[재테크 컨설팅] 1가구 2주택 ·마이너스 펀드로 고민인 박이사

박기훈 씨(가명)는 외국계 회사에 근무하는 임원(이사)이다. 그동안 저축을 통해 목돈을 보유하게 됐지만 재테크에는 크게 관심이 없었다. 그런 박씨가 최근 국민은행 PB센터를 찾은 이유는 크게 두 가지다. 첫 번째는 부동산 추가 구입에 따른 세금에 대한 내용이다. 박씨는 서울 서초구 반포동 소재 아파트를 2001년 12월부터 소유하고 있었으나 형편상 계속 전세를 주고 실제 거주를 하지는 못했다. 평소 자녀교육에 관심이 많았던 박씨는 실거주의 목적으로 2009년 11월 도곡동 소재 아파트 155㎡를 15억원에 구입했는데, 뒤늦게 본인이 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 것을 깨닫고 고민에 빠졌다. 두 번째는 아직도 마이너스 수익률인 펀드들에 대한 고민이었다. 주식시장이 많이 회복됐다고는 하지만 여전히 마이너스 수익률의 악몽에 시달리고 있다. 혼자서는 도저히 답을 찾기 어려웠기 때문에 전문가들의 조언을 받기로 결심한 것이다.

◆ 새 집 취득 후 1가구 2주택으로 2년 경과 땐 양도세 중과 대상

= 박씨는 일시적으로 1가구 2주택이라고 생각해 큰 고민 없이 새로운 아파트를 장만했지만 자세히 규정을 뜯어보니 비과세 혜택을 받을 수 없는 처지였다.

박씨는 반포동 아파트를 3년 이상 보유했지만 서울 등 5대 신도시 지역의 주택은 해당 주택에 2년 이상 거주해야 하는 요건이 있는데 이를 충족하지 못한 것이었다. 반포동 아파트는 매각을 고려하고 있으며, 현 시세에 매각 시 양도차익이 5억원 정도 발생하는데 35%의 양도세율이 걱정이라고 했다. 세금을 생각한다면 지금부터라도 반포동 아파트로 이사해 2년 거주한 후 매각하면 될 것이나 박씨는 자녀문제 등으로 새로 구입한 도곡동 아파트에 살기를 원했다.

PB센터에서는 일단 박씨가 본인의 의사대로 신규 취득한 도곡동 아파트에 거주하고 기존 주택인 반포동 아파트를 2010년 12월 31일까지 매각할 것을 권유했다. 현재 9억원의 시세인 반포동 아파트는 양도차익이 5억원 발생하나, 비록 거주요건을 충족하지 못해 비과세를 받을 수는 없지만 장기보유특별공제로 인해 세금부담이 줄어들기 때문이다.

2009년 1월 1일 이후 양도하는 1가구 1주택의 경우 장기보유특별공제가 확대돼 3년 이상 보유하면 연 8%씩 최대 80%(10년 이상 보유할 경우)까지 공제가 가능하다.

박씨가 도곡동 아파트를 취득한 시점인 2009년 11월로부터 2년 이내에 반포동 아파트를 양도한다면 해당 아파트의 양도소득세 계산 시 일시적으로 2주택을 보유한 자로 판단해 1주택을 보유한 자가 매각하는 경우와 동일하게 장기보유특별공제 적용이 가능하다.

따라서 8년 보유 시점인 올해 12월 이후 매각한다면 양도차익의 64%를, 2010년 12월 이후에 매각할 경우에는 9년 이상 보유한 것으로 판단해 72%의 공제를 받을 수 있다. 매각 시기를 조절함에 따라 양도차익 5억원에 해당하는 아파트의 양도소득세를 낮출 수 있는 셈이다. 매각 시점별로 계산한 양도소득세(주민세 포함)는 표와 같다.

도곡동 아파트를 취득한 날로부터 2년 경과한 2011년 11월 이후 해당 아파트를 양도할 때에는 장기보유특별공제 적용이 불가하며, 양도소득세 계산 시 중과대상으로 인해 양도세 부담이 늘어나므로 이에 유의해야 한다

◆ 선진국 비중 높은 글로벌 펀드는 정리를

= 박씨는 2007년까지 해외펀드에 대한 투자로 상당한 수익을 얻었지만 2008년 글로벌 경제위기로 인한 펀드 손실로 마음고생을 하고 현재는 브릭스펀드에서만 약간의 수익이 나 있는 상황이다.

박씨가 고민하는 것은 올해 말에 해외펀드 비과세가 종료됨에 따라 자신이 가지고 있는 펀드들도 환매를 해야 하는 것이 아닌가 하는 것이다.

현재 올해 말 해외펀드에 대한 비과세가 끝나면 무조건 환매를 해야 하는 것으로 오해를 하는 투자자들이 많다. 하지만 표에서 보는 것과 같이 2009년 말 기준의 평가손실과 내년도 발생한 이익을 상계해주기 때문에 손실을 본 투자자 입장에서는 내년에 환매를 하는 것이 오히려 세금 부담을 줄일 수 있다. 따라서 비과세 제도 폐지라는 이유로 환매를 무조건 해야 하는 것은 아니다.

박씨의 주식매매차익이 비과세되는 국내펀드와 손실이 나 있는 글로벌펀드는 올해 말 안에 환매를 하지 않더라도 내년에 손실 부분에 대한 상승분에 대해 상계를 해주기 때문에 비과세 제도 폐지만으로는 환매를 서두를 필요는 없을 것으로 보인다.

다만 선진국 시장(미국, 유럽, 일본 등)의 투자 비중이 높은 글로벌 펀드는 포트폴리오 재조정 차원에서 연말까지 정리를 하는 것이 낫다고 조언했다. 일부를 성장성과 기대수익률이 높은 지역의 펀드에 재투자하는 투자전략 변경이 필요하다는 것이다.

원금 회복이 시작된 브릭스펀드의 환매도 박씨의 고민 대상이다.

해외 비과세형 펀드의 경우 주식매매차익에 대해서는 비과세지만 환이 노출된 부분만큼은 현재 손실에도 불구하고 환율로 인한 수익이 과대 계상돼 있기 때문에 환매 시에 예상되는 과표를 점검해 보는 것이 필요하다.

박씨의 경우 투자기간이 2년된 2억원 투자 브릭스펀드의 경우에는 환차익 과표가 4000만원 계상돼 있다. 올해 말의 비과세 폐지를 이유로 브릭스펀드를 환매하면 과표가 4000만원이 한꺼번에 발생해 박씨는 종합과세 대상자가 되며 근로소득과 합산해 최고세율에 해당하게 될 것이다. 브릭스펀드는 내년에 원금을 회복할 가능성 또한 크므로 정기예금에서 올해 발생하는 과표 1200만원(3억원/4%)을 고려해 일부 환매를 하는 것을 권유했다.

■ 국민은행 도곡PB센터 4인방은

국민은행 도곡센터는 PB 수와 관리자산 규모가 도곡 지역에서 가장 많은 곳으로 유명하다. 임조연 PB팀장(왼쪽 첫째)은 VIP 담당팀을 4년을 이끌었으며 금융자산관리사, 증권투자상담사, 파생상품펀드투자상담사, 부동산펀드투자상담사 등 각종 자격증을 보유하고 있다. 김영주 PB팀장(왼쪽 둘째)은 CFP, FP, AFPK, 파생, 부동산펀드투자상담사 자격증 등을 보유하고 있으며 부동산과 세금 문제가 전공 분야다. 박철환 PB팀장(왼쪽 셋째)은 자산운용전문가로 연금성 펀드 채권운용 7년 경험을 가진 채권 분야에 탈월하다는 평을 받고 있다. 지계원 PB팀장(오른쪽 끝)은 펀드투자 상담에 두각을 나타내고 있으며 AFPK, 국제무역사, 파생, 부동산펀드투자상담사 자격증을 갖고 있다.

[정리 = 손일선 기자]

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