반사이익 기대되는 '비주거 수익형부동산' 문제없나?

정부의 아파트 규제로 ‘비주거 수익형부동산’의 반사이익을 얻는 분위기지만 투자 전 꼼꼼히 따져볼 것이 많다. /사진=이미지투데이

아파트 규제·저금리에 대체 투자처 주목… 유의 사항은?

정부가 아파트 규제를 이어가면서 비주거상품인 ‘수익형부동산’에 대한 관심은 갈수록 커졌다. 정부의 고강도 규제를 피한 만큼 대체 투자처로 손색없다 분위기가 형성돼 반사이익이 기대된다. 역사상 최초로 제로금리 시대가 열린 점도 연 5~6%대 수익률이 기대되는 비주거 수익형부동산의 가치를 끌어올렸다는 평가다. 각광받는 만큼 투자 시 꼼꼼히 따져봐야 할 유의사항도 뚜렷하다.

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규제 피하자 돈이 몰렸다

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지난 2·20 부동산대책을 통해 수원시 영통·연선·장안구, 안양시 만안구, 의왕시 등이 조정대상지역에 신규 편입됐다. 정부는 대책을 통해 주택담보대출비율(LTV) 60%에서 시가 9억원 이하 50%, 시가 9억원 초과 30%로 주택가격 구간별 LTV 규제 비율을 차등 적용했다.

주택임대업, 주택매매업 이외 업종을 하는 사업자는 투기지역, 투기과열지구와 마찬가지로 조정대상지역에서 주택 구입 목적을 위한 주택담보대출도 금지됐다.

다시 한번 아파트에 대한 규제가 이어졌지만 수익형부동산은 정부 규제에서 비교적 자유롭고 대출도 상대적으로 쉽기 때문에 거래량이 늘었다. 한국감정원에 따르면 올 1~2월 상업업무용 부동산 거래량은 5만905건으로 지난해 같은 기간(4만3972건)보다 약 14% 상승했다.

정부 규제로 늘어난 거래량 중에서도 지식산업센터와 상가 시설이 수요자에게 주목 받는 모습이다. 지식산업센터는 비주거상품일 뿐만 아니라 최근 근무자들의 삶의 질을 높여주는 다양한 시설과 함께 복합문화공간으로 들어서 선호도가 높다. 건물 외관에 예술성을 가미하고 상업시설, 오피스텔 등을 마련해 퇴근 후 여가생활까지 즐길 수 있는 공간으로 지어지는 추세라 근무자와 투자자 모두에게 주목 받는 분위기다.

지식산업센터의 인기는 공급량 증가로 이어졌다. 상가정보연구소에 따르면 한국산업단지공단의 자료를 분석한 결과 올해 준공이 예정된 지식산업센터는 26곳이다. 준공 기준 13개(2017년), 22개(2018년), 18개(2019년)를 기록한 최근 3년과 비교해 가장 높은 수치다.

상업시설도 대출 규제에서 상대적으로 자유롭다보니 선호가 갈수록 높아지는 추세다. 수변에 위치한 상가는 주 52시간 근무제, 워라밸(일과 삶의 균형) 선호 현상으로 늘어난 방문객을 유효수요로 흡수해 인기가 높다.

역세권 상가는 지하철 이용자들의 유입률이 높아 안정적 운영이 가능해 공실 위험도가 낮다. 지역 내 랜드마크 부지에 들어서는 상가도 높은 상징성으로 집객력이 뛰어나다는 평가다.

정부의 아파트 규제로 ‘비주거 수익형부동산’의 반사이익을 얻는 분위기다. /사진=이미지투데이

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금융혜택 지원 여부 등 따라 ‘양극화’ 유의

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제로금리로 은행이자로는 높은 수익을 올리기 어렵다보니 연 5~6%대 수익률이 기대되는 수익형부동산이 대체 투자처로 각광받는다. 최근 갈 곳을 잃은 유동자금이 지식산업센터나 상업시설 등을 주목하는 것도 이 때문이다.

수익형부동산 투자 흐름은 부동산 정책에 따른 리스크도 적을 것으로 보여 당분간은 대체 투자처로서의 높은 가치를 유지할 것으로 관측된다.

현재 정부가 내놓은 규제 대책은 아파트 위주로 공급, 청약, 대출 등을 억제하는 정책인 반면 지식산업센터, 상업시설 등의 비주거 수익형부동산에 대한 규제는 없어서다.

최근 각광받고 있지만 투자 시 꼼꼼히 따져 봐야하는 점도 만만찮다. 지식산업센터의 경우 개인 입주가 아닌 산업단지, 업무지구 인근에 자리할 경우 풍부한 수요 확보가 가능하다.

법인(기업)과의 임대차 계약이 대부분인 만큼 잦은 임차인 교체로 인한 공실 및 임대료 연체 우려를 덜 수 있는 장점이 있다. 2022년 12월31일까지 최초로 지식산업센터를 분양받고 직접 사용하는 중소기업에 대해서는 취득세(50%), 재산세(37.5%) 감면 혜택이 주어지는 만큼 초기 비용 부담도 상대적으로 적다.

다만 금융혜택이 주어지거나 풍부한 인프라를 갖춘 곳, 교통여건 개선 등 호재가 있는 곳을 중심으로 인기가 높고 특화설계 등 특장점 유무에 따라 실수요와 투자수요가 몰리는 양극화 현상이 우려되는 점은 투자 전 살펴봐야 하는 대목이다.

상업시설의 경우 단순히 인근 지역을 오가는 유동인구가 많은 곳이 아닌 상업시설을 이용할 만한 유효수요가 얼마나 되는지를 따져보는 것이 중요하다. 역세권이라도 오피스 밀집 지역일 경우 주말에는 유동인구가 크게 줄고 대학교 인근의 경우 여름·겨울방학동안 고정수요가 급감할 우려가 있는 만큼 입지여건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

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김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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