시세보다 30% 싸게.. '분양가 상한제' 무주택자에 '기회'될까?

'분양가 상한제' 도입.. 내집 마련 전략 / 청약 미뤘던 실수요자 대거 몰릴 듯 / 강남권 당첨 가점 70점돼야 '안정권' / 9억 이상 아파트 대출 규제 그대로 / 의무거주·전매제한 기간 확대 적용 / 자금조달·거주 계획 등 잘 따져봐야

#서울에 거주하는 염모(34·여)씨는 최근 정부가 분양가 상한제를 민간택지에도 도입하겠다는 방침을 내놓자 청약신청을 다시 시작할까 고민 중이다. 무주택자이고 내년에 아기가 태어나는 그는 당초 새 아파트를 장만하려고 했지만 10억원을 훌쩍 넘기는 고분양가가 감당되지 않아 포기했다. 하지만 상한제가 도입되면 자금 부담이 줄어들 수 있다는 소식에 ‘혹시?’ 하는 기대감이 생긴 것이다. 하지만 ‘로또 분양’으로 인식되면서 너도나도 청약에 뛰어든다는 소식에 “내가 당첨될 수 있을까”라는 의문이 드는 것도 사실이다.

정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 도입하기로 하면서 정부가 강조한 ‘무주택자 위주의 청약시장’이 실제 실현될 수 있을지 이목이 쏠린다. 서울 강남권 등 핵심 요지에 시세보다 최대 30% 저렴한 아파트를 공급하면서 청약가점이 높은 ‘무주택 실수요자’들에게 기회의 장이 열렸다는 평가다. 하지만 거주의무 기간 신설, 전매제한 기간 확대 등 추가 규제도 같이 나왔고 대출 규제도 여전하다. 무주택 실수요자라고 하더라도 ‘묻지 마 청약’이 아닌, 자신의 자산관리 계획이나 향후 거주 계획 등을 면밀히 점검한 뒤 실수요에 맞는 아파트에 청약하는 ‘똑똑한 청약’이 필요하다는 것이 전문가들의 조언이다.

15일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 10월에 분양가 상한제 민간택지 적용을 위한 주택법 시행령을 개정할 계획이다. 전면 시행을 했던 2007년과 달리 특정지역을 대상으로 하는 ‘핀셋 규제’다. 서울 전 지역과 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당과 대구 수성구, 세종시 등 투기과열지구 31곳이 대상인데, 구체적인 적용 지역은 10월 이후 주거정책심의위원회가 결정한다.

정부가 민간주택 분양가 상한제 도입을 확정하면서 무주택 실수요자들의 아파트 청약이 늘어날지 주목된다. 사진은 재건축이 추진되고 있는 서울 송파구 잠실5단지 주공아파트 전경. 연합뉴스

국토부는 분양가 상한제를 실시할 경우 가격하락을 기대하고 있다. 김현미 국토교통부 장관은 “(제도 발표 전) 시뮬레이션을 몇 군데 해봤는데 (시세보다) 평당 20∼30% 정도는 낮아지는 것으로 나왔다”고 말했다.

정부가 ‘시세보다 싸게 아파트를 공급하겠다’는 정책을 내놓은 데에 따라 기존 청약시장 참여자는 물론 그동안 청약시장에 참여하지 않았던 무주택 실수요자들도 대거 내집 마련에 나설 전망이다. 한 업계 관계자는 “장롱 속에 있는 청약통장들이 다 나올 것”이라고 말했다. 이렇게 되면 청약 당첨 가점기준이 올라갈 수밖에 없다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “적어도 50점대는 돼야 기대를 할 수 있고 그보다 더 올라갈 수도 있다”고 말했다. 서울 강남권의 유명 아파트들은 70점은 돼야 ‘안정권’이라는 분석도 나온다.

자금계획도 관건이다. 정부는 이번 발표에서 9억원 이상 아파트는 주택도시보증공사(HUG)가 중도금 대출을 하지 않는 방식으로 대출 규제를 살려놨다. 분양가 상한제가 적용되면서 아파트 가격이 내려가긴 하겠지만, 아파트 분양가가 9억원을 넘어가게 되면 여전히 대출은 어렵다. 정부가 투기과열지구를 대상으로 분양가 상한제를 도입하기로 했기 때문에, 9억원 이상 아파트들이 많은 서울 강남권 등에서는 여전히 자금계획이 부담이다. 7월 말 기준 강남권 아파트의 평균 매매가격은 9억9873만원이었다.

정부가 이번 대책에서 의무거주 기간과 전매제한 기간을 설정한 것도 고려해야 할 대목이다. 이번 대책에서 전매제한 기간은 기존 3∼4년에서 5∼10년으로 확대했다. 아파트 분양을 받으면 최대 10년간 아파트를 팔 수 없다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “무엇보다 자금조달계획이 가장 중요하다”며 “꼼꼼하게 전략을 짜고 ‘이 지역에 실거주하겠다’는 분명한 목표를 세우고 청약하는 것이 좋다”고 말했다. 함 랩장은 “예전에는 아파트의 위치만 고려하면 됐지만 이제는 분양가나 대출 규제, 전매기한 제도도 고려해야 한다”며 “분양권 시장도 양극화가 일어날 수 있어 좋은 지역은 경쟁률이 높겠지만 나쁜 지역은 청약률이 떨어질 확률이 높다”고 말했다.
 
이도형 기자 scope@segye.com