[기고]강남이 뛴다고 수도권도 뛸까

[머니투데이 지규현GS건설경제연구소 책임연구원 ]

국토해양부가 발표한 7월분 아파트 실거래가 자료에 의하면 서울 아파트 실거래가격은 연초부터 계속 상승하는 추세다. 강남 3구 지역의 일부 재건축 대상 아파트는 이미 2006년 말 최고가격을 넘어서기까지 했다. 재건축 조합원 지위양도 규제 완화의 영향과 서울시 동북권 르네상스 프로젝트 발표 등 지속적인 개발호재가 크게 작용했다.

물론 정부의 경기침체 방어 목적의 정책과 저금리 상황이 매물압박을 크게 완화시킨 측면도 있다. 7월 중 주택담보대출은 3조4000억원으로 지난달 3조5000억원에 비해 크게 증가했다.

그런데 주택시장 회복에 대한 기대로 집을 사려는 사람이 크게 늘어났다고 보기는 어렵다. 하반기 들어 수도권 중심의 분양물량(중도금대출)과 입주물량(잔금대출) 증가가 주택담보대출 증가에 영향을 준 측면이 있다고 판단한다. 최근 가구의 실질소득 하락과 낮은 대출금리의 영향으로 생계형 가계대출이 증가한 것도 주택담보대출을 증가시킨 측면도 크다.

그렇다면 강남발 가격상승이 수도권 지역으로 확대될 수 있을까? 최근 강남 중심의 실거래가격 상승은 낮은 거래량에도 불구하고 매수자가 나타날 때까지 당분간 최근 거래된 가격이상을 유지한 채 상당기간 기다릴 것으로 보여진다.

그러나 경기지역은 서울과는 다르다. 올해 분양물량도 많고 입주물량도 많다. 향후 공급될 물량도 많다. 지난 주택가격 상승국면에 지구지정된 택지개발지구의 입주물량이 올해부터 크게 증가하기 시작한다. 2011~2012년 기간 동안 수도권에서만 약 33만2000호가 준공 예정으로 공급과잉으로 인한 부작용마저 우려되는 상황이다. 게다가 그린벨트 지역에 보금자리주택이 계속 공급될 예정이어서 서울시 외곽 지역으로의 가격 상승 확산은 제한적일 것으로 예상된다.

수급 뿐만이 아니다. 정부의 재정집행 규모가 상반기 160조9000억원에서 하반기에는 127조3000억원으로 감소해 경기부양 효과가 감소할 것으로 예상되고 있다. 만약 이로 인해 경기회복시기가 지연될 경우 기업구조조정이 본격화되면서 실업률이 높아지고 실질소득의 감소폭이 커지면서 주택구매력도 줄어들 가능성이 크다. 특히, 최근 CD금리가 높아지고 있어 주택담보대출 금리의 상승세가 지속될 경우 주택구매력은 더 감소할 가능성이 있다. 즉 최근의 가격의 상승세가 이어지고 있는 서울 및 수도권의 일부지역의 상승이 전체 시장 회복으로 확산되기 어려워 보인다.

전세 역시 마찬가지다. 최근의 전세가격 급등은 서울의 입주물량이 크게 감소했기 때문이다. 일반적으로 전세가격이 상승할 경우 자가로 전환이 이루어지면서 집값은 상승하고 전세가격은 안정을 찾아간다. 그러나 서울의 매매가대비 전세비율이 약 39% 수준으로 매우 낮다. 집값이 전세가에 비해 너무 비싸다보니 전세가 상승에도 불구하고 자가로 전환하려는 수요가 작다. 이는 전세수요가 줄어들지 않는 요인이 되고 있다.

서울시의 올해 입주물량이 예년에 비해 적기 때문에 연말까지 전세가격의 상승세는 이어질 가능성이 높다. 이에 비해 경기도의 입주물량은 올 상반기에는 3만4484호로 예년에 비해 낮은 수준이었으나 하반기에는 상반기의 2배에 달하는 7만3190호가 공급된다. 2009년 경기지역의 입주물량 규모도 10만7674호로 지난해 물량 8만7813호보다 23%나 증가한 물량이다. 최근 경기지역의 전세가 상승은 하반기 입주물량이 크게 증가하면서 상승세가 둔화될 것으로 예상된다.[관련기사]☞ 조합원만 배불리는 재건축 수주전☞ '주춤'하던 강남 재건축 다시 오른다☞ 개포주공등 강남재건축 역대 최고가 기록☞ 전세 수급 불안, 7년 만에 최악☞ 전세 새치기를 아시나요?

모바일로 보는 머니투데이 "5200 누르고 NATE/magicⓝ/ez-i"

지규현GS건설경제연구소 책임연구원< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >