전매 가능한 막차, 이달 분양 8만가구를 주목하라

하반기 전국 24만 가구 공급, 8월부터 분양권 전매 금지

정부의 분양가 규제와 신축 아파트 선호 현상이 맞물리며 청약 시장 경쟁이 갈수록 심해지고 있는 가운데, 올 하반기 전국에서 아파트 약 24만 가구가 분양에 나설 예정이다. 정부가 다음 달부터 수도권 전체와 지방 광역시까지 분양권 전매(轉賣)를 금지하기로 하면서, 이달 안에 분양이 몰릴 것으로 보인다. 지난달 '6·17 부동산 대책'을 통해 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶은 탓에 청약 당첨 문턱은 높아졌고 대출도 까다로워졌다. 이 때문에 청약을 준비 중인 실수요자는 청약 일정과 해당 아파트의 규제 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇하반기 전국서 24만 가구 쏟아져

7일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 2020년 하반기 전국에서 총 24만2110가구(임대 포함)가 분양될 예정이다. 청약 업무 이관 작업과 코로나 바이러스 감염증 확산 여파로 분양이 대거 밀렸던 상반기(15만 가구)에 비해 61.4% 늘어난 수준이다. 지역별로는 수도권에서 13만8873가구, 지방에서 10만3237가구가 공급된다.

하반기 분양 물량 중 3분의 1이 넘는 8만6501가구가 이달 분양 예정이다. 8월부터 수도권과 광역시에서 소유권 이전 시점까지 전매가 제한되기 때문에 그전에 건설사들이 분양을 서두른 영향으로 분석된다. 5월 조사 당시 분양 일정이 8월 이후 혹은 미정으로 잡혔던 서울 강동구 천호1구역 재개발, 경기 평택시 평택고덕제일풍경채2차에듀, 광주 북구 유동재개발, 부산 영도구 부산오션라이프에일린의뜰 등이 7월로 분양을 앞당겼다.

지역별로 경기도에서 가장 많은 7만4469가구가 분양될 예정이다. 성남 산성역자이푸르지오(4774가구), 광명2R구역재개발(3344가구), 안양덕현지구주택재개발(2761가구), 수원망포2차(1418가구) 등이 분양에 나설 예정이다. 서울(3만4279가구)에서는 강동구 둔촌주공(1만2032가구), 서초구 래미안원베일리(2990가구), 서초구 아크로파크브릿지(1131가구) 등 대단지 분양이 예정돼 있다.

인천에서는 3만125가구가 공급된다. 연수구 인천송도자이(1524가구), 서구 검단신도시우미린(1234가구), 남동구 한화포레나인천구월(1115가구) 등이 분양될 예정이다. 인천은 현 정부 들어 부동산 시장이 침체해 있었지만 작년 하반기 송도신도시의 분양 흥행 이후 시장의 분위기가 반전돼 올 상반기(6월 24일 기준) 평균 37.3대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다.

지방에서는 부산(2만114가구), 대구(1만7553가구), 충남(1만2873가구) 순으로 분양 물량이 많다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "수도권과 지방 대도시는 최근 청약 규제가 강화되고 있지만 청약은 기본적으로 주변 시세에 비해 분양가가 저렴하기 때문에 많은 사람이 몰릴 것으로 전망된다"고 말했다.

◇文정부 들어 청약 경쟁률 倍로 뛰어

문재인 정부 들어 서울 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 박근혜 정부 시절보다 두 배가량 높아졌다. 아파트 분양평가 전문업체 리얼하우스가 2014년 이후 6년 동안 서울 아파트 청약 자료를 분석한 결과, 2017년 5월부터 지난해 연말까지 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률은 평균 23대 1로 나타났다. 박근혜 정부 때 청약 경쟁률(13.3대 1)의 약 두 배다.

서울 분양 시장이 이처럼 과열된 이유는 아파트 공급 물량은 기존보다 줄어든 반면 청약 수요가 큰 폭으로 증가했기 때문이다. 현 정부 출범 후 2019년까지 서울에서 공급된 아파트 일반 분양 물량은 3만1170가구에 그쳤지만, 1순위 청약자 수는 71만7879명에 달했다. 공급 물량은 박근혜 정부(3만9544가구)보다 약 8400가구 줄어든 반면, 청약자 수는 19만2000여 명 늘었다.

서울에서 아파트 공급이 줄어든 것은 부동산 규제 탓이 크다. 2018년 재건축 초과이익 환수제가 부활하면서 서울 신규 주택 공급에 차질을 빚기 시작했고 같은 해 서울 전역이 고분양가 관리지역으로 지정되면서 주요 단지들이 분양가 협상에 난항을 겪으며 분양을 미뤘다. 주택도시보증공사(HUG)에서 사실상 분양가를 주변 시세보다 훨씬 낮은 수준으로 통제하면서 청약 대기자는 '로또' 수준의 시세 차익을 누릴 수 있게 됐지만 사업자는 그만큼 사업성이 떨어지게 된 것이다.

문 정부 들어 분양가도 많이 올랐지만 일반 아파트의 시세 상승 폭에는 못 미쳤기 때문에 집을 사려던 사람들이 대거 청약 시장으로 유입됐다. 박근혜 정부의 서울 분양가는 3.3㎡당 평균 2185만원 선이었으나 현 정부 들어 2703만원으로 23.7% 상승했다. 하지만 같은 기간 서울 집값(KB국민은행 시세)은 3.3㎡당 1967만원에서 2835만원으로 44.1% 급등했다.

서울의 청약 경쟁률은 시간이 지날수록 높아지는 추세여서 앞으로 청약으로 집을 장만하기는 더 어려워질 전망이다. 문 정부 초기(2017년 10월~2018년 2월) 청약 경쟁률은 한 자릿수를 기록하기도 했지만, 2018년 3월 이후에는 매달 수십 대 일의 경쟁률을 기록 중이다.

김병기 리얼하우스 팀장은 "정부가 아파트 분양가 상승을 일정 정도 억제하는 것은 무주택자에게 내 집 마련 기회를 우선적으로 준다는 측면에서 바람직하지만, 규제 일변도의 정책은 장기적으로 신규 주택 감소 등 부작용을 키울 가능성이 크다"고 지적했다.

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