국토부·LH 대토보상 규정 강화 추진에 3기 신도시 토지주들 '직격탄'

국토교통부와 한국토지주택공사(이하 LH)가 대토보상확대 방침에 따른 전매 제한 금지나 편법 처벌 등 규정 강화를 추진하면서 사업자들과 입장차를 보이고 있다. 이에 3기 신도시 토지보상이 연말로 다가온 가운데 해당 대토보상지주들이 직격탄을 맞았다.

국토부는 신도시 조성 시 풀리는 토지보상금을 최소화하고 대신 대토보상을 확대하는 정책을 중점 추진하고 있다. 이는 막대한 토지보상금이 풀리면서 야기되는 부동산 시장 불안을 최소화함과 동시에 원주민 정착율을 높이기 위함이다. 이를 위해 국토부는 현금보상 대신 대토보상 활성화를 중점 추진 중이다.

특히 원주민을 위한 현실적인 보상과 대토보상제도 활성화 및 리츠(REITs)제도 도입 등을 통해 원주민 재정착율을 높인다는 게 주요 골자다. 이는 현재 정부 정책에 계속 반대하고 있는 제 3기신도시 주민들의 불만을 누그러트리고, 지속적으로 공공택지를 통해 공공주택 공급을 확대하려는 정부 의지로 풀이된다. LH도 ’대토보상리츠‘를 신규사업으로 적극 추진하고 있다. 우선 ’대토보상채권의 담보를 통한 대출 금지’를 주요 내용으로 하는 ‘토지보상 및 대토보상지침’을 준비 중이다.

이에 대해 지주들은 LH와 대립각을 세우고 있다. 지주들은 대토보상채권담보 대출을 통해 대토보상사업 진행을 계획했지만 무산될 위기에 놓인 것이다. 해당 지주는 “LH는 리츠를 통한 신규사업을 위해 대토보상활성화 방침과 반대로 대토보상규모를 축소하고 불법인 대토보상권의 전매를 막기는 커녕 합리화를 유도하고 있다”고 호소했다.

실제로 일부에서는 이를 악용한 편법적인 행태를 보이는 사업지도 나오고 있다. 현재 구리갈매, 남양주 진접2지구 내 시행사들은 토지보상자들의 대토리츠의 주식을 보상금액(출자액)에 더 높은 프리미엄을 제시 후 주주 명의이전 형태로 대토리츠 주식매입을 추진하고 있다. 리츠가 구성되는 시점까지 사업초기 계약 시 미등기약정을 하고 리츠가 구성되면 구성원 명의 변경을 통해 합법적으로 매매가 가능하다는 게 시행사들의 주장이다. 한 시행사 관계자는 “기존 대토보상제도하에서는 매매가 어려웠지만 이젠 합법적인 주식거래로 더욱 편하게 매입이 가능해졌다”고 말했다.

전문가들은 이 같은 행위가 대토보상 지주와 현금보상 주체인 LH 모두 피해를 준다는 지적이다. 경기도 공공주택지구의 한 위원장은 “단순히 대토보상제도를 악용하는 자들을 막기 위해 대토보상 및 개발을 규제하는 것은 행정편의주의, 탁상행정에 불과하다”며 “이는 선량한 토지주 및 대토보상자들을 경제적 어려움으로 몰아넣고, 대토보상을 활성화하겠다는 국토부 정책에도 반하는 것”이라고 말했다.

기존 위례신도시 및 하남미사 등 사업에서는 지주들이 대출을 통해 양도세 및 기존대출금상환과 이주비생활자금 등으로 사용해 왔다. 현재 LH에서 추진중인 방향으로 대토보상 금융이 막힌다면 지주공동사업방식의 대토는 진행하기 어렵다. 또한 토지보상 중 대토신청 규모는 전체 10%수준 이하로 급격히 줄어들 것이란 전망도 나오고 있다.

이에 따라 현재 3기신도시 하남 교산지구 위원회는 보상 지주들이 진행하는 대토개발금융을 통한 사업은 기존과 같이 진행돼야 한다는 민원을 LH에 제기하고 나섰다.

LH는 대토 보상 허점을 노린 시행사들의 대토 보상 채권 전매 및 양도 행위를 막기 위한 최선의 조치라는 입장이다. 토지보상법은 토지로 보상받기로 결정된 권리는 보상계약 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매 증여 등)할 수 없도록 제한하고 있다.

부동산업계 관계자는 “토지보상자들의 실질적인 대토신청을 줄여 가치가 높은 토지를 보상으로 주지 않고, LH가 좋은 땅을 일반 시행사 및 시공사에 팔아 수익성만 확보하는 꼴”이라며 “LH가 주도하는 대토리츠는 LH 수익성 개선효과를 가져오지만 반대로 토지주의 희생과 피해가 불가피하기 때문에 서로 상생할 수 있는 정책이 필요한 상황”이라고 지적했다.

동아닷컴 정진수 기자 brjeans@donga.com