[팩트체크] 전세 보증보험 가입 의무되면 빌라 임대사업자 모두 망할까

오늘부터 임대사업자, 보증보험 가입 의무
기존 임대사업자는 1년 후 계약부터 적용
반발 확산.."자진말소 못하는데 부담만 늘어"
정부 "사고위험 높은 집주인, 이번에 정리해야"
"보험료, 신용·부채 안좋은 집주인만 부담 커"

[아시아경제 문제원 기자] 임대보증금 보증가입 의무화로 8년 장기 다세대·다가구주택 임대사업자들의 반발이 커지고 있다. 아파트와 달리 자진말소도 못하는데, 보험료 부담만 늘어 하루아침에 수익성이 악화될 위기에 놓였기 때문이다. 일부 사업자들은 "생계에 위협이 될 정도"라고 호소한다.

반면 정부는 그동안 무분별한 '갭투자'로 전세보증금 사고를 일으킨 집주인들이 많았던 만큼 이번 정책이 꼭 필요하다는 입장이다. 정부는 임대보증금 보증가입이 의무화돼도 신용도가 낮은 일부 사업자의 부담만 늘어날 뿐 선량한 집주인들의 부담 증가는 거의 없다고 설명한다.

임대보증금 보증 가입이 불가능한 집은 어떻게 하나

현재 기준에 따르면 주택이 가압류 등에 걸려 있거나 부채비율이 과도하게 높으면 보증보험 가입이 제한된다. 새로 임대사업자로 등록하려는 집주인의 경우 이 같은 하자요인이 있으면 앞으로 관할 자치단체장이 등록신청을 거부할 수 있다. 때문에 보증보험은 물론 임대사업자 등록도 불가능하다.

문제는 기존 임대사업자들이다. 이미 등록을 했기 때문에 법망을 피할 수 없다. 다만 이들은 이날 법이 시행돼도 1년 후 체결하는 임대차 계약 때부터 보증보험에 가입하면 된다. 만약 1년 안에 보증보험 가입이 제한되는 원인을 해소하지 못하면 2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역에 처해질 수 있다.

임대기간을 채우지 않고 사업을 포기하면 3000만원의 과태료가 부과된다. 국토부 관계자는 "1년 안에 문제가 되는 재무상황 등을 개선해야 한다"고 말했다.

빌라 임대사업자, 보험료 부담 얼마나 될까

보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다. 기존에는 불안한 세입자들이 보험료를 전액 부담하고 가입했지만 앞으로는 임대사업자가 들어야 한다. 때문에 모든 임대사업자들은 한채당 수십만원에서 수백만원의 부담을 추가로 질 수밖에 없다. 경우에 따라 가계가 휘청일 정도로 부담이 커질 수 있다.

다만 모든 임대사업자들이 생계에 타격을 입을 만큼 부담이 커지지는 않는다는게 국토부 입장이다. 보증료가 집주인의 부채비율과 신용등급에 따라 다르게 산정되기 때문이다. 국토부에 따르면 주택도시보증공사(HUG)의 공동주택 보증보험 보증료율은 보증금의 0.099∼0.438%(개인사업자 기준)다.

집주인의 신용도가 높고 해당주택의 부채비율이 60% 이하여서 세입자가 추후 보증금을 돌려받는게 큰 문제가 없다면 0.099%의 보험료율이 적용되지만, 이와 반대로 집주인의 신용도가 낮고 주택의 부채비율이 100%를 넘으면 높은 보험료율이 적용돼 그만큼 임대인의 부담이 커진다.

실제 보험료 부담액은 얼마

전세보증금이 2억원인 빌라 등 공동주택의 경우 2년간 가입해야 하는 보증료는 약 40만~175만원 정도다. 신용·부채비율이 좋으면 1년에 20만원 수준이다. 일정요건을 충족하면 임대보증금 전액이 아닌 해당 임대주택의 담보권 설정금액과 보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 뺀 금액을 대상으로 보증가입을 할 수 있기 때문에 경우에 따라 부담이 더 줄어들 수도 있다.

국토부 관계자는 "정말 위험한 주택이면 임대사업자의 보험료 부담이 클 수 있다. 만약 주택가격 대비 선순위 채권과 임대보증금 비율이 100%가 훌쩍 넘어가면 일반적으로 보증이 안나온다. 그런 집은 HUG 등도 보험을 들면 손해이기 때문에 보증료가 비싼 것"이라며 "본인의 재무사항을 개선하지 않은채 위험을 모두 임차인에게 전가하고, 보증료도 못내겠다고 하는건 맞지 않다"고 말했다.

즉 부담이 큰 임대사업자들은 그만큼 세입자에게 전가하는 위험이 높은 사람들인 만큼 이번 기회에 재무상황을 안전하게 정리해야 한다는게 국토부 설명이다.

보증료 부담 놓고 세입자-집주인 갈등 확산할까

보험료는 임대사업자가 75%, 세입자가 25%를 내도록 정해져 있다. 임대인이 먼저 보증료를 전액 낸 뒤 세입자에게 25%를 받는 방식이다. 만약 세입자가 보증보험에 가입할 생각이 없었다면 추가 비용을 부담해야 하는 셈이니 분쟁이 일어날 소지가 있다. 한 임대사업자는 "보험료 부담을 놓고도 갈등이 일어날 수 있다"고도 우려했다.

세입자가 보증보험 가입을 원하지 않는다면 집주인이 임대사업자가 아닌 집을 찾는 수밖에 없다. 국토부 관계자는 "임대차 계약을 체결하려는 세입자가 보험료를 분담하는게 부담이 되면 등록임대주택이 아닌 일반 주택을 선택할 수 있을 것"이라며 "다만 기존에 100% 부담하던 것에서 25%만 부담하고 안전한 집에 들어갈 수 있는데 보험료 때문에 집주인과 싸우거나 소송까지 가는 사례는 많지 않을 것 같다"고 했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr