"투기수요 OUT..풍선효과 STOP..모니터링 ING"

“이번 규제의 핵심은 분양권 전매제한을 강화했다는 점이다. 1순위 제한과 재당첨 제한보다 전매제한이 시장에 미치는 영향이 크다. 과열된 주택시장의 연착륙을 유도했다는 점이 긍정적이다.” (이남수 신한금융투자 부동산팀장)

전문가들은 정부가 3일 내놓은 이른바 ‘11ㆍ3 부동산 대책’이 ‘거품’을 효과적으로 제거할 수 있다고 입을 모으고 있다.

▶투기수요 ‘OUT’=주택시장의 연착륙에 대한 기대감을 높이는 대목으로는 청약제도 조정이 꼽혔다. 분양권을 파는 경로를 차단해 청약시장의 정상화를 노렸다는 점은 극단적이라는 이야기도 나왔다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “전매제한 기간을 늘린 데다 소유권이전등기까지 조항에 넣었다는 것이 큰 의미”라며 “수도권과 지방 등 한정된 지역의 위축은 불가피하겠지만, 투기수요는 가려낼 수 있을 것”이라고 진단했다.

전매 거래량의 축소는 불가피하다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 사업장이 집중된 강남4구와 과천 등 전매시장이 통째로 증발할 가능성도 있다”며 “청약경쟁률 하락은 물론 고분양가에도 제동이 걸릴 것”이라고 내다봤다.

재건축 시장에 쏠린 관심은 당분간 이어질 것이라는 견해도 나온다. 조합원을 구속하는 항목이 규제에서 빠져서다. 권일 팀장은 “자금력을 갖춘 이들을 중심으로 신규분양보다 입주권으로 투기수요가 쏠릴 가능성이 있다”며 “입주 5년 내 아파트들은 전세가율 갭이 있어 당분간 거래가 이어질 것”이라고 했다.

▶풍선효과 ‘STOP’=정부는 이번 틀에서 투기과열지구 지정을 배제했다. 과거와 달리 거시경제의 기반이 견고하지 못하고 공급 자체가 많다는 것이 뒷받침됐다. 전문가들은 풍선효과는 제한적일 것이라고 말한다. 집값 급등 우려는 여전하지만, 지역적으로 제동을 걸려 전체적으로 순기능이 작동할 것이라는 분석이 깔린다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “비규제 지역의 풍선효과는 당분간 현실로 나타나겠지만, 전체 분위기가 가라앉으면 이 같은 현상도 1년 이상 지속하기 힘들 것”이라고 했다. 함영진 센터장은 “전매제한 기간이 길어지고 계약금도 높아져 틈새를 찾기 힘들다”며 “저금리에 따른 유동자금은 일부 지역으로 옮길 수 있겠지만, 지속성은 길지 않을 것”이라고 말했다.

투기수요의 본질은 단기 차익이다. 지금껏 이들은 정부의 규제를 피해 마이크로급 시장을 형성했다. 그러나 분양권을 사고파는 행위를 막으면 상황은 달라진다. 투기를 끌어당겼던 저금리도 내년 이후 상승 움직임을 보일 것으로 전망된다.

김호철 단국대학교 부동산건설대학원장은 “이익을 좇기 힘든 구조로 바뀌면 일부는 재고시장으로 눈을 돌리겠지만, 차익이 크지 않아 쉽지 않을 것”이라며 “미국의 금리 인상과 맞물려 금리마저 오르면 전체적인 분위기가 달라질 것”이라고 밝혔다.

▶모니터링 ‘~ing’=정책의 성공을 판단하는 기준은 ‘연착륙’이다. 여기엔 실수요자 중심의 시장 재편과 분양가 인하라는 전제가 깔린다. 김재언 미래에셋대우 부동산팀장은 “분양가가 낮아질지가 가장 큰 관전 포인트”라며 “높은 분양가와 과도한 웃돈이 비정상적인 시장을 만들었다는 점을 고려하면 향후 정부의 모니터링 능력이 중요하다”고 분석했다.

한국건설산업연구원은 내년 분양과 인허가 물량이 올해보다 15%씩 감소해 각각 38만 가구, 55만 가구로 예측했다. 이 수치는 더 줄어들 가능성이 있다. 함영진 센터장은 “규제가 이날부터 바로 적용돼 건설사도 밀어내기식 분양을 계획하지 못한다”며 “내년 시장이 나아질 거란 확신이 없어 일정을 조정하기도 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

경제성장의 큰 비중을 차지하는 건설경제가 휘청거리면, 한국호(號)도 흔들릴 것이란 우려도 나온다. ‘인공호흡’ 또는 ‘수혈’로 표현되는 추가 대책이 나올 수 있다는 의미다. 김호철 원장은 “정책의 효과가 크면 주택시장의 위축세도 커진다”며 “죽으면 띄우고, 뜨면 죽이는 정책이 아닌 어느 정도는 시장에 맡기는 균형점을 찾는 것이 중요하다”고 꼬집었다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
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