전반적인 약세.. 대선 전 규제완화 가능성

[서울신문]"거래량은 늘었는데 집값이 계속 하락하는 이상현상이 벌어지고 있습니다. 강남 재건축시장까지 이렇게 엄동설한을 겪는데 올해 주택시장이 살아날 수 있을까요?"(서울 강남구 개포주공아파트의 D중개업소 대표)

4·11총선 이후 주택시장의 흐름에 관심이 몰리고 있다. 총선과 대선이 한꺼번에 치러지는 '선거특수'에도 불구하고 올해 집값이 반등하기 어려울 것이란 전망이 지배적이기 때문이다.

●강남 재건축, 거래량 늘어도 가격은 하락

25일 부동산업계에 따르면 서울시의 재건축 소형주택 비율확대 움직임에 직격탄을 맞은 개포주공 1·3단지에선 최근 거래량 증가에도 불구하고 가격이 떨어지는 기현상이 나타났다. 1단지는 지난달 18건이 거래되면서 전월 대비 10건, 3단지는 지난달 5건이 거래되면서 3건이 늘었지만 집값은 오히려 4000만~5000만원씩 급락했다. 전문가들은 재건축 진행이 답보상태를 보이며 '실망매물'이 늘었기 때문이라고 진단한다.

국민은행 통계에 따르면 1980년대 이후 역대 대선이 치러진 해의 집값 상승률은 오히려 다른 해보다 대체로 낮았다. 월드컵 특수로 집값이 16% 이상 급등한 2002년만 예외였다. 총선과 대선이 함께 치러진 1992년에는 5%가량 떨어졌다.

박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "올해 선거가 호재인 것은 분명하지만 실제 부동산 시장에 미치는 영향은 실물 경기 쪽이 훨씬 크다."면서 "금리나 주택공급 현황, 경제지표 쪽을 모두 주목해야 한다."고 설명했다.

현재 주택시장은 2006년 11월 고점을 찍고 침체기로 돌아선 상태다. 그렇다고 빙하기는 아니다. 2007~2008년 국지적으로 서울 강북의 소형 아파트 가격이 오르고, 2010년부터 부산 등 지방 대도시 아파트값이 상승했다.

이 같은 시장 침체의 가장 큰 이유로 헛짚은 정부의 주택정책과 정치권의 불협화음이 꼽힌다. 참여정부의 규제책과 MB정부의 공급확대책은 거래실종을 부추기는 상승작용을 낳았다고 평가받는다.

또 정부가 시장의 안정적 성장을 위해 총부채상환비율(DTI)규제 완화, 양도세 완화, 분양가상한제 폐지 등을 내놓았지만 야당의 반대로 뜻을 이루지 못했다.

여기에 양극화가 심화됐다는 부정적 사회정서가 퍼지면서 올해 선거에선 부동산개발 공약보다 복지와 분배라는 공약이 여야를 가리지 않고 우선시되고 있다. 정치권의 변화는 주택경기 침체 회복에 걸림돌로 작용할 전망이다.

강병기 국민대 부동산학과 교수는 "올해 주택시장의 긍정 요인은 양대 선거로 인한 유동성 증가와 지속적인 경제회복, 높은 물가상승률, 시장금리 인상 유보 등이 될 것"이라고 말했다.

반면 취득·양도세 감면혜택의 일몰과 주택시장 수요의 감소, 분배위주의 선거공약, 노령인구 증가 등 인구 구조변화, 잠재된 유럽발 재정위기의 리스크는 부정적 요인으로 꼽힌다.

강 교수는 "어느 한쪽 요인이 더 우세하다고 보기 어려우나 시장을 움직일 수 있는 커다란 요인이 나오기 전까지 시장 회복은 어려울 것"이라며 "올 하반기 주택시장은 전반적으로 약세를 보이겠으나 급격한 하락 가능성도 낮다."고 설명했다. 김규정 부동산114본부장도 "올 선거에 맞춰 통화량이 늘 것으로 예상되지만 시중 자금이 부동산 시장에 유입될지는 여전히 미지수"라고 진단했다.

●양도세 중과·분양가 상한제 폐지될 듯

일각에선 정치권이 주택거래 활성화를 위해 총선 이후 대선 전까지 지속적으로 규제완화를 추진할 가능성을 배제할 수 없다는 주장도 있다.

오윤섭 닥터아파트 대표는 "(궁극적으로) 강남3구 투기지역 해제와 취득세 감면이 우선 추진될 것으로 보인다."면서 "지난해 12·7대책에 포함됐지만 아직 국회에 계류 중인 양도소득세 중과 폐지는 물론 분양가 상한제 폐지도 대선 전에 이뤄질 것"이라고 내다봤다. 민간주택시장을 침체로 내몰았다고 비난받은 보금자리주택의 폐지 논의도 총선 이후 활발해질 전망이다.

오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

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