[9.1부동산 대책]주택정책 패러다임, 신도시서 도심재정비로 이동

정부가 1일 발표한 주택시장 규제합리화방안은 크게 재정비규제 합리화를 통한 도심내 주택공급 확대와 수도권 외곽 주택공급 중단, 복잡한 청약제도 개편과 규제 완화, 리츠를 통한 임대주택 공급 확대 등을 통한 서민 주거안정 등 세가지로 요약된다. 이를 통해 침체국면에서 회복국면으로 접어들고 있는 주택매매시장에 새로운 활력을 불어넣고 임대시장을 키워 전월세난을 해소하겠다는 복안이 담겨있다.

■주택공급 패러다임 신도시서 도심으로

이번 대책의 가장 큰 특징은 정부의 주택 공급 패러다임이 수도권 외곽의 신도시에서 도심 재정비사업으로 이동했다는 점이다. 도심내 재정비는 사업 추진이 활발해질 수 있도록 관련 규제를 대거 풀어준 반면 수도권 외곽에서는 택지공급을 중단하겠다고 선언했다.

과거에는 주택난 해소를 위해 도시 외곽에 대규모 택지를 공급하는데 주력했지만 앞으로는 도심에 거주하는 입주민의 주거불편을 해소하고 신규 공급을 늘리기 위해 과거 주택시장 과열기에 도입된 과도한 재정비 규제를 대거 완화하는 방향으로 초점이 이동한 것이다. 이를 위해 법개정 절차가 필요 없는 재건축 가능연한 단축, 소형·임대주택의무비율, 기부채납 등에 대한 규제를 새롭게 완화했다. 또 분양가상한제 탄력운용, 초과이익환수제 등 법개정을 수반하는 내용도 지속적으로 추진한다는 방침이다.

이와 반대로 정부는 앞으로 수도권 등 도시 외곽에 대규모 택지지구를 조성하지 않겠다는 방침을 밝혔다. 예전부터 오랜 기간 신도시를 대거 조성하면서 이미 공공택지가 남아돌고 이로 인한 막대한 사회적 비용이 발생하고 있어서다. 이에따라 정부는 대규모 택지공급시스템인 택지개발촉진법을 폐지하고 2017년까지 한국토지주택공사(LH)의 대규모 공공택지 지정을 하지 않기로 했다. 또 LH 토지은행을 통해 민간택지 공급시기를 조절하고 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역에서는 LH가 분양물량 일부를 시범적으로 후분양도 도입한다.

■청약제도 실수요자 위주로 알기쉽게

청약제도도 전면 개편한다. 지난 1995년 전면 개편 이후 부분적 개정으로 누더기가 돼 전문가들조차도 이해하기 어렵다는 지적을 적극 반영한 것이다. 우선 공급규칙을 통해 입주자 선정절차를 현재 청약 1, 2순위에서 1순위로 통합하고 2순위에서는 추첨을 통해 입주예정자를 선정하도록 했다.

청약통장은 현재 청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축 등 4개로 운영하고 있는 것을 내년 7월부터는 청약종합저축으로 일원화하고 청약통장 예치금액을 넘는 주택형도 예치금을 추가하면 즉시 청약할 수 있도록 했다. 이와함께 공급주택유형도 국민주택과 민영주택 2가지로 단순화해 운영한다.

정부는 이와 함께 수도권에서 1순위자의 자격을 크게 낮췄다. 현재 청약통장 가입기간 2년, 월 납입금 24개월 이상에서 앞으로는 청약통장 가입 1년 이상, 월 납입금 12개월 이상이면 1순위 자격이 생긴다. 현재 가점제 40%를 적용하고 있는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택을 2017년 1월부터는 지자체장이 자율적으로 운영하도록 했다.

■임대주택 공급 확대해 서민주거 보호

이번 대책에서는 거래시장 활성화를 주요 내용을 삼고 있지만 서민주거안정을 위한 내용도 빠뜨리지 않았다.

우선 임대주택 리츠를 적극 활용하는 방안이 그것이다. 정부는 공공임대리츠를 통해 2017년까지 최대 5만가구, 민간제안 임대리츠를 통해 2만가구, 수급조절리츠를 통해 1만가구 등 총 8만가구를 공급한다는 계획이다. 또 리츠에 대한 세금지원도 계속 유지된다. 당초 취득세는 올해말, 재산세는 내년말에 감면이 일몰 종료될 예정이었지만 현재대로 각각 0~30%, 25~50% 감면혜택이 그대로 적용된다.

이와 함께 민간임대사업자 육성을 위해 신규 분양주택을 매입해 등록하는 경우 최대 5가구까지만 연 2.7%의 기금대출을 허용했지만 앞으로는 10가구로 확대된다. 또 무주택서민이 많이 거주하는 다가구주택도 준공공임대로 등록할 수 있도록 면적제한을 폐지했다.kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

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