2014 상가시장, 네박자 '쿵짝'

2013년 상가분양 시장은 주거부동산인 아파트 약세에 따른 대체투자 효과와 고령 은퇴세대 증가에 따른 수익형부동산 전반적인 분야에 대한 관심이 증폭됐지만 내수 부진, 경기 불확실성이 제거되지 않는 등에 따른 투자 분위기는 주거부분 부동산과 함께 동반침체 분위기가 이어갔다.

31일 상가투자정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 새 정부의 복지공약에 따른 증세부담과 한국은행이 2014년 경제성장률 발표를 기존 3.8%에서 4%로 상향조정한지 불과 3개월만에 0.2%를 하향해 종전 수준으로 복귀시키는 등 2014년에 대폭적인 경기회복 변화나 소비심리 회복과 같은 긍정적 효과가 나타나기는 어려워 내수부진에 허덕이던 상가 투자가 일시에 회복되는 현상을 기대하기는 어려울 전망이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최상이 없다면 차상이 최상의 자리를 메우듯 2014년은 효과적 차상 찾기 시장이 형성되며 착한가격, 선임대, 금리, 부동산펀드 4가지 주요 요소가 시장을 좌우할 것으로 예상된다"고 말했다.

◆착한가격과 실속 투자=아파트 공급의 주요 이슈가 되고 있는 착한가격과 실속투자가 내년도 상가시장에서도 화두가 될 것으로 예상된다.

송파지역의 평균공급가격인 2100만원보다 400만원 저렴하게 공급하면서 가장 관심이 높았던 87㎡A는 39가구 모집에 2408명의 청약으로 61.7대 1의 경쟁률을 기록하며 공급 1·2순위 마감을 기록했던 위례지구나 역시 착한가격의 경쟁력을 주요이슈로 내세웠던 판교알파리움이나 마곡지구 등의 청약열풍에서 보듯이 투자자가 없는 것이 아니다.

공급자 위주의 일방적 시장가격이 투자자위주의 시장가격으로 전환되고 있듯이 투자자가 수긍할 가격으로 공급하는 착한가격 트렌드가 주택시장에 이어 상가시장으로 확산될 것으로 보인다.

상가뉴스레이다가 지난 1월부터 7월까지 공급된 신규 LH상가 낙찰 공급률을 조사한 결과를 보면, 지상 1층 점포 총 229개, 지상 2층 49개중 총 275개의 점포가 낙찰되어 98.92%의 높은 낙찰율을 보였다.

전반적 상가분양 침체에도 불구하고 LH 단지내 상가에 폭발적 성황을 보인 이유는 근린상권이나 복합상권처럼 상권형성에 대한 예측이 복잡하지 않고 단순한 점도 크게 작용했지만, 무엇보다도 상가투자를 위한 투자자금이 타상품에 비해 현저하게 작은 자금으로 투자접근이 가능했기 때문이다.

2013년 공급된 LH 단지내 상가의 경우 주요 낙찰가격이 실투자금 2억~3억원 사이에 가능해 투자접근이 용이하고, 투명한 공급가격 입찰에 따른 가격 결정권을 투자자가 스스로 형성하면서 실속투자가 가능했기 때문에 많은 호응을 얻을 수 있었다.

선종필 대표는 "이런 현상들을 종합해보면 2014년은 내부부진에 따른 자영업 경기의 부진 속에 투자자가 착한가격과 실속형 투자를 중요하게 생각하는 시장환경이 확대될 것으로 전망된다"고 전했다.

◆선임대와 업종 선별=과거의 투자패턴이 목 좋은 자리를 선점해 투자하고 투자 이후 임대차를 형성하던 흐름이었다면, 2009년 이후부터는 자영업자의 급속한 감소로 인한 공실 우려를 탈피하기 위해 투자자들의 선임대 완료점포에 대한 선호현상이 뚜렷해졌었다.

선임대에 대한 중요성이 크게 작용하는 시대가 도래하면서 2012년 전까지만 하여도 선임대 자체에 대한 중요성만 비중 있게 여기던 투자자들이 2013년부터는 자영업자의 지속경영기간이 길지 못하고 폐업 부침이 심화되자 같은 선임대라 하더라도 임차업종의 안정성을 중요하게 여기기 시작했다.

최근 들어 선임대 완료에도 불구하고 취약한 업종의 경우 분양까지 상당한 시간이 걸리는 현상이 많아지면서 2014년 상가시장은 선임대, 후분양 추세가 커지기 시작해 시장에 고착화 할 수도 있을 것으로 전망된다.

◆금리와 레버리지=2010년 전,후 시기만 하더라도 상가투자에 따른 금융자금을 조달하게 되면 6.5~7%대의 금융이자가 수반되는 경우가 많았으며, 신용도와 경쟁력이 제고될 경우 6%대의 금리조달이 평균적인 수준이었다.

이때 투자수익율은 표면적으로 7%대 내외의 수익률(상가1층 기준)이 실현되던 시기로 금리와 투자에 대한 레버리지 역전현상이 일반적인 수준은 아니었지만 이미 지속적인 수익률 하락이 지속되던 상가투자의 수익률은 2013년에 이르러 보편적으로 6%(상가1층 기준) 수익률을 기준으로 도심 집중일 경우 4~5% 도심외곽인 경우 7% 수익률 대로 나뉘어 지는 추세를 보였었다.

과거보다 표면적 수익률이 지속적으로 하락하고 있는데도 상가투자의 관심이 이어지는 이유가 바로 이 금리에 있는데 상가투자 시 대출을 통해 조달하는 금리의 수준도 이미 3.2~4% 내외 수준으로 급속하게 낮아지고 있어서 투자자들은 총 임대 수익액이 줄어들고 있지만, 줄어든 수익액만큼의 지출액인 금리가 함께 낮아지면서 실질적 수익률이 유지되거나 오히려 더 나아지는 기현상을 보이고 있는 셈이다.

미국시장의 자금회수 분위기가 있기는 하지만 금리기조가 급격한 변화를 맞게 되지는 않을 것으로 예상돼 저금리 기조를 활용한 대출레버리지를 극대화하는 투자패턴이 내년에도 이어질 것으로 예상된다.

◆부동산펀드와 간접투자=금융투자협회의 자료를 보면 지난 10월 11일 기준, 부동산 펀드의 순자산이 9월보다 200억원이 늘어난 22조 4000억원을 기록하며 사상 최대치를 갈아치웠다.

부동산펀드의 순자산은 지난 1월 19조7790억원을 기록한 이후 2월 19조9080억원을 거쳐 3월 20조3830억원으로 사상 첫 20조원을 돌파하고, 6월 들어 21조6290억원으로 21조원을 넘어선 뒤 8월 22조3800억원을 기록하며 22조원대로 껑충 뛰었다.

다소 증가폭이 줄어들고는 있지만 지속적으로 사상 최대치를 경신하는 배경은 저금리 기조가 장기화하는데다 부동산 펀드의 수익률이 양호한 편이기 때문이다.

이런 양호한 수익률을 내는 근간에는 과거 오피스 일변도에서 롯데마트·홈플러스 등에서 운영하는 점포 건물을 유동화(현금화)하는 물건 투자하거나 기업들이 보유하고 있는 건물을 유동화 하는 등 임차인의 신용도가 높은 물건에 대한 투자가 많은 편이다.

선 대표는 "특히 마트와 같은 상업용 부동산 외에도 중국계 및 일본계 투자자와 합세되면서 호텔과 물류창고등과 같은 상업용 부동산 유형으로도 투자의 범위가 커지고 있는 추세"라며 "이런 분위기는 2014년에도 지속적으로 이어지면서 개인자금의 마땅한 활용 대안을 찾지 못하는 투자자들이 리스크 관리를 개인적으로 신경을 써야 하는 불편에서 벗어나고 규모 있는 상품에 투자되는 것을 통해 안정성을 확보한다고 여겨질 수 있는 부동산 펀드의 활성화가 더욱 커질 것"으로 내다봤다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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