[이슈분석] 분양가 상한제, 집값 상승세 자극할 수도?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 최황수 건국대 부동산대학원 교수

민간택지 분양가 상한제가 어제(29일)부터 공식시행됐습니다. 어느 지역이 유력한지 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있습니다. 정부는 상한제를 통해 집값을 잡겠다는 건데, 시행 방침이 정해지면서 한 쪽에선 집값 상승세를 오히려 자극할 수 있다는 지적도 나옵니다. 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 분양가상한제가 민간 아파트에 확대시행 됩니다. 정부가 그동안 여러 번 부동산 대책을 내놨는데요. 유독 분양가를 이렇게 정조준 하는 이유는 뭔가요?

- 민간택지 '분양가상한제' 국무회의 통과
- 분양가상한제 시행 발표…집값 불안 여전
- 상한제 발표 후 서울 아파트 값 17주 연속 ↑
- '분양가상한제' 민간택지 적용…남은 절차는?
- '분양가상한제' 확대 발표…서울 집값 잡히나
- 과거 의무 시행 시 집값↓…시장 우려 여전

Q. 앞으로는 공공택지가 아닌 민간 택지에 재개발이나 재건축을 위해서 집을 지어도 제한을 둔다는 건데요. 그렇다면 지금까지는 재건축 단지가 분양가를 마음대로 정할 수 있었나요?

- 서울 전 지역, 고분양가 관리지역 지정
- 고분양가 관리지역, 분양가 상한 기준 적용
- 고분양가 통제하자…'로또청약' 논란
- 고분양가 제한, 재건축 단지 '후분양'으로
- 고분양가 통제…“부담 완화” vs “로또 청약”
- 민간택지 분양가상한제 도입, 건설업계 '우려'

Q. 주택도시보증공사, HUG와 지자체가 이미 분양가를 통제하고 있는데 굳이 민간택지 분양가 상한제로 추가 효과를 기대할 수 있을지 궁금한데요.

- 시장 들썩인 '분양가상한제'…추가 대책 부르나
- 서울 아파트값 또↑…분양가상한제 효과는?
- 서울 집값 상승세 이어져…추가 대책 가능성

Q. 개정안에서 눈에 띄는 점을 먼저 짚어보겠습니다. 개정안에서 수도권 지역 분양가 상한제 적용 주택의 전매행위 제한 기간을 최대 10년까지로 강화했는데요. 전매제한 기간을 결정할 때 필요한 구체적인 기준도 마련됐죠?

- 전매제한 10년될 듯…거주의무기간 추진도
- 전매제한 최대 10년…11월 초 첫 대상 지정
- 전매제한 기준, 실거래가 기준 변경
- 전국 31곳 사정권…전매제한 최장 10년
- '최대 10년' 수도권 전매제한 강화
- 월 1건만 거래돼도 실거래가 적용

Q. 수도권에서 분양가 상한제를 적용 받은 주택에 당첨되면 사실상 10년 동안 주택을 팔 수 없게 된다는 건데요. 거기다 의무거주 요건도 강화된다고 하는데요?

- 민간 상한제 주택, 거주 의무도 추진
- 상한제 적용 주택 구입 시 5년 거주의무?
- 공시가격은 사실상 배제… '규제 강화'
- 분양가 수준따라 거주의무 추진
- 상한제 의무거주…신축·전셋값 급등?
- 거주의무기간 적용…주택법 개정 방침

Q. 그렇다면 어떤 지역에 민간택지 분양가상한제가 적용되는지 살펴보겠습니다. 개정된 주택법 시행령을 보면 현재 서울시의 모든 자치구가 이 요건을 만족시키는 걸로 보이는데요? 당장 이 지역에 전부 적용되나요?

- 발표 한 달,서울 주택매매 심리지수 상승
- 분양가상한제 시행…다음달 첫 적용대상 선정
- 서울 25개구·세종·경기 과천 등 31곳 사정권
- 다음 달 주거정책심의위원회서 지역 결정
- 모든 투기과열지구, 상한제 적용 기준 충족
- 강남 3구 타깃·핀셋 지정…실효성 논란
- 투기 수요 집중 지역, 동 단위 '핀셋' 지정

Q. 정부가 부동산시장 보완 방안을 발표한 후에 제일 먼저 들썩인 건 재건축-재개발 단지였죠. 결국 기존 관리처분인가 신청을 한 재건축·재개발 단지에 대해 ‘공포 후 6개월’ 이라는 상한제 적용 유예기간을 줬습니다. 조합 반발을 불식시키기 위한 조치이면서 내년 4월 총선을 의식한 거란 분석도 나오는데요?

- 규제 피해 후분양 나서는 강남재건축
- 상한제 시행 예고…식지 않는 재건축 상승세
- 재건축 관리처분인가 단지,  6개월 유예
- 한발 물러선 정부…"내년 4월까지 유예"
- 재건축 관리처분단지 적용 6개월 미루기로
- 6개월 유예 관리처분인가 단지…6만8000가구

Q. 그런데 일부 단지에선 상한제 적용을 피하기 위해서 일반분양분 통매각을 추진하고 있습니다. 어제 열린 신반포·경남아파트 재건축 조합 총회 결과 ‘일반분양 통매각’ 안건이 통과됐어요?

- 신반포3차 조합, 일반분양분 ‘통매각’ 결정
- 일반분양분 ‘통매각’…상한제 충돌 현실화
- 신반포 3차 통매각 강행…정부 "서울시 승인 받아야"
- "조합원 손해 볼 수 없어"…일반분양 통매각
- 정부·서울시 '불가' 확고…조합 '강행'

Q. 이렇게 일반분양 통매각이 허용되면 사실상 분양가 상한제의 회피 수단이 되는 것 아닌가요? 국토부와 서울시는 조합이 강행할 경우 법적 조치를 취한다는 방침이고요. 조합은 허용을 해달라고 하면서 충돌이 예상되고 있어요?

- 재건축 '통매각' 진통…법리논쟁 예고
- 조합 "적법, 강행"…서울시 "전형적 꼼수"
- 인허가 경미한 신고사항 vs 중대한 인가사항
- '우회로' 찾았지만 실제 사업 가능할까
- 조합 반발 '민특법서 규정'…서울시 '불가능'
- 법률 검토?…'통매각 적법' vs '대놓고 꼼수'

Q. 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 주목되는데요. 벌써부터 추가 규제 목소리도 나오고 있어요?

- 상한제 내놨지만…시장 내 부작용은?
- 분양가 역전·청약 과열 부작용 우려
- 기준금리 추가인하, 유동자금 유입되나?
- 분양가상한제·저금리…강남 집값 자극?
- 시행 앞두고도 서울아파트 연속 상승
- 수도권 전세가격 3년만에 최대 상승폭
- 전세값 인상 풍선효과…기준금리 인하 변수도
- 규제 끝판왕 '분양가 상한제' 논란

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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