한 배후수요를 자랑한다. 지상 10~13층에 걸쳐서 입주 기업 임직원 등의 주거편의를 위해 기숙사 172실이 만들어진다. 신중동 더퍼스트 내 근로자 수가 약 1,500명인데다 인근 사업장의 상근 인구를 타겟으로 하면 약 1만4,000여 명의 수요를 얻게 된다.

특히 수도권 산업단지의 중심에 위치해 부천 공업지역 맨 앞자리에 위치하여 신중동역과도 가깝고, 해당 공업지역 내에는 △오정일반산업단지 △대장산업단지(예정) △오정물류단지(예정) △상동영상단지(예정) 등이 이미 입주를 진행했거나 계획하고 있다. 제1~6차 한국수출산업단지로 접근성도 우수하다.

교통여건도 우수하다. 신중동 더 퍼스트는 지하철 7호선 신중동역의 역세권 단지로, 이를 통해 서울 온수역까지 약 9분, 강남 논현역까지 약 45분 만에 닿을 수 있다. 또한 경인고속도로(부천IC), 외곽순환도로(중동IC) 등을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수하고 김포공항, 인천항 등과도 30분 대에 갈 수 있어 광역교통망 이용도 쉽다. 이처럼 잘 갖추어진 도로망을 이용하면, 입주기업은 물류비용을 절감할 수 있고 기업 근로자들은 출퇴근 편의성이 뛰어날 것으로 예상된다.

아울러 교통호재가 다수 예정돼 있어 향후, 교통망은 더욱 개선될 전망이다. 대곡~소사 복선전철(2021년 개통 예정), 원종~홍대선 신설(2030년 개통 검토 중), 지하철 7호선 청라 연장(2027년 개통 예정) 등 수도권 광역철도 관련 호재들이 계획돼 이들 노선이 완공되면 서울, 경기 고양시, 인천 청라까지 접근성이 좋아진다. 서인천IC~신월IC 구간을 대상으로 하는 경인고속도로 지하화 사업(2025년 예정)도 진행중이다. 지하구간이 기존 8차로에서 12차로로 확대되며 고속도로 기능을 회복하고 장∙단거리 통행이 분리되면서 차량 이용 시 이동이 훨씬 신속해 질 전망이다.

분양 관계자는 “신중동 더퍼스트는 상업시설의 중심에 위치한 만큼 배후수요가 풍부한데다 교통호재가 다수 예정돼 미래가치도 뛰어나기 때문에 임차인 모집이 수월할 것으로 보인다”며 “이와 유사한 지식산업센터 내 기숙사들이 단기간 완판되고 있는 만큼 관심을 보이는 수요자가 많을 것으로 기대된다”고 설명했다.

real@heraldcorp.com

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