"강남4구·과천 분양권 전매금지"..투기꾼 지나간 뒤 '뒷북'

[한겨레] 11·3 부동산 대책 발표
분양권 전매제한 예상보다 폭넓게 적용
향후 투기수요 차단 등 과열진정 기대
8·25 대책 이후 혼란방치 원죄 큰데다
청약끝난 인기지역 분양권거래 제한 안해
웃돈거래 활개칠 수도…내년 봄시장 지켜봐야

정부가 서울과 경기 일부, 세종시의 아파트 분양권 전매제한 기간을 대폭 늘리기로 하는 등 투기적 가수요를 억제하기 위한 ‘맞춤형’ 부동산 대책을 내놨다. 그러나 서울 강남 재건축발 집값 상승 추세를 막을 강력한 수단으로 꼽히던 ‘투기과열지구’ 지정은 유보했다. 시장에선 이번 조처로 분양시장 과열 진정은 기대할 만하다고 보면서도, 최근 가파르게 뛰어오른 수도권 집값을 안정시키는 효과를 예상할 정도까지는 아니라는 게 대체적인 분석이다.

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정부는 3일 서울 종로구 정부청사에서 ‘경제관계장관회의’를 열어 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표하고, 서울 강남 4구 등 37개 시·군·구를 ‘청약 조정지역’으로 묶어 규제를 강화하기로 했다.

이날 이후 입주자를 모집하는 서울 강남 4구(강남·송파·서초·강동구)와 경기 과천시는 아파트 분양권 거래가 소유권 이전 등기 시(입주 시점)까지 금지된다. 그밖의 서울 21개 구와 성남·하남·고양·남양주·화성(동탄2새도시), 세종시 등도 공공택지는 2년6개월~3년 뒤인 입주 시점까지, 민간택지는 현재보다 1년 늘어난 1년6개월 동안 분양권 전매가 제한된다. 또 37개 모든 지역에서 세대주가 아니거나 2주택 이상을 보유한 경우는 청약 1순위 자격이 제한되며, 재당첨도 분양주택 면적 등에 따라 일정 기간 금지된다.

시장에선 규제 지역이 예상보다 확대됐다는 평가가 있지만, ‘뒷북대책’이라는 비판을 피하긴 어려워 보인다. 앞서 주택공급 축소를 주요 내용으로 한 ‘8·25 가계부채 관리방안’이 발표될 때 청약 투기과열 억제책이 같이 나오지 않은 탓에 이후 두 달간 부동산시장이 더 달아올랐기 때문이다. 이 기간에 서울 강남에서는 개포동 개포주공3단지, 잠원동 신반포5차 등 주요 재건축 단지가 3.3㎡당 4000만원대의 고분양가로 잇따라 공급됐고 서울 강북과 화성 동탄2새도시, 안양시 등지에서도 평균 경쟁률이 수십대 1에 이르는 청약 과열 현상이 이어졌다. 집값도 가파르게 올랐다. ‘부동산114’ 조사를 보면. 서울 양천구는 ‘8·25 대책’ 이후 재건축 아파트 매맷값이 4.2%(8월26일 대비 10월28일 기준)나 뛰었다. 또 강남 4구인 강동(3.13%), 서초(3.02%), 송파(3.00%), 강남구(2.99%) 등도 단기간에 많이 올랐다.

주택업계의 아파트 신규 공급이 가을 성수기인 10월을 지나고 마무리 단계에 접어든 점도 이번 대책의 효과를 떨어뜨리는 요인이다. 수도권 인기지역 주요 아파트는 대부분 분양을 끝냈고 분양권 전매차익을 노려 청약시장에 뛰어들었던 사람이라면 이미 대부분 이익을 실현했다. 이번 분양권 전매제한 강화 조처는 11월3일에 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 시행될 뿐 소급적용되지도 않는다. 이에 따라 이미 공급이 이뤄져 거래가 자유로운 아파트 분양권에는 매수자들이 더 몰리면서 웃돈이 더 높아지는 부작용도 우려된다.

부동산 업계에선 37개 청약 조정지역에 대해 3일부터 당장 시행되는 분양권 전매제한과는 달리 1순위 청약제한과 재당첨 제한 조처는 이달 말부터 시행된다는 점에서 이번 대책은 올겨울이 지난 뒤 주택공급 물량이 늘어나는 내년 봄 이후가 되어야 그 효과를 제대로 검증할 수 있을 것으로 보고 있다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 수석부동산전문위원은 “내년 상반기 국내 경기가 좋지 않을 경우 이번 조처가 분양시장 위축에 상당한 영향을 끼칠 수 있다”고 말했다.

궁극적으로 이번 조처는 실수요자를 위한 분양가와 기존 집값의 안정 효과로 이어지는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. 조명래 단국대 교수(도시계획부동산학)는 “예상보다 규제 대상 지역은 확대했지만 강남권 등에 대해 투기과열지구 지정이 되지 않은 것은 아쉽다”고 말했다. 정부가 ‘투기과열지구 지정’이란 기존 제도를 활용하지 않고 굳이 주택법 시행령을 개정하면서까지 ‘청약 조정지역’이란 카드를 쓴 것은 내년 이후 주택경기의 조정이 예상되는 상황에서 투기과열지구 지정이 자칫 주택시장의 ‘경착륙’을 앞당길까 우려했던 것으로 업계는 해석하고 있다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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