[인터뷰] 김현아 "월세가 뭐가 나쁘냐고? 누가 월세 좋아하나?"

文 부동산 정책, 무지·무시·무능·무리로 점철
전세수요 높은 수도권 타격 클 수밖에 없어
외국은 다 월세? 전세제도 장점은 활용해야
4년 뒤에는 공급 충분하다? 근거 있나 의문

■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 김현아(미래통합당 비대위원)

민주당의 윤준병 의원 이야기를 먼저 들어봤고요. 통합당의 김현아 비대위원, 연결이 돼 있습니다. 김 비대위원님, 안녕하세요.

◆김현아> 네, 안녕하세요.

◇김현정> 임대차 3법을 두고' 5무 정책이다' 이렇게 비판을 하셨더라고요.

◆김현아> 네.

◇김현정> 5무 정책. 이건 어떤 의미입니까?

◆김현아> 제가 문재인 정부의 부동산 정책을 시장에 대한 무지, 또 시장을 무시, 정책의 무능, 또 거기에 무리수까지 해서 4무라고 이야기했는데 이번 임대차 보호법을 사실은 축조심사나 상임위 안에서 충분한 논의 없이 처리하는 것을 보고 무리까지 하고 있구나 이런 생각이 들었습니다.

좀 전에 윤준병 의원님 인터뷰를 들으면서 시장에 대해서 굉장히 한가롭게 생각하고 계시는구나. 여러 가지 지금 나타나고 있는 전세물권의 실종이라든지 심각한 상황에 대해서는 공감능력이 없으신 게 아닌가라는 생각이 들어서 집권여당은 어떤 정책에 대해서는 나타날 수 있는 정말 극단의 상황까지도 예측을 하고 정책을 집행해야 되는 게 아닌가라는 생각이 들어서 저는 이번에 법 통과가 좀 다소 무리한 측면이 있다라고 생각을 하고 있습니다.

◇김현정> '극단의 상황도 상정하고 법을 만들었어야 된다'라고 말씀하셨는데 아까 윤준병 의원님께서는 '너무 극단적인 상황들을 사례로 들면서 뭐 소위 발목잡는 거 아니냐' 그 말씀을 하셨어요. 일단 '시장 상황이 안 좋으니까 할 수 있는 것부터 빨리 빨리 처리를 하고 부작용이 생기면 또 거기에 대한 보완책 만들고 이런 식으로 가는 게 맞지 않느냐'라는 말씀 같았거든요. 그렇게 생각 안 하세요?

미래통합당 김현아 비상대책위원(사진=연합뉴스)

◆김현아> 네, 이게 18대부터 계속 논의됐는데 통과가 안 된 이유가 있습니다. 그건 정부가 임대인 편을 들어서가 아니고요. 이런 정책을 시행했을 때 나타날 수 있는 여러 가지 문제점, 예를 들어서 단기적으로 임대료가 급등하는 문제, 또 지금 구조적으로 전세가 사라지고 있는 상황에서 이런 제도가 월세 전환을 촉발시킬 수 있다는 우려. 이런 것들이 가지각색 다양하게 제기됐기 때문에 그런 것들을 정부가 정치적으로나 경제적으로 감당하기가 굉장히 어렵다고 판단을 해서 그동안 통과가 안 됐던 측면이 있습니다.

법안 심사 내용을 보시면 야당만 반대했던 것이 아니라 정부 부처에서도 이를 굉장히 주저했던 측면이 있고요. 문재인 정부 들어서 초기에는 국토부나 법무부가 사실은 굉장히 조금 더 약간 보수적 또는 수비적 입장을 보이다가 이것이 어느 정도 지나고 나서 개혁 드라이브가 걸린 측면은 분명히 그러한 부작용을 우려했기 때문이고 전세 시장이 전국적으로 다 불안한 게 아닙니다. 매매 수요는 뭐 투기나 투자 목적으로 자기가 필요하지 않은 곳을 찾을 수가 있지만 전세는 대부분이 자기가 필요한 지역에 학군이라든지 직장 때문에 그 필요한 요인이 있어서 당장 거주 목적으로 필요한 주택입니다. 그러다 보니까 항상 수요가 몰리는 지역에 이렇게 쏠림 현상이 있고 특정 지역, 특정 유형에 있어서 이런 전월세 불안 문제가 나타나고 있고요.

외국의 임대료 통계라든지 계약갱신청구권을 보면 모든 주택에 대해서 무차별적으로 적용하고 있는 나라는 사실상 없습니다. 임대료가 불안한 지역이라든지 또 급등한 지역, 또 굉장히 주택의 품질이 낮은데 임대료가 비싼 지역들에 대해서 선별적으로 이루어지고 있고 이번 대책도 보시면 개혁이라고 하지만 전문가 입장에서 봤을 때 민주당 의원들이 발의한 여러 가지 안 중에서 가장 약한 게 통과됐습니다. 즉 2+2, 4년을 보장하고 임대료 상한에 대한 5%를 주는 것 외에 시장에서 많이 얘기하는 것처럼 급격하게 전세에서 월세로 전환됐을 때의 대책이 사실상 전무하거든요. 또 집주인이 들어와 산다고 했을 때도 특별히 임차인들에 대한 대항력이 없습니다.

결국 4년 동안 단순히 지금 현재 전세를 살고 있는 사람들에게는 혜택을 줄 수 있지만 새롭게 전세를 들어오려는 사람들, 또 4년 후에 임대차 계약이 급격하게 바뀌는 사람들에게 있어서 어떠한 혜택이 있을지 저는 많은 의심이 들고 그런 측면에 있어서 윤희숙 의원의 지적은 상임위에서 충분한 검토를 거치지 못한 상황에서 충분히 야당 국회의원으로서 할 수 있는 발언이었다고 저는 생각이 듭니다.

◇김현정> 그러니까 윤희숙 의원이 지적한 '전세시장이 빠르게 소멸될 거'라는 것에 김현아 위원도 공감하세요?

◆김현아> 네, 전국적으로 그럴 거는 아니라고 생각이 됩니다. 이미 지방 같은 경우에는 전세보다 월세가 훨씬 더 많은 비중을 차지하고 있고요. 그동안 수도권에서는 사실상 정부가 급격한 전세의 월세 전환을 막으려는 노력들을 많이 했습니다. 왜냐하면 누가 봐도 월세가 전세보다 주거비 부담이 높고요. 특히 요즘처럼 대출만 받을 수 있다면 월세보다 훨씬 더 저렴하게 전세로 주서를 살 수 있는 상황에서 정부가 오히려 전세, 고액의 전세대출을 청년이나 신혼부부에게 저리로 제공했던 측면이 있거든요.

그래서 그것은 분명히 정부가 전세에서 월세로의 급격한 전환이 시장에 미치는 영향을 최소화하려고 했던 부분이고 특히 수도권에서 그 영향을 많이 미치고 있었는데 이번 제도는 수도권, 지방 없이 무차별적으로 전국에 시행되다 보니까 그것에 대한 피해가 당연히 전세수요가 높고 또 전세 보증금이 높은 수도권에서 그 타격이 가장 클 것으로 예상이 되고 서초구에 살고 있는 당연히 윤희숙 의원 입장에서는 그런 부분에 대한 우려를 제기할 수 있다고 생각합니다.

◇김현정> 그런데 윤준병 의원은 '전세 제도라는 건 우리나라에만 있는 독특한 제도였고 어차피 추세가 월세로 가는 거였고 월세로 사는 세상이 온다, 월세라고 다 나쁜 거 아니다. 은행에다가 이자 주나 그거를 매달 월세로 내나 그게 결국 비슷한 거 아니겠는가 결국 없어질 제도' 이 부분을 말씀하셨거든요.

계약갱신·전월세상한제가 국무회의에서 통과된 31일 오후 서울 한 시내 부동산중개업소의 매물 정보란이 비어있다. 이날 법 통과로 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타날 것이라는 전망이 나온다.(사진=이한형 기자)

◆김현아> 그게 이론적으로는 그렇습니다. 그러나 누구나 부인할 수 없는 건 지금 현재 전세제도에서 월세제도 이 두 가지의 장점으로만 봤을 때는 한국에서는 월세제도를 선호할 사람이 없습니다. 목돈만 마련할 수 있다면 전세가 훨씬 더 유리하다는 거 또 그리고 임대차 계약갱신이나 전월세 상한의 부분에 있어서 우리가 외국의 사례를 많이 들고 있는데. 외국은 전세제도가 없지 않습니까?

◇김현정> 없죠.

◆김현아> 그래서 그 나라들은 그것을 집행하는 데 있어서 우리와 같은 고려가 필요없었다면 우리는 전세제도가 있는 것이 우리만의 특징이라는 것을 인정한다면 이 부분에 대해서 반드시 고려하고 저는 준비를 했어야 한다고 생각을 합니다.

◇김현정> '다른 나라가 다 월세인데 월세를 두려워할 것이냐 할 것이 아니라 우리가 전세라는 고유한 제도가 있다면 그걸 고려했어야 된다. 그게 좋으면 그걸 살려가는 방향도 갔어야 된다' 그 말씀이시군요.

◆김현아> 그렇죠. 그래서 18대에서부터 이것이 계속 늦춰졌던 이유가 그런 부분들이었고요. 이번에도 이제 전월세 신고는 국토부의 시스템 준비가 아직 다 되지 않아서 내년 6월부터 가능합니다. 사실은 18대부터 그렇게 이 문제에 대해서 논의를 했고 야당의 반대 때문에 못 했다고 했는데. 그러면 국토부는 18대부터 문제제기 됐던 것을 왜 여태까지 안 하고 임대차 3법을 밀어붙이는 이 상황에서 전월세 신고 시스템을 늦게 시행할 수밖에 없었는지 저는 좀 의아하고 분명히 정부에서는 책임이 있다고 보입니다.

그래서 이게 전월세 신고 없이 전월세 상한을 우리가 통제하는 데 있어서 도대체 근거자료로 뭐를 삼을 수 있을지 많은 의구심이 드는데요. 우리가 확정인 신고를 하지 않는 전월세 거래가 생각보다 많습니다. 그래서 전월세 신고 시스템을 지금 도입하려고 하는데 아마 시행하는 데 있어서 저는 올해보다는 내년, 내년보다는 후년이 더 많은 더 많은 부작용이 예상되고 이것에 대한 책임은 정부와 집권여당이 저는 얼마만큼 준비했느냐에 따라 달라질 거라고 보는데 어쨌든 야당과의 토론이나 논의 없이 이 법을 통과시킨 집권여당, 저는 그 책임에서 자유롭지 못하다고 생각합니다.

◇김현정> 윤준병 의원이 아까 '문제가 없다'라고 말씀하면서 근거로 제시했던 두 가지를 제가 말씀드릴게요. 하나는 '월세를 받을 수 있는 그 제한을 상한선을 두겠다' 그러니까 지금 어떻게 한 4%, 4%라고 돼 있지만 보통 시장에서는 5~6% 받고 있잖아요. 월세 전환율을. 그걸 더 낮추는 쪽으로, 그러니까 '4%도 반드시 지키게 하고 추후에 문제가 발생하면 2% 정도까지도 낮추는 것으로 법안을 새로 만들겠다'는데 이건 어떻게 생각하세요?

◆김현아> 그런데 이제 윤희숙 의원이 우리나라의 전월세 제도가 되게 복잡하다고 말씀을 아마 하셨을 겁니다. 저희는 순수 월세가 아니고 사실 보증부 월세입니다.

◇김현정> 그렇죠. 보증금 담보로 하고.

◆김현아> 그러다 보니까 전세의 월세 전환 산식이라는 게 보증금의 규모에 따라서 되게 다를 수가 있는데요. 아마 앞으로의 전세에서 월세 전환은 당분간 보증금이 작은 데에서보다는 큰 데에서 전월세 상승분을 전세 보증금으로 목돈으로 받는 게 아니라 월세를 받는 형태로 이루어질 겁니다. 그러니까 뭐 이게 어떤 형태의 전월세 전환이냐에 따라서 지역마다 달라질 수가 있는데요. 윤준병 의원이 생각하는 그런 것들은 정말 이론적인 계산이고 현실에서는 예를 들어서 올해보다 내년에 한 3000만원 정도 전세를 올려줘야 된다고 하면 그걸 목돈이 아니라 월세로 받게 되는 것이고 그게 점진적으로 쌓여서 월세 전환이 일어나게 되면 그것은 전환율을 통제한다고 해결될 수 있는 문제가 아닙니다.

◇김현정> 그렇게 보시는군요. '4년 후에는 상황이 나아져서 지금하고 있는 걱정들 예를 들어서 4년 후에 신규 세입자한테 집세를 확 올려받겠다든지 이런 거 안 할 거다' 이건 어떻게 생각하세요?

◆김현아> 그거는 기존 계약에 한해서는 5% 상한을 적용을 하고 있습니다마는 실질적으로는 집주인이 들어와 사는 주택 그래서 세입자가 원천적으로 바뀌는 주택에 대해서는 그것이 적용되지 않습니다. 저는 이번에 민주당 안에서 조금 의아했던 것이 두 가지 있는데요. 외국에서는 임대료 통제를 하면서도 집에 대한 개보수라든가 또는 이런 시설 투자를 하는 부분에 있어서는 조금 더 예외 적용을 둡니다. 그러니까 좀 잘 고친 집은 임대료를 더 받을 수 있게 해 주거나 세금 감면을 해 주는데 이번에 우리 법안에는 그런 것들이 전혀 거론되어 있지 않습니다. 즉 돈을 들여서 고친 집이나 아주 낡은 집이나 똑같은 5% 상한을 받는 겁니다.

두 번째 제가 말씀드릴 건 뭐냐면 집주인이나 직계존속이 거기 들어가서 산다고 하면 기존 세입자는 무조건 나와야 합니다. 4년까지 살고 나서. 저는 세입자를 만약에 내보내려고 한다라고 하면 이 조항은 굉장히 악의적으로 이용될 수가 있습니다.

◇김현정> 가족이 들어가 사는 거. 2년 후에 가족이 산다고 그러면 나가야 되는 그것도 악용이 될 소지가 크다?

◆김현아> 그래서 이 계약갱신 청구에 대한 거절 요건이 굉장히 단순하고 해외 사례에 비해서는 제가 봤을 때는 세입자들은 그냥 4년까지만 보장되는 4년짜리 임대차 계약을 얻어낸 것뿐이다. 동시에 집의 품질은 현격하게 떨어지고 최악의 경우 4년 살면서 내 돈들여서 집을 고쳐 살아야 되는 그러한 상황도 벌어질 수가 있어서 이게 결국 임차인들을 위해서 도대체 뭐가 좋아졌나, 지금 전세 계약을 살고 있는 사람들이 한 번 더 5% 인상만 하고 살 수 있는 것 외 뭐가 더 좋아졌는지 한번 꼼꼼히 따져봐야 될 내용이라고 생각합니다.

◇김현정> 사실 제 질문은 '4년 후면 이 대책들, 여러 가지 부동산 대책이 잘 작동을 해서 주택 물량이 많아질 거고. 그래서 세가 폭등하거나 이런 부작용 안 생길 것'이라는 윤준병 의원의 생각에 대한 답이 궁금해요.

◆김현아> 그런데 4년 후에 주택 공급이 늘어난다라고 하는 것은 도대체 무슨 근거로 저는 얘기하시는 건지 모르겠고요. 정부가 내일 주택공급 확대정책을 발표한다고 하지 않습니까? 4년 뒤에 주택 공급이 이번 발표된 것으로 직접적으로 늘어날 수 있는지 한번 저는 의구심이 들고요. 지금의 정부의 주택공급에 관한 판단과 언급은 굉장히 오락가락하고 있습니다.

◇김현정> '그러면 미래통합당의 대안은 뭐냐' 이 질문이 지금 많이 들어와요.

◆김현아> 지금 이렇게 이미 시행이 된 것에 대해서 저희가 무엇을 할 수 있을지 사실은 쉬운 문제는 아닙니다. 그러나 지금의 벌어진 임대차 상황에 대해서 조금 더 보완하는 방법은 할 수가 있는데요. 일단 저는 이걸 전국적으로 이렇게 적용하는 것이 아니라 적용 지역을 조금 더 선별해서 임대차가 급격하게 불안한 지역으로 좀 적용 범위를 축소하는 것이 필요하다고 생각이 됩니다. 적용 범위는 축소하되 실질적으로 집주인들이 집에 대한 투자라든지 유지보수를 할 수 있을 때의 유인도 주고 동시에 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 대해서도 조금 더 까다롭게 규정함으로써 사실상 세입자들이 4년 만에 실질적으로 쫓겨나는 부분에 대한 보완책도 저는 필요하다고 생각이 듭니다. 그리고 전세의 월세 전환 부분에 대해서는 지금 정부처럼 전환율을 사실은 고정하는 것으로는 답이 안 된다고 생각이 되고 조금 더 근본적인 검토와 대안 마련이 필요하다고 생각합니다.

◇김현정> 여기까지 일단 말씀 듣죠. 김현아 위원님, 고맙습니다.

◆김현아> 네, 감사합니다.

◇김현정> 미래통합당 김현아 비대위원이었습니다.

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