"3만가구 친환경 계획도시..용산정비창 부지 활용을"

헤럴드-전문가 4대 제언
파격적 '공급 시그널' 필요
재건축 합리적 규제 완화해야

“도쿄 도심 재개발의 대표적인 성공사례로 평가받는 롯본기 힐스와 같은 방식의 고밀도 개발을 용산역 정비창 부지 개발에 적용해야 합니다. 이를 통해 청년과 신혼부부 등을 위한 중소형 주택을 중심으로 3만 가구까지 공급하면 집값이 잡힙니다.” (건설업계 한 원로인사)

정부가 이달 말 주택 공급 대책을 발표할 예정인 가운데 도심고밀도 개발과 유휴지 활용 등 핵심 내용들이 수면 위로 떠오르고 있다.

하지만 수요자들에게 보다 확실한 ‘공급 시그널’을 주면서, 서울 집값까지 잡기 위해서는 시장의 예상을 뛰어넘는 파격적이고 획기적인 대책이 필요하다는 지적이 잇따른다.

땜질 수준의 대책만으로는 기대한 만큼의 효과를 거두기도 어렵고 적절한 공급 타이밍까지 놓칠 수 있기 때문이다.

헤럴드경제가 건설업계와 부동산 전문가들을 대상으로 긴급 설문을 진행하고, 이를 4대 제언으로 정리했다. ▶관련기사 3면

우선 제안된 내용은 코레일 소유의 용산 정비창 부지(약 51만㎡)를 ‘중심상업지역’으로 지정하고 3만 가구 수준의 친환경 계획 도시로 조성하자는 의견이다.

이 원로인사는 “지금 중요한 것은 공급에 대한 확실한 메시지인데 (용산 정비창은) 국가 소유 땅이어서 이른 시일 내에 계획을 수립할 수 있다”면서 “강남권 그린벨트(개발제한구역) 해제가 불발된 만큼 보다 확실한 대안이 없으면 공급 대책 자체가 실기할 가능성이 높다”고 지적했다.

아울러 기존의 성냥갑 아파트 이미지를 탈피하고, 가구당 주차장 줄이는 등 ‘친환경 미니신도시’로 기획돼야 한다고 덧붙였다.

2018년 서울시 통계를 보면 서울 내 상업지역 25.9㎢ 중 중심상업지역은 1.5%(0.4㎢)에 불과해 중심상업지역을 확대해야 한다는 의견이 꾸준히 제기돼 왔다.

도심고밀도 개발과 관련해서도 선진국 수준으로 용적률을 높여서 주택 부족 문제를 해결해야 한다는 제언이 나왔다.

뉴욕 맨해튼 철도기지에 건설중인 허드슨야드는 현금 기부 등을 통한 인센티브로 용적률이 최대 3300%까지 올라갔다. 일본도 도쿄와 오사카 등 주요 도심의 경우 용적률을 1000%에서 2000%까지 상향한 바 있다.

일각에서 나오는 4기 신도시 조성대신 2기·3기 신도시의 개발 속도를 높이고 교육 등 인프라 확충도서둘러야 한다는 제언도 이어졌다.

도심 주택공급의 핵심 축인 재건축·재개발에 대해서도 공공과 조합원의 이익이 상호 공유되는 합리적 수준으로 규제가 완화돼야 한다는 제언도 있었다.

정비사업의 경우 공공이 아닌 민간의 땅에서 진행하는 사업인 만큼 어느 정도 민간의 이익을 보장하면서 공공기여금 제도 등 개발이익 환원장치를 만들어 다시 임대주택기금 등에 활용하는 선순환구조를 만들 수 있다는 분석이다.

민간택지 분양가상한제 등 시장 가격과 수요를 왜곡할 수 있는 규제에 대해서는 폐지가 바람직하다는 의견도 제시됐다.

양대근·민상식 기자