설 연휴 이후 부동산 시장 전망은? [김은경, 삼성증권 부동산 전문 위원]

[앵커]

설연휴 이후 부동산 시장 과연 살아날까요?

설연휴 이후 부동산 시장 전망에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

삼성증권 김은경 부동산전문위원 자리하셨습니다.

이승윤 기자가 전해 드렸듯이 지금 전세값이 계속해서 오르고 있죠.

지금 17개월째라고요?

[인터뷰]

지난 해부터 따지면 쉼없이 74주 연속적으로 상승하고 있는 움직임입니다.

1월 한 달만 보게 보면 수도권이 0. 62% 상승을 했는데요.

사실 전달보다는 상승폭 자체가 줄어든 수치이기는 하지만 작년 같은 기간과 비교하면 3배 이상 높은 수준입니다.

굉장히 높은 수준이고 이렇게 역사상 최장기간 오른 적도 사실 처음 일이고 사실 처음인 일이고요.

특히 서울 아파트 전세값 상승률이 0.80%지금 지역별로 보게 되면 서울지역이 특히 경기도나 인천보다도 상승률이 크게 높고 또 지방 5대광역시는 사실 전국평균을 밑도는 수준입니다.

그러니까 작년하고 또 같은 기간 비교를 해 보면 전국에서 전셋값이 가장 많이 오른 지역 상위 톱10을 조사했을 때 올해 현재는 7곳이 서울의 자치구로 나타나게 됩니다.

그런데 작년 서울지역이 상위 10곳에 한 곳도 없었거든요.

비교를 해 보게 되면 확실히 최근 서울지역이 전세가격 상승세를 움직이고 있다라고 보고 있고 작년과 다른 지역별 특징을 보인다고 볼 수 있습니다.

[앵커]

특히 걱정스러운 건 서울 같은 경우에 지금 재건축 이주 수요라고 하나요?

이게 올해 많이 발생할 거다 이래서 서울지역전셋값이 더 오를 것이다 이런 전망이 있던데 맞습니까?

[인터뷰]

사실 대규모의 재건축 이주수요는 분명히 전세가격을 움직이는 중요한 변수가 됩니다.

왜냐하면 새아파트가 지어질 때까지 주변에서 전세살이를 해야 될 수밖에 없는 상황이고 한꺼번에 전세수요가 몰리고 그러면 주변의 물량은 귀해질 수밖에 없고 자연적으로 전세가격이 상승할 수밖에 없는 그런 구조가 만들어 지는데 특히 올해에는 서울에서 공급되는 재건축재개발 물량이 2005년 이후 최대치를 기록할 것으로 보여집니다.

아무래도 서울지역 전세가격이 지금보다 더 불안해질 가능성이 있다라고 볼 수 있는 거고 특히 업계 조사결과를 보게 되면 서울지역 정비사업 중에서 관리처분 단계인 곳이 32개 구역이 2만 8000곳 정도 됩니다.

통상 관리처분 단계 이후로 인가를 받고 나서 1년 이내에 이사를 가고 이주와 분양이 이루어 지는 걸 감안을 하면 2만 8000가구 정도는 지금 새로 이사갈 집을 구해야 된다는 얘기가 되는 거거든요.

그러면 어쨌든 올해 이들 지역을 중심으로 해서 전세가격 상승세가 확산될 가능성이 있다라고 보여지고 더 문제는 올해 연말까지 이 재건축 부담금을 면제받을 수 있는 곳들이 있습니다.

관리처분 인가 신청을 하는 단지는 재건축의 추가 개별적인 개별부담금을 면제받게 되는데 이 경우를 위해서 현재 사업시행인가 단계인 곳은 9만 6000가구 정도가 되는데요.

이들까지 사업추진을 빨리 한다라고 본다면 예정됐던 이주수요보다도 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없다고 보는 거죠.

[앵커]

수요는 그렇게 계속 늘어나는데 공급은 없습니까, 지금 그러면?

어떻게 되는 겁니까?

[인터뷰]

그렇죠.

아무래도 기존 집주인들은 현재 저금리기조를 생각했을 때 월세로 돌리는 것이 훨씬 유리한 구조고요.

제한된 공급량에서 더 사실 월세로 전환되는 물량까지 감안을 하면 전세물량은 더 줄어들고 있는 상황이기 때문에 단기간 이런 전세난을 해소시키기가 어려운 상황이고 다만 올해 작년보다는 신규입주물량이 늘어나기 때문에 전세가격의 상승폭은 작년보다 좀 둔화될 가능성은 있다라고 전망할 수 있겠습니다마는 앞서 말씀드린 것처럼 이런 대규모의 재건축 이주수요라든가 또 신규로 입주하는 물량들도 사실 보금자리 주택이나 공공물량이 대부분이라서 실질적으로 전세난을 해소시킬 수 있을 만한 물량은 제한적이라고 보여지고요.

현재 세입자 입장에서는 계속 전세를 원하는 이런 추세가 감안이 된다면 올 연말까지도 전세가격의 상승국면은 좀 해소되기 어렵다라고 보여집니다.

[앵커]

연말까지 계속 오름세가 이어진다는 거예요?

[인터뷰]

그럴 가능성도 배제할 수 없을 것 같고 아무래도 일단 이사철이 설명절이 지나고 나면 곧바로 봄이사철이 도래하게 되죠.

이사철이 맞물리면서 전세가격 상승세는 다시 확대될 가능성이 있다라고 보여집니다.

[앵커]

그러면 어떻게 해야 돼요?

지금 매매가 대비 전세가가 거의 63% 이상으로 오르지 않았습니까?

그러면 지금 이게 더 오르게 되면 이 수요가 매매수요로 전환돼야 하는 거 잖아요, 그런데 전환이 안 될 수도 있는 거 아닙니까?

[인터뷰]

전세값이 이천년대 들어서 최대치를 기록하고 있죠.

매매가격과의 격차가 그만큼 줄었기 때문에 매매로 전환될 가능성도 충분히 있다라고 볼 수 있는 것인데 실제로 지금 한국은행에 최근 조사를 한 결과를 보면 전세와 자가의 거주비용을 좀 비교를 했을 때 전세 세입자의 주거비용이 자가보유자들의 주거비용의 절반 수준밖에 되지 않는다는 연구결과가 나왔습니다.

[앵커]

어떻게 산출하는 거죠?

[인터뷰]

자가와 보유자의 기준을 한다면 보유자의 경우에는 주택을 매입하는 비용, 매매가격에다가 취득할 때 취득세금 그리고 보유하는 기간의 재산세금, 그리고 보유기간 매입가격에 대한 정기예금금리를 추산해서 기회비용을 따지게 되는데요.

그럴 경우에 지금 전국 평균 주택가격이 2억 5400만원 정도가 됩니다.

이것을 정기예금에 넣어뒀을 때 발생하는 기회비용이나 세금 등을 감안했을 때 연간 한 760만원 정도의 주거비용이 든다라고 볼 수 있는데요.

같은 주택을 기준으로 했을 때 전세가격이 1억 5000만원 정도이기 때문에 연간 주거비용을 따지면 전세는 세금이 들어가지 않죠.

이런 것들을 감안하면 전세는 연감 430만원 정도가 들어갑니다.

그러니까 결국 매매가격보다도 330만원이나 적은 수준, 비율로 따졌을 때 매매가격의 56% 정도 수준의 주거비용을 지불해야 된다는 이야기니까 전세비율이 지금 줄어들면서 매매가격과 격차가 매우 줄어든 것으로 보여서 실질적으로는 집값의 한 7, 80% 정도되는 수준이면 매매로 많이 전환되지 않겠느냐 생각할 수 있지만 전세의 경우에는 사실 원금을 그대로 돌려받게 되잖아요.

하지만 매매의 경우에는 집값이 하락할 경우 손실에 대한 리스크, 그리고 취득할 때 그리고 보유할 때 지속적으로 고정적으로 들어가는 세금에 대한 부담, 그리고 현재 금리가 또 낮아진 것을 감안을 하면 낮아진 상태에서는 세입자들이 전세를 선택하는 것이 오히려 더 이익일 수 있다라고 보는 거죠.

그러니까 결국 매매로 전환되는 비율이 생각만큼 현재 시장의 기대만큼크지 않기 때문에 전세가격은 계속 상승을 하는 그런 국면을 보이고 있습니다.

[앵커]

전세가는 계속 연말까지 상승할 것으로 내다보셨는데 매매가는 어떻습니까?

지금 매매가가 꿈틀거리고 있다는 이야기 들리던데요?

[인터뷰]

실제로 지난해 9월 이후로 5개월 연속 상승세를 보이고 있습니다.

특히 올 1월 들어서는 수도권아파트 매매가격이 3년 만에 오름세로 돌아서기도 했는데요.

전월 대비 0.06% 정도 오른 거기 때문에 상승률 자체는 굉장히 미미한 수준이라고 볼 수 있지만 2011년 이후로 이렇게 월간단위로 봤을 때 상승을 한 것이 3년 만에 처음 입니다.

[앵커]

0.06%.

[인터뷰]

큰 의미로 볼 수 없지만 어쨌든 떨어지지 않고 상승했다는 것에 큰 의미를 둘 수가 있고요.

특히 최근에 많이 오른 곳을 보게 되면 경기도 용인이라든가 수원, 안산, 안양과 같이 전세비율이 상대적으로 높은 곳, 그리고 단기간 전세가격이 많이 오른 경기권에서 확실히 매매로 전환되는 실수요자들의 움직임이 활발했다고 볼 수 있고요.

또 서울에서는 강남구가 재건축의 호재로 인해서 상승세를 나타내고 있습니다.

[앵커]

그러면 어떻게 보십니까?

강남 같은 경우 재건축 시장이 움직인다고 하지 않습니까?

재건축시장을 중심으로 집값이 또 오르는 거 아닙니까?

어떻게 보십니까?

[인터뷰]

지난해와 다른 국면이라고 볼 수 있고 고무적으로 볼 수 있는 부분은 이렇게 전세수요에서 매매로 전환되는 실수요자들 위주로 지난 한 해 거래가 이루어 졌다면 올해 같은 경우에는 연초부터 강남권의 재건축을 중심으로 해서 사실 재건축이라는 건 미래에 대한 기대심리가 반영된 상품이기 때문에 그만큼 투자수요가 가세하고 있는 상황이다라고도 해석해 볼 수 있는데요.

최근에 보게 되면 강남구 개포동 주공 일대를 보게 되면 호가가 2000만원에서 3000만원 정도 실제 상승했고요.

또 송파구 잠실주공이라든가 대치동 은마같은 경우에는 3000만원 정도 호가했습니다.

사실 호가뿐만 아니라 거래도 동반되기도 해서 지금 1월들어서 거래 시장에서 4가구 중 한 채 정도는 강남권에서 거래가 됐을 정도로 강남구가 사실 시장 또 강남구에서도 재건축은 시장의 바로미터 역할을 했기 때문에 많이 주목을 할 부분이 있다고 보여집니다.

더군다나 강동구 둔촌주공같은 경우에는 최근에 조합측이 상가와의 소송에서 승소를 하면서 사업추진이 빨라질 것으로 보이고 또 대치동 은마 같은 경우에도 최근 용적률 완화에 대한 기대감 때문에 2월 총회에서 좀더 사업추진를 빨리 할 것으로 예상되는데 어쨌든 사업추진도 빨라지고 또 용적률이 완화되는 만큼 사업률이 개선될 수 있다는 여지도 갖고 있어서 지난해와 달리 강남권 재건축을 중심으로 해서 투자수요가 얼마큼 형성되느냐가 올 초반 매매시장을 판가름하는 요소가 되지 않을까 봅니다.

[앵커]

강남이 재건축 아파트값이 굉장히 비싸잖아요.

그리고 최근 많이 하락하지 않았습니까?

그런데 다시 좀 상승움직임을 보일 수 있다 보시는 겁니까?

[인터뷰]

낙폭이 컸던 만큼 상승하는 곳들이 나타나고 있는 거고요.

하지만 최근에 호가가 급격하게 상승을 하면서 거래가 주춤해지는 양상도 보이고 있습니다.

과연 추경매수를 시장에서 얼마큼 형성해 줄 것인가가 아무래도 전체 매매시장의 판가름을 할 수 있는 부분이 될 거라고 보여지고요.

아무래도 설명절이 지나면서 연초에 관망하고 있던 수요자들이 움직임이 이사철이 맞물리면서 같이 움직일 것으로 보여지기 때문에 이런 실수요자 그리고 강남권의 재건축을 중심으로 한 투자수요까지 매매시장을 이끄는 그런 요인이 될 것으로 보입니다.

[앵커]

잘 들었습니다.

일단 전세값이 계속 오를것 같다니까 걱정입니다.

정부가 또 추가 대책을 내놓아야 되는 거 아닌가요?

[인터뷰]

아무래도 전세는 어느 정도 시공에 대한 기간이 존재하기 때문에 정부로서도 지금 여러 가지 정책들을 중장기적으로 내놓고 있지만 시장에서 받아들여지는 부분은 한계가 있는 것으로 보여집니다.

[앵커]

알겠습니다.

여기까지 듣도록 하겠습니다.

삼성증권 김은경 부동산 전문위원이었습니다.

잘 들었습니다.

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