지역주택조합 투자, 조합설립인가 단계 사업지를 노려라

[헤럴드경제=최남주 기자] 취득세 영구 인하, 서민주택 마련을 위한 신 모기지 등을 담은 8.28전월세 대책이 발표되면서 실수요자들의 내 집 마련 기회 폭이 넓어졌다. 취득세 인하 기준이 6억원(1%)이하로 결정됐고, 근로자서민구입자금 지원도 가액기준을 6억원 이하 등 이번 대책 혜택은 6억원 이하 아파트가 최대 수혜가 예상된다. 이런 가운데 주변 시세보다 10% 이상 저렴하게 나오는 지역주택조합 아파트에 대한 관심도 또한번 커질 전망이다.

정부가 최근 조합원 모집 범위를 시·군에서 광역 지방자치단체로 넓히는 등 규제 완화 덕분에 지역주택조합 사업이 활기를 띠고 있다. 특히 지난 달 지역주택조합 아파트의 규제가 완화되면서 앞으로 인기는 더 높아질 전망이다.

지역주택조합 아파트는 집을 지으려는 가구주들이 모여 조합을 만든 뒤 조합이 사업주체가 돼 땅을 사 짓기 때문에 추가 금융비용이 들지 않는다. 또 사업구역 규모가 작아 사업 추진 비용자체가 적게 들고, 시행사 이윤이 없고, 분양 마케팅 등의 비용이 상대적으로 적어 등 분양가가 일반 아파트에 비해 10% 가량 저렴하다. 공급가도 저렴한데다가 전매도 가능하기 때문에 실수요자든 투자자들에게 인기가 높다.

불황으로 인해 실수요 중심으로 재편된 요즘 같은 시장에서는 분양가 경쟁력이 있는 지역주택조합 아파트가 상대적으로 인기를 끈다. 실제로 국토부에 따르면 지난해 전국에서 26개의 지역주택조합이 설립인가를 받았다. 2011년에 2곳이었던 것에 비해 크게 증가한 수치다.

국토부는 지난달 조합원 거주요건을 시·군에서 광역 지자체인 시·도 단위 광역생활권으로 확대하고, 확보한 땅에 국·공유지가 5% 넘게 포함됐더라도 사업 추진이 가능하게끔 규제를 풀면서 지역주택조합 아파트의 인기는 더 높아질 것으로 보인다.

하지만 지역주택조합 아파트에 투자할 땐 몇가지 주의해야할 사항이 있다. 지역주택조합 아파트는 장점도 많지만 그만큼 챙겨야 할 부분도 많기 때문이다. 우선 지역주택조합 아파트 투자 시 가장 먼저 따져봐야 할 것은 지역조합원 모집 세대수와 해당 사업부지의 토지사용승락서다.

지역주택조합 아파트는 조합원이 제대로 모집이 되지 않았거나 토지 확보 진행이 원활하지 않은 사업장의 경우 사업기간이 길어질 수 있다. 그에 따른 금융비용 부담은 조합원이 고스란히 떠안아야 하거나, 사업자체가 무산될 수 있다.

따라서 지역주택조합 아파트 투자 시에는 조합설립인가를 접수했거나 인가가 난 사업지를 노리는 것이 안전하다. 조합설립인가 접수 요건은 주택 건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원이 모집되었고, 사업부지의 토지사용승낙서가 80%가 완료돼야 한다. 그리고 사업부지가 지구단위계획 도시계획시설상 아파트를 지을 수 있는 용도로 변경되어야 하는 등 까다롭다.

그만큼 인가 단계까지 오는 사업지가 드물고, 다른 한편으로는 인가를 받은 사업지는 투자 안정성이 높다고 볼 수 있다. 특히 이미 총 세대수의 50% 이상의 조합원 모집이 완료된 곳은 향후 미분양에 대한 우려도 적어 투자가치는 더 높다고 볼 수 있다.

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