분양가상한제 서울 예상지역 대부분 포함, 과천·분당 빠져

8일부터 적용..흑석동·북아현동 등 추가 지정 가능성도

정부가 6일 민간택지 분양가상한제를 적용하겠다고 발표한 '동단위 핀셋 지정' 지역 중 서울에서 예상됐던 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)은 포함됐지만 과천과 분당 등의 수도권 투기과열지구에서는 대상지가 나오지 않았다.

앞서 국토교통부는 앞서 투기과열지구에서 분양가상한제 적용 지역을 지정할 수 있도록 요건을 완화했지만, 부동산 시장이 양극화로 인한 집값 불안은 서울에만 국한됐다는 판단을 한 것으로 보인다.

국토교통부는 6일 세종청사 중회의실에서 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 강남구 개포동, 송파구 잠실동, 용산구 한남동 등 서울 27개 동을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정했다고 밝혔다.

분양가상한제는 분양가를 택지비와 건축비를 합한 수준으로 제한하는 제도로, 2015년 4월 시행이 중단됐다가 4년7개월 만에 부활했다. 이번 지정된 민간택지에서 일반 아파트는 이달 8일 이후, 재개발·재건축 아파트의 경우 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지는 분양가가 제한되고 5∼10년의 전매제한과 2∼3년의 실거주 의무를 부여받는다.

◆강남4구 45개동 중 절반이 대상……한남, 성동, 아현도 적용

이날 민간택지 분양가상한제 대상지로 이름을 올린 지역들은 서울 강남4구에만 22개 동이 몰렸다. 정비사업이나 일반 분양사업이 많은 강남구 개포동, 대치동, 도곡동, 서초구 잠원동, 반포동, 송파구 잠실, 가락동, 강동구 둔촌동 등으로 강남 4구 45개 동 중 절반 이상이 적용을 받게된 셈이다.

강남 4구 외 지역은 영등포구 여의도, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가 등으로 일부 단지가 후분양을 추진하거나 임대사업자에 매각을 추진하는 등 분양가 규제를 피하려는 움직임을 보인바 있다.

주정심 발표에 앞서 김현미 국토교통부 장관은 주정심 모두발언을 통해 "분양가나 집값이 많이 오른 곳 중에서 동 단위로 지정하되, 후분양 등을 통해 정부의 분양가 관리를 회피하려는 단지가 있는 곳은 반드시 지정할 방침"이라고 밝히기도 했다.

국토부 관계자는 "강남 4구 등 집값 과열 지역에 있지만 분양 물량이 적거나 정비사업 초기인 곳은 당장 지정할 필요는 없다고 판단해 제외했다"며 "과천과 서대문은 대부분 단지가 정비사업 초기 단계여서 당장 관리처분 인가 등을 받은 물량이 별로 없는 것으로 파악됐다"고 설명했다.

정부는 이들 분양가상한제 대상 지역의 분양가가 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 내다보고 있다. 또한 부동산 시장 추이를 보면서 추가 분양가상한제 지정을 할 수 있다고 경고했다. 이번 지정에서는 빠졌지만 과천과 서울 흑석동, 북아현동 등지가 추가 지정 예상지역이다.

김현미 국토부 장관은 "이번에 지정되지 않은 지역도 정밀 모니터링을 벌여 주택 시장이 과열 조짐을 보이면 신속히 추가 지정할 예정"이라고 말했다.

◆분양가는 내려가겠지만 기존 주택시장 안정은 제한적 전망도

이번 지정으로 재건축과 재개발 단지는 약보합세를 보이고 신축 아파트의 반사이익은 제한적이지만 전세가격은 소폭 상승할 것이라는 예상이 나오고 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "민간택지 분양가상한제를 적용받으면 조합원 입장에서 일반 분양이익 감소로 부담금이 늘어나므로 단기적으로 가격이 약보합세 전망되고, 신축과 일반아파트의 반사이익은 제한적이라 상대적으로 강보합세 유지 가능성이 있다"며 "(상한제 적용으로) '대박(로또) 아파트'에 대한 기대가 커 기존 아파트를 사지않고 전세에 더 거주하려는 사람이 늘어나면 전세가격은 상승하는 요인으로 작용하겠지만 입주물량이 많아 큰폭의 전셋값 상승은 없을 것"이라고 내다봤다.

분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4935만원이다. 분양가상한제 실시로 적어도 10~20%이상 분양가가 인하될 것으로 기대된다. 분양가상한제 적용 대상지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4400만원이라 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아질 전망이다. 그럼에도 불구하고 분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적이라는 예상도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다, 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있기 때문"이라며 "품질이 낮은 주택 공급으로 주택산업의 기술 발전이 저해되거나 기업의 경제적 활동의 자유와 창의를 제한하고, 장기적으로는 수익성 저하로 공급이 위축될 가능성이 있다"고 예상했다.

지정 지역 인근의 풍선효과에 대한 지적도 나왔다. 양지영 R&C 연구소장은 "단기적으로 집값을 잡을 수 있지만 한정적이다. 오히려 동단위 지정은 지정하지 않은 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수 있다. 청약시장에서는 상대적으로 분양가가 저렴한 지정 지역으로 쏠림현상이 나타날 것"이라고 진단했다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]