분양가 상한제, 강남 재건축 나선 곳도 적용할까

발표 임박 3가지 관전 포인트

① 적용 지역
강남3구 포함한 서울 대상 유력
지역 아닌 일정기준 제시할 수도

② 적용 방식
'분양 공고' 시점부터 적용하면
준비 중인 강남 단지들도 포함

③ 과도한 시세차익 등 부작용 방지
전매 제한 5~7년으로 강화 거론
채권입찰제는 도입하지 않을 듯

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정부의 ‘민간택지 분양가 상한제 개선방안’ 발표가 임박한 가운데 최종적으로 확정될 세부 내용에 관심이 쏠리고 있다. 부동산 업계에선 민간택지 분양가 상한제를 어느 지역에 어떤 방식으로 적용할 것인지 등 구체적인 방법론에 따라 주택시장 파급 효과도 달라질 것으로 보고 촉각을 곤두세우고 있다.

11일 국토교통부와 정치권 등에 따르면, 더불어민주당과 정부는 12일 오전 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행을 위한 당정 협의를 진행할 예정이다. 국토부는 이 협의가 끝나는 대로 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안을 곧바로 입법 예고한다는 계획이다. 앞서 지난 2014년엔 주택법 시행령(제61조)을 고쳐 민간택지에 분양가 상한제를 적용하기 위한 요건들을 대폭 강화했던 탓에 그 이후 지금껏 상한제가 현실적으로 무력화돼 있었다.

부동산 업계에서는 민간택지 분양가 상한제의 파급력을 결정짓는 핵심 사항으로 적용 대상 지역(범위), 재개발·재건축 등 정비사업 적용 시점, 전매제한 강화 수준 등을 꼽고 있다.

먼저 분양가 상한제 적용 대상 지역은 최근 재건축 일반분양 아파트 분양가격이 치솟고 있는 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)를 포함한 서울이 유력하다. 이 경우 국토부는 상한제 적용지역을 ‘투기지역’이나 ‘투기과열지구’로 우선 정할 수 있다. 현재 투기지역은 강남3구를 포함한 서울 15개구이며, 투기과열지구는 서울 전역과 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등이다.

상한제 적용 지역을 특정하지 않고 현행 주택법 시행령(제61조)을 고쳐 집값 상승률과 청약 경쟁률 등 일정 기준의 시장 과열 지표에 해당하는 곳에 상한제를 적용하는 방식도 거론된다. 이 방식은 시장 과열이 발생하는 지방 광역시 등에도 적용할 수 있는 게 장점이다. 업계에선 일단 투기과열지구 등에 직접 적용하는 방안이 유력하다고 보지만, 시장 지표 기준을 고쳐 지방 과열 지역에도 적용하는 방식을 병행할 수도 있다고 예상한다.

두번째 관전 포인트는 재건축·재개발 등 정비사업지에서 공급되는 일반분양 아파트에 대한 적용 방식이다. 현행법은 정비사업 아파트의 경우 ‘관리처분 인가’를 신청하는 아파트부터 분양가 상한제를 적용하지만, 개정안은 정비사업 아파트도 일반 아파트와 마찬가지로 ‘입주자 모집공고’ 시점부터 상한제를 적용하도록 바뀔 것으로 보인다. 이는 이미 관리처분인가를 신청하고 분양을 준비 중인 강남권 재건축 단지가 무더기로 상한제를 피해 가는 것을 막기 위해서다. 이런 재건축 조합들은 이번 조처가 ‘소급 적용’이라며 반발할 수 있다.

세번째 관전 포인트는 민간택지 분양가 상한제 시행에 따른 청약 과열, 과도한 시세 차익 등의 부작용을 줄이기 위한 방안이다. 현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년간 전매가 제한되는데 이 기간이 5~7년으로 대폭 늘어나는 방안이 유력하다. 다만 시세차익 환수방안으로 거론됐던 채권입찰제(국민주택채권 매입을 통해 시세차익 일부를 환수하는 제도)는 도입하지 않을 공산이 크다.

국토부 관계자는 “당정 협의를 거쳐 최근 급등 조짐을 보이는 분양가를 진정시키고 집값 안정 효과도 충분히 거둘 수 있는 방안으로 확정할 계획”이라고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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