[이슈& 직설] 집값 20%만 내면 입주.."지분적립형 분양으로 내 집 마련 숨통 트일까?"

■ 경제와이드 이슈& '직설' - 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수, 김인만 김인만부동산연구소장

어제(4일) 나왔던 공급 대책 중에서 눈길을 끄는 대책이 '지분적립형 분양주택'인데요. 이걸 시범 운영하겠다고 했습니다. 분양가의 40% 정도는 내고, 남은 금액은 2, 30년 동안 나눠서 지분을 확보하는 식으로 해서 분납해서 가져가는 집을 소유하게 되는 방식인데요. 2, 30년 동안 남은 금액을 내야 하니까 실소유자, 특히 신혼부부, 집을 가지고 있지 않은 무주택자에게는 괜찮은 기회가 되지 않을까 하는데요?

[한문도 / 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

아주 좋은 제도죠. 10억 짜리 주택 가격이라고 할 때 실제 4억만 내면 되거든요. 사실 전셋값이지 않습니까? 전세는 이번에 주택임대차보호법으로 인해서 4년으로 돼서 주거 복지 안정이 생기긴 했지만요. 그 뒤는 또 모르잖아요. 만약 그 돈으로 지분적립형 주택에 들어가서요. 자기 생애주기를 보고 소득을 계산했을 때 내가 충분히 2, 30년 안에 주택 가격을 낼 수 있겠구나라고 판단이 되면 안정성을 꾀하지 않습니까?

정부 입장에서는 공공 임대 형적을 취하다가 나중에 주택 수요를 늘리는, 국가가 앞으로 나아갈 방향이 딱 부합하는 정책이에요. 물량이 얼마인가가 문제죠. 물량이 많을수록 이 제도가 만약 고착화되고, 이 제도를 시행할 때 재원이 필요하잖아요.

정부는 경기도도 이번에 기본 주택을 이야기하고, 그 때 재원에 대한 개념을 '임대보증금'하고 '리츠' 개념을 썼는데, 리츠를 정부 측에서 출자를 하는 것으로 알고 있습니다. 예전에 지금의 집권 여당에서 국민주택기금 리츠를 국민이 공모한 리츠를 만들어 보겠다고 이야기했었고요.

그런데 재원이 부족할 때 지금 금융 기관 이자가 1% 조금 적지 않습니까? 유동자금이 만약 2% 정도의 리츠의 이자율, 이익률을 보장해준다면 엄청난 돈이 들어올 것이고요. 국민한테도 이득이 되고요. 정부도 재원이 확보되어 이런 정책을 추진할 수 있는 동력을 얻지 않습니까?

이 삼박자를 맞춰서 신뢰를 얻게끔 천천히 정책을 시행하면 더 좋지 않을까 생각이 듭니다. 장기적인 플랜, 물론 지금 당장도 필요하긴 해요. 그런데 일단 주택임대차 3법이 통과하면서 4년이라는 게 확보됐고, 최소한 2년이 확보되었잖아요.

2년 동안은 주택 시장이 어떻게 변할지 모르고, 중장기적인 플랜을 가지고 급하게 하지 말고, 다시 한번 정리해서 발표하면 국민의 신뢰를 충분히 얻지 않을까 생각합니다. 이 제도는 상당히 좋은 제도이고, 국민이 공감해서 다 같이 밀어 붙인다면 지금의 주택 난을 해소하는데 더 빠른 해답이 될 수 있으리라 봅니다.

굉장히 좋은 평가를 해주셨어요. 다른 시각 있습니까?

[김인만 / 김인만부동산연구소장]

저는 약간 유보적인 입장인데요. 지분적립형 분양주택이 진짜 좋은 제도가 될지 안 될지는 시장이 판단할 문제잖아요. 담보 대출을 받아서 진행이 될 텐데요. 요즘 저금리잖아요. 저금리 대출 이자를 내면서 집을 가지고 가는 것이 유리하냐, 지분적립형 분양주택을 하는 것이 유리하냐인 것인데 40% 돈을 내고 60%는 2, 30년에 걸쳐서 순차적으로 낸다는 이야기인데요. 그 부분에 대한 언급이 없어서 궁금하긴 해요.

지금 계약하고요. 20년 후에 예를 들어 10억이 상승했을 때, 정부가 그 10억을 온전히 보존해주느냐, 아니면 지분만큼 보존을 해주느냐 하는 문제가 생길 수 있고요. 또 고민되는 점이 전매 제한이라던지 거주 요건이 포함될 건데 10년, 20년 동안 재산권이 묶이는 현상이 생기잖아요. 은행에서 대출받아서 집을 사는 것보다 월등하게 유리해야만 이렇게 하는 거거든요. 당장 내 집이 아니잖아요. 최종 20년 후까지는.

정부는 진짜 무이자 대출보다도 그 정도 수준의 파격적인 '인센티브'를 줘야 되는데요. 또 시세 차익에 대한 보장 부분, 그게 보장이 안 된다면 그냥 대출 받아서 집을 사는 것이 낫죠. 굳이 복잡하게 지분 주택을 하겠습니까? MB 시절에도 보금자리 주택을 가면 토지 임대, 토지는 국가가 가지고 건물만 지은 그런 주택들이 있잖아요. 지금 선호도가 굉장히 낮고요. 결국 제가 볼 때는 실패한 정책이거든요.

그래서 지분적립형 분양주택이 성공하려면 시장에서 두 가지 관점이 충족되어야 합니다. 무이자 대출 수준으로 대출금을 파격적으로 낮춰야 한다, 시세 차익에 대해서 보장해줘야 된다. 이 두 가지를 충족시켜 준다면 좋은 정책이 될 것 같고요.

정부는 또 불로소득 환수 같은 명분을 내세워서 결국에는 다시 차익을 거둬드릴 거란 말이에요. 그러면 분양 전환아파트처럼 그때 "그 당시 시세의 80%" 이런 말을 하면 저는 결국에는 실패하는 정책이 되지 않을까 생각합니다.

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