여의도처럼 목동도'통개발'..안전진단 통과해도 재건축'스톱' 위기

부동산 시장에 재건축 기대감을 키웠던 목동이 재건축 규제의 첫 적용 대상이 됐다. 안전진단 규제 강화로 목동 14개 단지 재건축은 사실상 스톱될 것으로 보인다. 6단지가 지난달 안전진단을 최종 통과해 재건축 기대감에 집값이 크게 올랐지만 지구단위계획에 따라 '통개발'을 해야 하기 때문에 나머지 단지가 모두 안전진단을 통과하지 않으면 재건축이 사실상 불가능하기 때문이다.

29일 양천구청 등에 따르면 6·17 대책 발표 직후 목동 5단지와 11단지가 지난주 2차 안전진단을 받기 위해 공공기관 적정성 검토를 의뢰한 것으로 확인됐다. 정부의 안전진단 규제 강화 이후 이들 단지가 첫 시범 케이스가 되는 셈이다.

재건축 안전진단은 시설물의 상태에 따라 A~E 등급 등 5단계로 나뉘는데 D등급 이하여야 재건축이 가능하다. D등급을 받으면 2차로 안전진단을 받아 일정 점수를 넘어야 재건축을 추진할 수 있다.

정부는 6·17 대책에서 1차 안전진단을 의뢰할 주체를 시·군·구에서 시·도지사로 격상했으며 2차 안전진단 역시 의뢰 주체를 시·도지사로 격상해 공공기관(한국건설기술연구원, 한국시설안전공단)이 적정성을 검토하도록 했다. 특히 '옥상옥'으로 자문위원회가 분야별로 분리해 심의토록 했는데 2차 안전진단 총점을 비공개 한 채 객관적으로 평가토록 '문턱'을 대폭 높였다.

현재 목동 신시가지(1~14단지)는 6단지가 안전진단을 최종 통과했고 9단지가 2차 안전진단을 진행 중이다. 9단지는 6·17 대책 발표 전에 2차 진단이 이뤄져 이번 규제를 적용 받지는 않는다. 1·13·14단지는 1차 안전진단을 진행 중이라서 D등급을 받으면 2차부터 강화된 규제를 적용 받는다.

지난달 6단지가 최종 통과해 목동 일대는 재건축 기대감이 높아졌으나 6·17 대책에 따라 사실상 향후 일정이 불투명해질 것이란 진단이 나온다. 목동은 택지개발지구로 조성된 곳이라 신시가지 1~14단지 전체가 '지구단위계획'에 맞게 정비계획을 수립해야 하기 때문이다.

지구단위계획이란 구역의 계획적인 개발을 유도하기 위한 밑그림이다. 공원, 광장, 도로, 학교 등 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 높이, 교통계획 등이 담긴다. 개별 재건축 추진단지는 이 가이드라인 안에서 정비계획을 짜야한다. 이후 추진위원회 승인, 조합설립 인가 등의 절차가 진행된다.

문제는 목동 일대를 '통개발' 해야 하기 때문에 6단지 등 몇몇 단지가 안전진단을 통과했다고 해도 재건축 속도를 내지 못한다는 점이다. 강화된 안전진단에 따라 1·13·14단지나 5·11단지 한곳이라도 통과 못하면 그대로 재건축은 '스톱'이 될 수 있다.

서울시 관계자는 "은마아파트 등 일반지역에서 지어진 아파트와 달리 목동은 전체가 택지개발지구로 개발된 곳이라 지구단위계획에 맞게 진행해야 한다"고 설명했다.

6단지의 경우 안전진단을 최종 통과했지만 다음단계인 정비계획수립이 어려울 수 있다. 상위 계획인 지구단위계획이 아직 수립되지 않아서다. 현재 서울시는 교통영향평가를 진행중이라는 이유로 도시건축공동위원회에 목동 지구단위계획안 심의 상정을 보류 중이다.

지구단위계획이 수립되면 원칙적으로 단지별 재건축 추진은 가능하다. 하지만 나머지 단지들과도 속도를 맞출 필요가 있다. 지구단위계획에 따라 전체 단지가 도로, 학교, 공원 등 기반시설을 함께 조성해야 하는데 단지별 추진 속도가 다르면 추후 분담금 등이 문제가 될 수 있기 때문이다.

비슷한 예로 '통개발' 계획이 수립된 여의도의 경우 시범아파트가 2017년 안전진단을 통과했지만 지구단위계획 수립 불발 등으로 재건축이 가로막힌 상태다. 성수전략정비구역 역시 전체 53만399㎡ 면적을 4개 지구로 나눠 재개발 프로젝트가 진행됐으나 사업이 제각각 진행되면서 현재 건축심의 단계에서 막혀 올스톱 상태다.

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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