[긴급진단①]6·17대책 발표 한 달도 안돼 추가대책..내성만 생긴 시장

임대등록 파고든 다주택자..전세대출 낀 갭투자도 속수무책
정책부서 간 엇박자도 '실기' 유발.."잦은 대책에 시장 내성만"

정부가 집값 폭등 논란을 잠재우고 투기세력을 잡기 위해 임대주택에 대한 세제혜택을 없애는 방안을 추진한다. 사진은 지난 6일 오후 서울 송파구 공인중개업소의 모습. 2020.7.6/뉴스1 © News1 이재명 기자

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 정부가 6·17 부동산대책에 이어 한 달도 안돼 추가대책을 내놓기로 했지만 전문가들은 시장 안정 효과가 바로 나타나기엔 한계가 있을 것으로 내다봤다. 주택 수요를 억누르고 공급을 늘리는 식의 땜질 처방 보다는 중장기적인 비전을 제시해야 한다고 조언한다. 즉 다주택자에 대한 세제 혜택을 줄이고 부동산에 몰리는 유동자금을 분산시킬 수 있는 정책적 유도가 필요하다는 얘기다.

◇임대사업자로 변신한 다주택자, 과세혜택 끼고 도심주택 '쇼핑'

7일 부동산업계는 문재인 정부 대책 중 '임대주택등록제'를 규제의 큰 틈새로 지적했다. 박근혜 정부가 2014년 주택 임대차시장 선진화 방안에서 최초 도입했고 문 정부가 8년 이상 임대사업자 혜택을 대폭 늘리며 2017년 말 본격화했다. 투기수요를 양산하는 다주택자를 임대사업자로 양성화시키자는 취지였다.

그러나 예상과 달리 임대사업자로 등록한 다주택자는 매물을 내놓기는커녕 매물 잠김 현상을 심화시켰다. 오히려 새로 매수한 주택을 임대주택으로 등록하며 세제 혜택까지 누렸다. 2017년에 비해 2018년 서울 다주택자의 보유주택이 5000가구 급증했다. 과세혜택과 함께 투기규제 대상에서도 제외됐기 때문이다. 임대사업과 집값상승을 기대한 투기 목적을 구분할 방법이 없었기 때문이다. 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 임대사업자를 명확히 걷어내지 못한 정부에 대해 "정부가 암덩어리를 남겨둔 채 항생제만 처방하고 있다"며 성토했다.

취득세를 둔 채 보유·양도세만 강화하는 세금도 문제점으로 지적된다. 변세일 국토연구원 연구위원은 "다주택자의 주택시장 진입을 차단하려면 (보유·양도세 외에도) 취득세율을 높여 추가구입에 대한 부담을 높여야 한다"고 말했다. 다주택 중 여분 주택의 매도는 쉽게, 취득과 보유는 어렵게 해야한다는 원칙이 간과된 것이다. 올해 3주택 이상 보유자의 추가 매수에 4% 세율(기존 1~3%)을 적용하고 있지만 이 또한 애초 2주택자에서 3주택 이상 보유자로 완화됐다.

중장기 대책으로 다뤄야 할 규제지역은 비규제지역의 집값을 높이는 '투기' 신호로 전락했다. 문 정부의 '핀셋규제용' 조정대상지역 활용이 부쩍 늘어 인근의 단타투기를 유발하는 풍선효과가 뚜렷해졌기 때문이다. 일각에선 시중에 넘치는 유동성을 고려하지 못했다고 보고 있다. 6·17대책 속 비규제지역인 김포가 대표적이다. 김포는 대책 이후 지난주까지 아파트값 상승률 2.79%를 기록했다. 이는 같은 기간 경기도(0.62%)의 5배에 육박한다.

서울 시중은행 대출 상담 관련 창구 모습. 2020.1.16/뉴스1 © News1 박정호 기자

◇전세자금대출 낀 갭투자…"1가구 낀 전세수요만 먼저 걸러냈어도"

정책자금의 투기유입도 문제다. 전세를 끼고 아파트를 산 갭투자자가 자신의 주거를 위해 정부의 전세자금대출 혜택을 받은 것이 단초가 됐다. 사실상 전세자금대출이 마음 놓고 갭투자를 할 수 있도록 지원하는 자금이 된 셈이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "유의미하게 급증한 전세자금대출이 갭투자 유입된 부분은 이미 지난해부터 지적됐다"며 "금융기관에 위임한 대출 과정에서 이를 걸러내는 장치만 꼼꼼히 추가했다면 갭투자에 따른 시장 왜곡이 덜했을 것"이라고 지적했다.

이 밖에 부처간 엇박자도 부동산정책의 실패 요인으로 꼽힌다. 기획재정부는 지난해 핵심규제로 손꼽혔던 분양가상한제에 6개월 유예를 관철했다. 12·16대책 중 보유세 강화를 담은 종부세 개정안도 기재부의 반대로 국회 문턱을 넘지 못했다. 문재인 대통령이 최근 해당법안의 조속한 국회 통과를 지시하며 과세와 금융, 규제를 포함한 부동산 규제정책의 컨트롤타워 역할을 국토부에 일임한 것도 이 같은 배경때문인 것으로 풀이된다.

심교언 건국대 교수는 "많은 대책이 발표됐지만 유동성과 풍선효과, 전세자금대출 등의 투기틈새를 간과한 것이 또 다른 시장과열을 유발했다"며 "강경일변도의 규제가 양산된 것이 다양한 시장 여건에 부합하지 못해 내성만 생기게 했다"고 지적했다.

h9913@news1.kr