갭투자·개인법인 설립 꼼수 이젠 안 통한다.. 정부 초강력 부동산 규제 발표

6·17 부동산 대책 / 주택담보대출 강화 갭투자 차단 / 규제회피용 법인부동산 원천차단

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 17일 서울 종로구 정부서울청사에서 관계장관회의(녹실회의)를 개최해 최근 부동산시장 동향을 점검하고 대응방안을 논의하고 있다. 뉴시스

 
최근 집값이 급상승한 수도권 일부지역과 대전, 청주가 조정대상지역이나 투기과열지구 등 규제지역으로 묶인다.

서울 송파구와 강남구 일대가 토지거래허가구역으로 지정돼 집을 사면 바로 입주해 2년간 살아야 한다.

또 내년 6월부터 법인이 보유한 주택에 대해 종합부동산세를 부과할 때 최고세율인 3∼4%가 적용된다.

이는 개인이 세금과 대출 등 부동산 규제를 피하려고 법인을 설립해 투기적인 주택 구입에 나서는 것을 막으려는 취지다.

◆투기과열지구 확대

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 17일 서울정부청사에서 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다.

방안에 따르면 수도권에서 조정대상지역으로 편입된 곳은 인천(강화·옹진 제외), 경기 고양, 군포, 안산, 안성, 부천, 시흥, 오산, 평택, 의정부 등이다. 지방에선 최근 집값이 많이 오른 대전과 청주가 조정대상지역이 됐다.

수도권의 경우 투기과열지구의 재건축 조합원이 분양권을 받으려면 분양신청 전까지 총 2년 이상 실거주해야 하는 의무가 생겼다.

주택 매매·임대 사업자에 대한 주택담보대출(주담대)이 금지되고, 모든 규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 내 전입해야 한다.

정부는 당초 접경지를 제외한 수도권 전역을 조정대상지역으로 묶는 방안을 검토했으나 동두천, 가평, 양평, 여주 등 경기 동북지역은 풍선효과가 발생할 요인이 거의 없다는 판단으로 제외했다.

특히 경기 수원, 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구와 남동구, 서구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구는 투기과열지구로도 묶였다.

이로써 투기과열지구는 48곳, 조정대상지역은 69곳으로 늘어났다.

조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶이는 한편, 다주택자에 대한 양도소득세가 중과된다.

투기과열지구에서는 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 LTV가 20% 적용되는 등 강력한 규제가 가해진다.

서울시는 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업 사업부지와 그 영향권에 속하는 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 예정이다.

이곳에 있는 아파트 단지가 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트를 구입해도 바로 2년간 입주하고 살아야 한다. 이에 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’는 사실상 불가능하게 된다.

재건축 추진 단지의 주택을 사들여 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 거주해야 하는데 단순 투자 목적으로 재건축 아파트를 보유만 하고선 분양권을 받을 수 없다.

재건축 초과이익환수제의 본격 시행을 앞두고 ‘재건축 부담금 영수증’도 제시됐다. 이와 함께 주택 매매·임대사업자는 개인이든 법인이든 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없다.

갭투자 방지 대책은 대출 규제를 강화하는 방식이다.

김현미 국토부 장관은 “시장 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 보지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하는 조치를 마련했다”며 “앞으로도 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 말했다.

◆법인 보유한 주택 종합부동산세 3∼4% 적용

내년 6월부터는 법인이 보유한 주택에 대해 종합부동산세를 부과할 때 최고세율인 3∼4%가 적용된다.

법인이 소유한 주택 처분 시 기본 법인세율에 더해 추가로 적용하는 법인세율을 현행 10%에서 20%로 올린다.

이는 개인이 세금과 대출 등 부동산 규제를 피하려고 법인을 설립해 투기적인 주택 구입에 나서는 것을 막으려는 취지다.

정부는 이날 발표한 부동산 대책을 통해 이같은 내용의 ‘법인 부동산’ 세제 강화 방안도 함께 내놨다.

우선 내년 6월부터 법인 소유 주택에 대한 종부세율을 2주택 이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상해 단일세율로 적용한다.

종전에는 개인이나 법인 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과했으나, 앞으로는 법인을 활용한 투기수요 근절을 위해 법인 종부세 부담을 대폭 인상하기로 했다.

이와 함께 내년 6월부터 법인 보유 주택에 대한 종부세 6억원 공제도 폐지된다.

현재는 개인과 법인 등 납세자별로 6억원 한도로 종부세를 공제해줬으며 1세대 1주택인 경우 공제액이 9억원에 달했다.

이 때문에 다주택자가 법인을 활용해 종부세 공제액을 확대하는 것이 가능한 구조였는데, 이를 악용하지 못하도록 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제를 아예 없앴다.

또한 정부는 당장 18일부터 법인이 취득한 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해 종부세를 과세하기로 했다.

지금까지는 법인이 보유한 8년 장기임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세를 비과세했는데, 18일부터는 조정대상지역에 8년 장기임대등록을 하는 주택은 종부세를 부과한다는 것이다.

홍남기 부총리는 이날 정부서울청사에서 열린 관계장관회의(녹실회의)에서 “법인 종부세 부담을 대폭 인상하고 법인의 주택 양도 시 추가세율을 인상할 것”이라며 “주택매매·임대업을 영위하는 개인·법인사업자에 대한 주택담보대출을 대폭 강화할 것”이라고 말했다.

이어 “투기수요 유입을 차단하기 위해 규제지역을 추가 지정하고 개발 호재 인근 지역에 대해 토지거래허가구역 지정을 검토할 것”이라며 “갭투자 차단을 위해 주택담보대출 등 실수요 요건을 강화하겠다”고 덧붙였다.

이동준 기자 blondie@segye.com